상가 분양 현장과 아파트・오피스텔을 분양하는 본보기 집(모델하우스)에 가서 보면 그 분양광고 내용들이 다소 허황된 것도 있고, 시기적으로 맞지 않은 것이 있음을 볼 수 있다.
주로 생활인프라・교통・환경면에서 분양광고내용이 사실과 다르게 나타나기도 하지만 유명건물이나 지리적 거리 등이 가깝게 표시되기도 한다. 5분 거리, 7분 거리, 10초라는 전철역이 단골로 등장하는 걸 보노라면 쉽게 이해하시리라.
10년 후에 있을 전철계획도 나오게 되고, 도시기본계획에만 포함 돼 있으면 대중교통 도로나 고속도로는 무조건 등장한다. 쇼핑시설, 병원은 물론이고 학교까지 나타나 있는데 이건 떡 줄 장모에겐 물어보지도 않고 김치 국부터 마시는 셈이라고 볼 수 있다.
분양 중인 상가나 아파트와는 상관이 없는 산이나 호수나 강이 거론되기도 하고, 심지어는 실개천을 강으로 표시하는 곳도 있다. 준공 때 책임지고 진입로 내 준다는 조건을 걸었으나 준공 때는 오리발을 내밀기도 한다.
법에서는 이런 아리송한 분양광고의 거짓말들을 관대히 봐주는 경향이 있다. “건설회사들이 수익성 보장을 위하여 다소의 과장. 허위광고를 하고 있으나 상거래의 관행상 기망성이 결여되어 손해배상이나 계약취소를 인정하기에는 부족하다”라는 판결이 많다.
사기성 분양이나 과장된 광고는 당사자로 하여금 착오를 일으키게 하여 사리를 흐리게 하고, 결국에는 실수를 자초하게 만들기도 한다.
앞으로 법에서는 수분양자의 입장을 고려하여 더 엄격한 잣대로 과장된 분양광고나 사기성 분양광고에 대한 해석이 있어야 할 것이다.
-사례-
A는 B회사에서 분양한 신축상가를 분양받았다. B회사에서는 상가를 분양하면서
1) 전체 상가 패션타운 조성
2) 상인들 전용 수영장시설 및 커뮤니티시설
3) 개점 후 3년간 매월 탤런트 이춘향과 이몽룡 펜싸인회 개최
4) 매월 1회 세계 유명 디자이너의 패션 쇼 개최
등의 조건을 분양회사 주최로 실시하겠다는 광고를 했다.
A는 이런 광고를 믿고 개점하였으나 위 상가는 패션타운이 아니라 잡화거리가 돼 버렸고, 탤런트나 디자이너는커녕 장사가 안 되어 파리를 날리고 있다. 수영장이나 커뮤니티시설도 간 곳이 없고 화장실도 시설이 나빠 재래시장만도 못하다고 울상을 짓고 있다.
A는 화가 나서 분양회사를 상대로 계약을 취소하고 손해배상을 청구하겠다고 하는데 분양계약서에는 이런 패션타운 등의 문구가 한 곳도 없다는 것이다.
분양 당시 그런 조건을 걸고 분양을 했지만 말로만 있었을 뿐, 어느 곳에도 기재된 곳이 없으니 어찌해야 할까? 취소나 손해배상청구가 가능 할까?
여러분이 법관이라면 어떻게 판결을 하시겠는가?
1. 과장된 분양광고로서 계약 취소도 안 되고 손해배상청구도 안 된다.
2. 패션타운 등의 조건이 없었다면 누가 분양을 받았겠느냐? 계약취소소송이나 손해배상청구도 가능하다.
3. 분양 당시에는 다소의 거짓말도 할 수 있기 때문에 계약취소는 안 되지만 손해 배상은 청구할 수 있다.
4. 일단 사기죄로 고소부터 하고 그에 따라 민사를 논해야 한다.
-해설-
민법 제 110조 제 1항은 “사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다”라고 규정하고 있다. 그런데 위와 같이 상가를 분양하면서 일반상가임에도 마치 그 상가가 패션을 주도할 상가처럼 분양마켓팅을 했다면 그런 광고가 사기성이 있는지가 문제 된다.
아울러 상인들이 이용할 스포츠시설은 물론, 장사가 잘 되도록 탤런트를 동원하고 디자인 쇼를 개최할 것이라는 광고는 아무래도 과장을 넘는 사기성이 있는 광고라고 봐야 할 것이고, 일단 분양부터 하고보자는 고의성이 있다고 볼 것이다.
그런데 문제는 분양계약서에는 이런 문구가 어느 곳에도 없다는 것이다. 다만 청약을 유인하는 다소 과장된 광고로 볼지, 아니면 사기성이 있는 광고로 봐야 할지는 법정에서 가려지겠지만, 신의성실의 의무에 비추어 비난 받을 정도의 허위의 고지였다면 기망행위에 해당되어 계약취소와 손해배상책임을 면하기 어려울 것이다.
그 선전광고에 다소의 과장성과 허위가 수반되는 것은 일반 상거래의 관행과 신의측에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 하겠지만, 그러한 광고를 믿음에 통상인으로서의 중대한 과실이 없었다면 이를 막연하게 과장된 광고로만 보기에는 무리가 있다고 해야 할 것이다.
위 사건이 만일 법정으로 갔을 때에는 “수분양자들이 위 광고로 인하여 계약의 중요부분에 착오를 일으켜 계약을 했는지가 쟁점으로 대두 될 것이다. 또 일부 판례에서는 비난받을 정도로 허위로 고지한 경우에는 과장・허위광고의 한계를 넘어 사기죄의 기망행위에 해당한다고 하였다.
답은 2)번이다. 계약취소소송도 가능하고 손해배상청구소송도 가능할 것이다. 대개 이런 소송은 서로 조금씩 양보하고 조정으로 끝나는 수가 많다.
-법조문-
민법 제 110조 (사기, 강박에 의한 의사표시)
1) 사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다.
2) 상대방 있는 의사표시에 관하여 제3자가 사기나 강박을 행한 경우에는 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 그 의사표시를 취소할 수 있 다.
3) 전2항의 의사표시의 취소는 선의의 제3자에게 대항하지 못한다.
-판례-
대판 1985.4.9. 85도 167
기망행위로 인하여 법률행위의 중요부분에 착오를 일으킨 경우뿐만 아니라, 법률행위의 내용으로 표시되지 아니한 의사결정의 동기에 착오를 일으킨 경우에도 표의자는 그 법률행위를 사기에 의한 의사표시로서 취소할 수 있다.
대판 1993.8.13. 92다 52665
상품의 선전・광고에 있어 다소의 과장이나 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의측에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 하겠으나, 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다.
수원대 평생교육원 부동산학과 가을학기학생모집 중
(문의 010-7124-6964 윤지영 조교수)
글쓴이 : 윤 정 웅
수원대학교 평생교육원 교수(부동산. 법률)031-213-4796, 010-5262-4796
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