부동산에 투자를 했다가 돈을 벌지 못하게 되면 ‘나는 부동산 복이 없다’고 한탄을 하는 사람이 많다. 그러나 부동산투자로 성공하는 사람은 복이 있어 성공하는 게 아니라 성공할 만큼 노력하고 연구했기 때문이다. 오늘부터 복을 불러올 조건들을 갖추도록 노력하자.
타고난 체질이 좋아 달리기를 잘 하는 선수도 있고, 타고난 음성이 고와 노래를 잘 하는 가수도 있지만, 그 방면에 프로가 되려면 후천적으로 가꿔야 할 기본적인 공부를 무시할 수는 없다. 부동산재테크도 건물과 토지를 잘 사고, 잘 팔아 크게 시세차익을 얻어 부자가 되는 일이기에 그 방면에 공부를 많이 해야 한다.
부동산 공부를 잘 하려면 다음 몇 가지 조건이 맞아야 한다. 첫째는 인연이 중요하고, 둘째는 기회가 중요하고, 셋째는 자금이 중요하며 넷째는 시장의 특성을 잘 알아야 한다.
부동산시장은 일반상품시장과는 달리 이와 같이 고유한 특성을 가지고 있기에 그걸 모르고 덤비다가는 복이 없다고 한탄을 하게 된다.
특성은 부동산이 지니고 있는 자연적・경제적・법률적・사회적인 부동산 자체의 특수성에 기인하기 때문에 정치적. 경제적 영향을 크게 받는다. 그래서 불경기 때는 부동산값이 바닥을 헤매게 되고, 2-3년 전부터 지금처럼 유동성이 풍부하고 은행이자가 낮을 때는 몽둥이로 때려잡아도 부동산값은 잡히지 않는다.
지난 2-3년 동안 부동산대책은 스물다섯번이 나왔지만, 지금도 집값은 오르기만 한다. 정부는 아무런 대책을 내놓지 못한 채, 아파트 몇 채 사전분양만 하고, 작은 공공임대만 분양하고 있다. 그런데 조금 큰 공공임대를 가려면 3년 동안에 애 셋을 낳아야 한다니 사람이 무슨 애 낳는 기계냐?
이럴 땐 부동산값이 인플레의 평균수치가 되어 모든 물가를 오르게 하고, 화폐가치를 떨어뜨릴 수 있다. 배추한 포기가 몇 만원 하게 되면 세상을 어찌 살 수 있겠는가. 앞으로 그런 세상이 올 수도 있음을 알아야 한다.
어느 곳은 땅값이 비싼데 어느 곳은 땅값이 싸서 손해를 보는 곳도 있다. 지금 지방도 그런 곳이 많다. 값이 계속 오르는 곳과 전혀 오르지 않은 곳은 빈부의 격차가 크게 벌어지게 되고, 그 영향으로 가난과 부의 대물림이 있게 된다.
가장 큰 문제는 인구다. 시골에는 초등학교가 대부분 폐교를 하고 있으니 애가 탈 노릇이다. 이러한 특성이나 여러 가지 조건들을 다 알고 투자하면 실수가 없겠지만, 사람의 능력에는 한계가 있기 때문에 옆 사람의 조언을 받을 수밖에 없다. 이게 바로 인연이라는 것이고 좋은 인연을 만나면 자신도 따라서 부자가 되는 것이다.
좋은 인연은 부동산시장의 정보화를 내 것으로 만들 수 있다. 요즘 아파트는 견본주택이 있지만, 원래 부동산시장에는 견본주택이라는 게 없었다. 토지를 현물 자체로 보고, 집을 현물 자체로 봐야지 그와 같거나 비슷한 다른 물건을 볼 수 없다는 뜻이다.
인연이 깊어지면 기회를 만나게 된다. 절친한 인연의 권유로 땅을 샀다가 대박을 터뜨리는 일도 있고, 어설프게 아는 사람의 권유로 경매에 손을 댔다가 손해를 보기도 한다. 기회는 언제나 방아쇠를 당길 기회가 중요하므로 인연에 끌리지 말고, 빗나가지 않은 판단을 해야 한다.
인연과 기회가 맞았으면 그 다음 거래순서는 자금지급이나 수령이다. 항시 1-2천만 원의 돈을 가지고 있어야 한다. 사게 되면 돈을 줘야 하고, 팔았으면 돈을 받아야 한다. 인연의 개입으로 인해 일부만 받는다든지 일부만 준다든지 하는 계약은 위험성이 있음을 알아야 한다.
마지막으로 한 가지 잊지 말아야 할 일은 거래한 부동산시장의 특성이다. 값싼 물건이 잘 거래되는 시장인지, 비싸고 좋은 물건이 잘 거래되는 시장인지를 알아야 하고, 나는 언제 내 물건을 (사거나) 팔아야 할지 감을 잡는 게 중요하다.
세월은 흘러간다. 시장도 흘러간다. 흘러가기 때문이 변한다. 빌딩. 주택. 상가. 토지. 기타 부동산들도 나름대로 그림을 그리면서 흘러가기도 하고 멈추기도 한다. 사놨으면 관리를 잘 해야 하고, 팔았으면 미련 없이 돌아서야 한다. 흘러가는 세상 속에 길이 있고, 그 길이 다음 갈 길을 알려주는 게 세상이치다.
나는 부동산 복이 없다고 한탄하지 말고, 나도 부동산 복이 있다고 자신감을 갖자. 그리고 지금부터 시작하자. 작은 돈으로 투자하려면 처음 5년가량은 답답하지만, 5년만 잘 참으면 기하급수적으로 커 가는 게 부동산이다. 나이 50후반에 등불을 켠다는 마음으로 오늘도 길을 아는 길에게 돈 버는 방법을 물어보자.
▶글쓴이 윤 정 웅
-수원대학교 평생교육원 교수(부동산. 법률학)
-21세기부동산힐링캠프 대표. http://cafe.daum.net/2624796
-부동산힐링캠프 대표중개사. 노다지 부동산 카페 대표