부동산, 닭을 꿩으로 보지말자.
변환기 부동산투자요령
하늘을 뚫을 것 같던 4년여의 아파트 진치가 불과 며칠 사이에 서서히 막을 내리고, 다음 갈 길을 찾느라 고심하고 있는 모양새다. 이 세상 영원한 것은 어디에도 없는 법인지라 또 다른 세상이 올 텐데 앞으로 찾아오는 부동산시장은 어떠한 공연으로 막이 오를지 궁금하다. 그 동안 서울을 비롯한 수도권과 광역시. 지방 도시들은 적게는 1-2억에서 많게는 10-20억씩 올라버린 아파트 값 때문에 집 없는 사람이나 아파트 값이 오르지 않은 지역에 사는 사람들과는 자산차이가 크게 벌어졌다. 태풍은 비켜가는 게 좋고, 아파트 벼락은 직접 맞는 게 좋다는 것을 이제 알 것 같다. 아파트 값이 올라 명목상 자산액수가 불어난 사람이나, 오히려 값이 내려 자산액수가 줄어든 사람이나 이제 과거에 얽매이지 말고 새 길을 알고 그 길을 가도록 노력하자. 과거는 절대 다시 오지 않는다. 지난 부동산시장의 미련은 그냥 당신 역사의 한 페이지를 장식할 뿐이다.계속 오르기만 했던 아파트 값 때문에 정부도 큰 타격을 있었다. 미리 팔아버리고 집을 사지 못한 사람이나 집이 없는 사람들은 이제 집을 포기하자니 억울하고, 다시 사자니 돈은 턱없이 부족하다. 여기저기 버섯처럼 솟아나는 3기 신도시 청약이 나한테도 기회가 올는지 그건 나도 모르겠다.요즘 부동산시장의 눈치를 가장 빠르게 감지하는 사람들은 2-3억이나 3-4억의 여윳돈을 가지고 있는 사람들이다. 옛날 같으면 ‘갭투자’로 자신의 욕구를 충족했으나 다주택자에 대한 자물쇠가 워낙 튼튼해서 이젠 세금바가지 쓰는 일을 할 사람은 아무도 없다.이럴 때 아파트 대체상품으로 등장하는 부동산이 있다. 분양하는 작은 아파트 같지만, 현장에 가서 보면 업무용 오피스텔이다. 1억에 두 채도 사고 2억으로 3채도 살 수 있지만, 그런 것 사서 월세 받아 부자 된 사람은 눈을 씻고 봐도 없다. 당신도 입맛이 당기겠지만 조심하시라.주거용 오피스텔로 소위 ‘아파텔’이라는 것도 있다. 행여 구경삼아 견본주택에 함부로 들리지 말자. 그곳은 분양전문 귀신들이 모여 있는 곳이기에 금방 넋을 잃고 현금이나 신용카드를 다 내놓고 계약하기 마련이다. 특히 노인들은 아파텔에 홀려 자신이 뭐했는지 조차 모르는 사람도 있다.또 요란한 현수막으로 장식한 분양형호텔도 있다. 시행사에서 관리하고 월세도 매달 차곡차곡 받아준다고 하지만, 그런 것 사서 돈 벌었다는 사람도 없고, 그런 말도 아직 들어보지 못했다. 대개 입주 무렵에는 소송이 붙어 계약금 날리고, 위약금 물고 포기하는 게 일반화 돼 있다.이럴 때 등장하는 인물 중 똑똑한 놈 중에서 빌라를 빼놓을 수 없다. 말은 살기 좋고 마음 편하다고 하지만, 입주자는 아파트 못 가고 빌라가는 설움을 혼자 새겨야 한다. ‘꿩 대신 닭’이다. 십 수 년 살다가 어찌어찌해서 본전은 빼나오겠지만 인생 다 늙어 아파트에 가 본들 무슨 소용이 있겠는가.집 투자는 싫고 이제부턴 여유롭게 땅으로 간다는 사람이 늘어가고 있다. 그런데 이 세상 모두가 땅 아닌 곳이 없기 때문에 가더라도 잘 가야 한다. 먼저 땅은 세월과의 싸움이라는 사실을 알아야하고, 개발지나 개발예정지라는 사실도 알아야 한다. 고향에 있는 집 앞 개똥밭은 항시 개똥밭일 뿐이다.안전하기는 수도권 땅이 제일 좋고 농림지역의 관리지역이 투자가치가 있다. 머리가 안 돌아가는 사람들은 농림지역 땅을 사면 등기도 안 되고, 경작에도 애로가 있다고 하지만, 그 사람들이 호랑이 굴 앞에 가보기나 했겠는가? 분당. 광교. 동탄. 세종도 원래 농림지였음을 모르고 한 소리일 게다.농림지역의 땅은 장기로 봐야 한다. 투자기간을 5년 이상 길게 보라는 뜻이다. 따라서 전문가의 추천을 받아 투자하고, 법을 잘 따라 소유함이 원칙이다. 금방 공장이 들어서고 창고가 들어설 땅을 제대로 가꾸지 않고 자갈밭으로 만드는 일은 투자가 아닌 투기일 뿐이다. 여러분들은 꼭 투자를 하시기 바란다.마지막으로 조합아파트를 빼놓을 수 없다. 평소 쉬운 말로 ‘조합아파트는 10년’이란 말이 유행이다. 분양부터 입주까지 10년만 되면 좋겠지만 가다가 그만 두는 아파트도 부지기수다. 그만 두면 어찌 될까? 불쌍한 내 돈만 없어지게 된다. 조합아파트는 다리를 건널 때 몇 번이고 두들겨 보는 지혜를 갖도록 하자.요즘은 부동산시장의 변환기다 이럴 때 일수록 가짜가 판을 치기 마련이다. 그리고 꿩 대신 닭이 몸부림치는 세상이다. 아무리 급해도 닭을 꿩으로 보는 실수를 범하지 말자. 이럴 때 매물을 잘 고르면 돈을 벌 수 있다. 부동산투자로 돈 버는 사람들은 대개 변환기를 잘 이용하는 사람들이다.세상은 넓어도 남매는 단둘이고 투자할 부동산은 많아도 결국은 땅과 건물이다. 아파트 따라 모든 건물 값이 올라 그거 막느라 대책이 스물다섯 번이나 나왔다. 주택시장은 선행시장이고 토지시장은 후행시장이라는 말씀을 드렸다. 변환기를 이겨 낼 투자는 토지투자가 ‘딱’인데 언제나 선택은 당신의 몫이다. 글쓴이 윤 정 웅21세기부동산힐링캠프 대표 http://cafe.daum.net/2624796부동산힐링캠프 대표중개사 http://cafe.daum.net/6816627노다지 부동산 카페 대표 https://cafe.naver.com/3668수원대학교 평생교육원 교수
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