아파트 분양계약의 얼굴마담
분양계약에 포함되는 것과 안 되는 것
일본 열도에는 한국 라면이 끓고, 한국에는 아파트가 끓고, 아무것도 되는 게 없는 정부는 속이 끓고, 분양받은 상가에는 필요 없는 기둥이 서있어 점포 주인의 속이 끓는다. 다주택자는 언제 집을 팔아야하며 집이 없는 사람들은 언제 집을 사야할까? 속이 끓기는 다 마찬가지다. 아파트는 이제 팔지도 않지만 사려고 노력하지도 않는다. 그저 치열한 눈치작전만 계속되고 있다. 4-5년 기다리더라도 모두들 새 아파트로 가기 위해 사전청약에 귀가 쫑긋해있다. 사전청약에 당첨되면 2-3년 후에 본 청약이 있다. 아파트 한 채 내 집 만들려면 5-6년 동안 아파트만 쫓아다녀야 한다. 그냥 쫓아다니는 게 아니라 광고를 다 외워야 한다. 아파트뿐만 아니라 오피스텔, 상가 등 건물분양을 하고 있는 현장에 다니면서 자재까지도 다 기록해놔야 한다. 광고책자를 보게 되면 4km 밖에 있는 백화점도 이웃에 있는 것처럼 표시되어 있고, 걸어서 갈 수 없는 전철역도 넘어지면 코 밑에 있는 것처럼 그려져 있기 때문이다. 조금 외곽지역이라 생각되면 의례히 골프장은 단골손님으로 등장하고, 서울에 짓는 아파트는 한강이 약방에 감초처럼 등장한다. 전국의 강과 호수의 이름이 거론되는 아파트들이 많기도 하지만 막상 그 아파트 현장에 가서보면 강이나 호수는커녕 아파트단지 옆엔 실개천 한 줄기도 없는 곳도 있다. 좀 나쁘게 말해서 분양현장은 거짓말 시합장이라고 생각해도 된다. 사통팔달로 얽힌 거미줄 같은 교통망은 훌륭하게 표시되어 있고, 곧 이루어질 듯해 보여도 입주 때 보면 어느 세월에 내가 그런 말을 했느냐? 는 식으로 모두 안개 속으로 사라져 버리고 덜렁 건물들만 꽉 차 있게 된다. 그뿐 아니라 배산임수(背山臨水)라는 말은 풍수용어로 뒤로 산을 업었고 앞으로는 물을 품었다, 라는 말인데 아파트 단지 뒤에는 산도 없고, 앞에는 물도 없는 허허벌판인 곳이 대부분이다. 위와 같이 아파트 광고 때마다 고정으로 등장하는 여러 가지 유리한 조건들이 얼굴마담이다. 얼굴마담 때문에 신세망친 사람도 있지만, 돈 버는 건설회사도 많다. 지금은 단지구성 기법도 기발하여 그야말로 공원 아파트로 꾸미고 있기 때문에 지상에 차가 있게 되면 소비자들은 일찍이 외면을 해 버리기도 하고, 아무리 대형업체라도 기존의 틀을 벗어나지 못한 채 적당히 짓겠다는 아파트는 분양과정에서 사정없이 쓴맛을 보기도 한다. 요즘처럼 새 아파트가 귀한 몸이 될 때에는 적당히 짓고 넘어가는 풍조가 유행할 수 있으니 분양계약에 포함되는 것과 포함되지 않은 것을 잘 알고 그에 대비하여 좋은 아파트를 마련하도록 하자. 입주 때 아파트가 잘못 지어졌다는 사실을 알아도 그땐 이미 때가 늦었다고 볼 것이다. 분양계약에 포함되는 것 아파트나 다른 건물을 분양 받을 때 우리들은 분양계약에 포함될 것과 포함되지 아니할 것을 알고 있어야 한다. 모델하우스대로, 분양책자대로 다 되면 좋겠지만 분양현장에는 늘 얼굴마담으로 등장하는 단골손님들이 있기 때문에 이런 얼굴마담의 유혹을 조심하시라는 당부를 드린다. 선 분양. 후 시공으로 분양되는 아파트 거래에서 분양계약서에는 규모, 동, 호수, 입주예정일, 대금지급 방법 등만 기재되어 있고 대부분 아파트 및 부대시설의 외형, 재질, 구조 및 실내장식 등에 관한 구체적인 내용은 기재 돼 있지 않음이 보통이다. 따라서 위와 같이 모두가 특정되지 아니한 상태에서 체결된 분양계약은 그 자체로서 완결된 것이라고 보기 어렵다 할 것이다. 