부동산 사해행위와 통정허위표시
통정허위표시의 제3자보호
사업을 하다 보면 어려움에 처하게 될 때도 있고, 많은 빚을 지고 파산하는 수도 있다. 물론 그 사업체와 거래하던 제3자도 그로인해 본의 아니게 피해를 보는 수도 있고, 빌려준 돈이나 물품대, 공사비를 받기 위해 갖은 노력을 하게 된다.개인이나 회사나 파산 직전에 이르게 되면 제일 먼저 그 개인 또는 회사가 소유하고 있던 부동산이 복잡한 문제를 일으키게 된다. 채권자들이 앞 다투어 채권을 확보하기 위해 채무자의 부동산을 차지하려 하기 때문에, 순순히 빚 대신 부동산을 내준 사람은 없다. 채무자 측에서는 빼앗기지 아니하려고 안간힘을 쓰기 때문에 통정허위표시 또는 사해행위가 일어나기도 하는데 사례를 들어가며 공부해 보자. <사례> ‘갑’은 일류요리사로서 전국적인 체인망을 가지고 치킨판매업을 하고 있었다. 그러나 코로나19가 세계적으로 유행하고, 집합금지명령이 내리자 위 사업은 부도를 면할 수가 없었다. 2-3개월 후에 부도가 예상되자 ‘갑’은 자신과 가족이 살고 있는 아파트 시가 15억 상당이라도 지키기 위하여 4촌 처제인 ‘을’과 의논한 후 매매를 가장하여 처제명의로 소유권이전등기를 해 버렸다. 처제인 ‘을’은 형부 ‘갑’과 짜고 가짜로 매수한 ‘갑’의 집으로 이사를 한 후 곰곰이 생각해보니 욕심이 더 생겼다. 원래 “종을 사면 말을 사고 싶다”고 하지 않던가. 사람 욕심은 끝이 없는 법이니까, 처제는 마치 돈도 궁하고, 빚도 갚아야 했으므로 ‘때는 이때다’, 생각한 나머지 그 아파트를 슬그머니 중개업소에 매물로 내놓았다. 참, 못 믿을 건 사람의 마음이다. ‘갑’은 처제 ‘을’을 믿고 그 아파트에서 말없이 잘 살다가 나중에 빚 정리가 되면 비워달라고 일러두었기 때문에 전혀 의심을 하지 않고 있었다.결국 처제 ‘을’은 ‘병’이라는 ‘갭투자자’에게 위 아파트를 8억 원에 팔고 외국으로 가버렸다. 매수인 ‘병’은 위 아파트가 ‘갑’과 ‘을’간에 서로 짜고 가장 매매로 넘긴 아파트라는 사실을 전혀 모른 채, 집수리까지 하고 이사를 마치게 되었다.며칠 후 ‘갑’은 재산세 고지서를 찾아 세금을 내고자 처제에게 가장매매한 자신의 아파트에 갔던바, 허허 이게 웬일인가? ‘을’은 온데 간데 소식이 없고, ‘병’이 그 아파트를 사서 이사와 있었음을 보고 놀라지 않을 수 없게 되었다.이렇게 얽히고설킨 문제를 어떻게 해결해야 할까?<사례에 대한 해설> ‘갑’과 ‘을’처럼 서로 짜고 부동산을 가장 매매하는 행위를 통정허위표시라 한다. 그냥 일반사회에서는 쓰기 쉬운 말로 짜고 치는 고스톱이라고 하고, 그런데 위 아파트는 벌써 “을‘을 거쳐 ’병‘에게 넘어가버렸으니 찾을 방법이 막막하다. ‘갑’이 처제와 갭투자자를 상대로 갭투자자의 소유권이전등기와 처제명의의 소유권이전등기를 말소하라는 소송을 제기하면 이를 사해행위 취소소송이라고 하는데 서로 짜고 허위의 매매로 소유권을 이전했거나 허위의 채무를 부담하게 함으로써 부동산의 가치를 떨어뜨린 행위를 취소하라는 취지다. 만일 갑이 을을 상대로 집값을 배상하라는 재판을 걸었다고 가정할 때 재판에서 갑은 승소를 할 것이고, 을의 소유권이전등기는 말소되고, 갭투자자의 이전등기도 말소될 수 있음을 알아야 한다. 그러나 아파트를 허위로 이전해준 ‘갑’의 잘못이 크고 ‘병’처럼 선의의 제3자가 나올 수 있으므로 이 부분은 재판에서 다퉈봐야 알 수 있다. 상대방과 짜고 한 법률행위는 무효로 함이 원칙이다. 부도와 파산을 대비하여 믿을 수 있는 제 3자에게 재산을 도피시키는 가장매매가 전형적인 실례라 할 수 있다. 서로 짜고 한 법률행위는 당사자 간에 무효이므로 언제든지 반환을 요구할 수 있다. 그러나 마지막 소유권자에게는 아파트의 소유권을 주장할 수 없다. 즉 통정허위표시에 기인한 것을 모르고 거래한 제 3자가 있을 때에는 이 선의의 제 3자를 보호하게 돼 있기 때문이다. <민법 제108조 (통정한 허위의 의사표시)>1) 상대방과 통정한 허위의 의사표시는 무효로 한다.2) 전항의 의사표시의 무효는 선의의 제3자에게 대항하지 못한다.<판례>대법원 2001.5.29. 2001다 11765동일인에 대한 대출액 한도를 제한한 법령이나 금융기관 내부규정의 적용을 회피하기 위하여 실질적인 주채무자가 대출 받고자 하는 채무액에 대하여 제3자를 형식상의 주채무자로 내세우고, 금융기관도 이를 양해하여 제3자에 대하여 책임을 지우지 않을 의도하에 대출이 이루어졌다면
그 대출의 실질적인 당사자는 금융기관과 실질적 주채무자이므로 제3자 명의로 되어 있는 대출약정은 그 금융기관의 양해 하에 그에 따른 채무부담의 의사 없이 형식적으로 이루어진 것에 불과하여 통정허위표시에 해당하는 무효의 법률행위이다. ▶
글쓴이 윤 정 웅-21세기부동산힐링캠프 대표 http://cafe.daum.net/2624796-부동산힐링캠프 대표중개사 http://cafe.daum.net/6816627-노다지 부동산 카페 대표 https://cafe.naver.com/3668-수원대학교 평생교육원 교수
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