매도인과 매수인이 잘 살라고 서로 인사하고, 임대인과 임차인이 복 많이 받고 부자 되라고 인사하던 시절이 몇 년 전까지 있었다. 요즘은 인사는커녕 계약할 때 서로 만나지도 않지만, 위로금 받거나 이사비용 받기 위해 눈이 뻘겋게 달아 있다.
아파트값이 오름으로 인해 동네 인심은 살얼음판이 되었고, 전세보증금이 오름으로 인해 서로 보기 싫어하는 풍습이 만연해 안 보고 상대방의 통장에 돈 넣어주는 거래가 일반화돼 버렸다. 모든 거래 자체가 핸드폰이고 인터넷이다. 요즘 달라진 거래방식을 몇 가지만 추려보자.
우선 "덜 합시다, 더 주세요" 흥정이 없어졌다.
계약이 있거나 잔금을 치르는 날, 옛날 복덕방은 그야말로 북새통이었다. 계약 날이면 매도인 측과 매수인 측은 가격을 두고 줄다리기를 하느라 하루해를 보냈고, 중개사는 행여 계약이 깨질까 봐 식은땀을 흘려가며 양쪽 비위를 맞추느라 온 힘을 다했다.
지금은 매도인과 공인중개사가 미리 가격을 정하거나, 매수인이 원하는 가격을 정해놓고, 매수인 또는 매도인에게 그 가격을 제시한다. 매수인이 가격을 내리면 중개사가 매도인의 승낙을 받아야 한다. 따라서 거의 에누리가 없게 된다. 온라인상에서 광고를 하면 그 가격이 흥정가격이 된다.
계약금이 무통장으로 지불된다.
매수인이 공인중개사의 설명을 들은 후, 해당 부동산을 사겠다고 하면 매도인에게 연락을 하여 정한 가격에 매도한다는 연락을 취하고, 매도인으로부터 계좌를 받아 관행상 10%인 계약금을 송금하는 방법으로 계약을 가름한다.
계약서를 작성했건, 아니했건 어느 부동산을 얼마에 사고팔기로 합의가 되고, 그에 따라 계약금이 송금되면 계약은 성사된 것이다. 매수인과 매도인은 편리한 시간을 이용해서 공인중개사를 찾아 계약서에 도장을 찍으면 계약은 완결된 것이다.
계약금을 받아 놓고, 싸게 팔았다는 생각이 들면 도장을 아직 안 찍었으니 계약이 아니라고 우기는 사람도 있다. “혼인신고 하기 전에 애 낳으면 내 자식 아닐까?” 신랑이 신방에 들어가면 내 자식이고, 내 통장에 계약금 들어오면 계약의 효력은 발생한다.
공인중개사의 책무와 손해배상이 무거워졌다. 공인중개사는 공인중개사법에 따라 업무를 행한다. 변호사나 세무나사, 회계사처럼 자격사로서 당사자 사이에서 상담. 알선. 중개를 한다. 옛날 중개인이 아니다. 중개사의 실수로 당사자에게 손해를 끼치면 배상을 하게 돼있다.
공인중개사는 예의가 바르고, 어느 쪽이건 공평하게 대해야 한다. 사실에 따라 계약서를 작성하고, 거래 대상물을 확인하며 설명할 의무를 진다. 당사자 한쪽을 대리할 수 있고, 이전등기가 있을 때까지 권리보전을 감시할 권리도 있다.
대부분의 계약에 중도금이 생략됐다. 부동산계약은 계약금. 중도금. 잔금 순으로 지급되는 게 보통이다. 그런데 법률상 중도금 중 일부라도 건너가면 계약은 완결되는 것으로 보기 때문에 매도인이 피해를 보는 일이 종종 있다. 중도금 1억 원 중 사정상 우선 1천만 원만 지급되고, 9천만 원의 잔금이 지급되지 않았어도 그 계약은 해제할 수 없다.
그런 불편을 해소하기 위해 요즘은 아예 중도금을 없애고 바로 잔금으로 지급되기도 한다. 그러나 매도인측에서 중도금을 필요로 할 때는 중도금을 정하여 계약을 체결해야 하고, 해당 기일에 이를 이행해야 한다.
소유권이전등기가 간편해졌다. 잔금 날 소유권이전등기가 이루어지는 장소는 법무사사무실이 아니라, 해당 물건을 중개한 중개업소다. 당사자들이 법무사사무실을 찾아가기 힘들기 때문에 법무사가 중개업소로 출장을 온다. 매도인은 공인중개사의 입회하에 인감증명. 주민등록초본. 인감도장. 신분증을 법무사에게 교부한다.
매수인은 주민등록등본과 도장을 법무사에게 교부하고, 법무사가 “다 됐다”는 완결승낙을 하면 공인중개사 입회하게 수표 또는 온라인상으로 잔금을 송금한다. 법무사사무실과 중개업소는 하루 이틀 전 등기비용과 중개비용을 매수인에게 미리 알려주는 게 필수다.
계약 후 사정 변경이 발생할 경우 어떻게 해야 할까. 사람의 마음은 갈대와 같은 것이다. 갈대는 제 몸을 흔들어 자태를 자랑하지만, 사람은 생각 하나로 계약의 잘잘못을 따지려 한다. 특히 부부간에는 잘했다고 칭찬하는 부부보다 상대방의 잘못만을 물고 늘어지려는 습성이 있다.
부동산 계약하고 나서 부부싸움 하는 집의 계약은 깨지기 마련이다. 계약서에 도장만 찍고 와서 내일 오전에 계약금을 부쳐주기로 했는데 부부 어느 한쪽에서 계약을 반대하면 계약금을 안 줘도 되는 것일까? 계약금을 주기로 하고 도장을 찍었으면 돈을 줘야 한다.
계약 때 계약금 5000만 원 중 1일 이체한도가 1000만 원뿐인지라 1000만 원만 주고 나머지 4000만 원을 다음날 주기로 했는데 부부한쪽이 반대하여 계약을 못하게 되었다면 나머지 4000만 원을 줘야 할까? 주고 나서 계약을 포기하는 게 원칙이다.
▶글쓴이 :윤정웅
-수원대 사회교육원 교수(부동산. 법률)
-21세기부동산힐링캠프(부동산카페)대표. http://cafe.daum.net/2624796
-부동산힐링캠프 중개사무소 대표중개사 http://cafe.daum.net/6816627
-노다지 부동산 카페 대표중개사 https://cafe.naver.com/3668