2023년 양도세 개편안 집값 잡을 수 있을까?
채찍도 함께 당근도 필요하다
최근 집값이 다시 상승세로 돌아서고 매수심리는 최고치를 기록하자 집값 잡을 카드를 소진한 정부는 대국민 담화와 이미 실패했던 양도세 카드로 다시 한번 재 도전을 하고 있다.이번에는 집값 잡기에 성공할 수 있을까?지난 6월 민주당 지도부가 당론으로 채택한 양도세 개편안은 양도세 1가구1주택 비과세 요건을 9억원엥서 12억원으로 상향 조정해 1가구1주택 실 수요자의 부담을 줄여주자는 의도였다.하지만 국회에서 발의한 개정법안에서는 혹 한 개를 떼려도 혹 두 개를 더 붙여버렸다. 양도세 장기보유특별공제 기산점을 최종 1주택이 된 시점부터 다시 산정하는 것이다.1가구1주택자가 2년보유(조정대상지역 2년거주 포함)를 하게 되면 9억원까지 양도세 비과세를 해주고 9억원을 넘는 부분에는 과세를 한다.장기 보유한 1주택자의 세 부담을 줄여주기 위해 10년 동안 거주와 보유를 하는 경우 최대 80%까지 장기보유특별공제를 해주고 있는데 2023년부터는 다 주택자가 한 채만 남기고 모두 팔아 1주택자가 된다면 1주택에 대해 최초 취득시점부터 보유/거주기간을 계산하는 것이 아니라 1주택이 된 시점부터 보유/거주기간을 계산하겠다는 것이다.내년 15년을 거주하고 있어도 다른 주택을 보유하고 있다면 인정을 받지 못한다는 것이다. 여기에 혹을 하나 더 붙여서 양도차익에 따라 장기보유특별공제 비율을 최대 30%p까지 축소하겠다고 한다. 양도차익이 5-10억원 구간이면 10%p를 줄여 70%, 10-15억원 구간이면 20%p를 줄여 60%, 15억원을 초과하면 30%p를 줄여 50%만 적용해주겠다고 한다.1가구1주택 실 수요자의 부담을 줄여주겠다는 당초 취지는 어디로 가고 26번이나 실패한 수요억제 규제를 하나 더 하겠다고 한다.작년 8.4대책 13만2000호 주택공급을 비롯하여 올해 공공재개발, 3080+공공개발 등 정부가 야심 차게 내놓은 주택공급대책들은 진척상황이 지지부진한 상황이고 또 계획처럼 된다고 해도 입주까지는 5년 이상의 시간이 걸리다 보니 지금 당장 집값안정에는 전혀 도움이 되지 못한다.천정부지 오르는 집값에 전세가격까지 더 이상 기다려주기도 지친 국민들의 원성의 목소리가 높아지자 무엇인가는 해야겠고, 결국 또 꺼내든 카드가 또 다 주택 보유자들 때리기이다.다주택 자들이 보유한 집을 내 놓는 것이 가장 효과적이지만 내 놓게 하는 방법이 틀렸다.4년 동안 실패했는데 이번에는 성공할까? 거주하는 주택의 장기보유특별공제를 받기 위해 나머지 주택들을 82.5%(조정대상지역 3주택이상, 지방소득세까지 포함)의 양도세를 내고 파는 분들이 얼마나 될까?10억원이 남았다면 8억2500만원을 나라에 내고 나는 1억7500만원만 가져가는데 지나가는 나그네 옷을 벗기기로 내기한 해와 바람 중 누가 나그네 옷을 벗겼을까?답은 옛날 동화책에 나와있다.다 주택 자들이 매물을 내 놓게 하려면 중과되어 있는 양도세만 완화해주어도 엄청난 매물이 나온다.조금 더 머리를 쓴다면 다 주택 자가 무주택자에게 집을 파는 경우 KB시세 대비 저렴하게 파는 만큼의 두 배 세액공제를 해 준다고 하면 난리가 날 것이다.다 주택 자들은 양도세를 줄여서 좋고, 무주택자들은 시세보다 저렴하게 구입해서 좋고, 지방자치단체들은 취득세 받아서 좋고, 정부는 주택시장 안정되어서 좋고 일석사조 아닐까?국민의 혈세로 녹을 먹는 국회의원들과 고위공직자들은 제발 탁상행정 하지 말고 문제해결에 도움이 되는 방안을 제대로 고민해주기 바란다.네이버카페 김인만 부동산경제연구소
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