비록 분양광고의 내용, 모델하우스의 조건 또는 그 무렵 분양회사가 수분양자들에게 행한 설명 등이 청약의 유인에 불과하다 할지라도 그러한 광고나 설명 등을 신뢰하였고, 이를 기대하면서 계약을 체결하였다면 계약조건에 포함이 되었다고 봐야 하는 것이다. 즉, 1층 피로티를 화강암으로 장식할 것처럼 해놓고 나중에 적당히 비슷한 색으로 페인트를 칠한다면 안 된다는 취지이고, 계약서에 일일이 표시하지 아니하였다 할지라도 광고와 모델하우스의 실물, 분양회사 직원의 설명 등을 믿는 데에 잘 못이 없었다면 광고내용대로 하는 묵시적 합의가 이루어진 계약이라고 볼 수 있다는 것이다. (대법원 2007.6.1. 선고 2005다 5812, 5829, 5836판결) 그러기 때문에 아파트 분양계약을 체결함에 있어서는 분양계약서상 최소한의 사항만 적시하였다 할지라도 분양자는 아파트의 외형과 재질 등의 사항을 소비자에게 제시하고, 소비자를 믿게 한 대로 이행해야 할 의무가 있다 할 것이다. 광고나 모델하우스의 시설 중 그 내용이 구체적이며, 분양자 자력으로 이행이 가능한 사항으로서 수분양자가 이를 신뢰한 내용은 분양계약의 내용에 포함되었다고 봐야 하는 것이다. 온천 광고, 바닥재선택, 유실수단지, 테마공원, 콘도회원권 부여, 지상에 차 없는 청정단지, 커뮤니티시설, 옥상미관, 측면미관, 차별화된 출입구, 차별화된 문주, 수영장, 영어마을 등 그 설치나 시설을 광고한 내용도 분양계약에 포함되었다고 볼 것이다. 분양계약에 포함되었다고 볼 수 없는 것 대학교를 이전한다든지, 20미터 단지 앞 도로를 35미터로 확장한다든지, 전철복선화를 이룬다는 등의 내용은 분양자가 이를 이행 할 능력이 없는 일이므로 설사 이런 내용이 포함되었다 할지라도 분양계약에 포함이 되었다고 볼 수 없다. 분양현장에 이런 유언비어는 꼭 나타나게 된다. 그러나 이런 일들은 대부분 국가사업이거나 지방자치단체의 사업으로서 공공기관의 힘이 필요한 사업이어서 건설회사의 노력만으로는 불가능한 일이 대부분이기 때문이다. 10년 후에 있을 국가나 지방자치단체의 사업에 대한 청사진을 미리 끌고 와서 분양현장 광고에 이용하는 것이 흔한 일이기도 하지만, 이런 광고는 수분양자와의 계약에 포함되어 있지 않다는 사실도 알고 있어야 하고, 이를 기대하지 않아야 한다. 그러나 전철역과 아파트 단지 간 400미터 거리에 지하도를 설치할 것이다, 에스컬레이터를 설치할 것이다, 라는 광고는 이 광고로 인하여 분양가가 높아진 직접적인 이유가 될 수 있으므로 이러한 광고사항이 이행되지 않는다면 입주민들로부터 손해배상의 책임을 면할 수 없게 된다. 또한 아파트 단지 옆에 공동묘지가 있는데도 분양회사에서 이를 숨기고 수분양자들에게 알리지 않았다면 그 책임을 면할 수 없는 일이 될 것이다. 분양회사로서는 누구나 알고 있는 사실이었기에 주지하지 않았다고 하겠지만, 대법원은 신의칙상 고지의무가 인정된다 하였고, 과실로 그런 사항을 몰랐던 수분양자에게는 잘 못이 없다고 하였다. 아파트 단지 주변에 혐오시설이 있다든지 공해시설이 있다면 분양회사는 이를 미리 소비자들에게 알렸어야 당연하다는 것이다. 이런 일을 숨긴 사실이 있게 되면 분양자는 수분양자에게 부작위에 의한 기망행위가 성립하여 불법행위 책임을 부담하게 될 것이다. 수원대 평생교육원 부동산학과 가을학기 학생모집(문의 010-7124-6964 윤지영 조교수) 글쓴이 : 윤 정 웅수원대학교 평생교육원 교수21세기부동산힐링캠프 대표부동산힐링캠프 대표중개사노다지 부동산 카페 대표
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