부동산투자로 돈 벌기 싫어하는 사람은 아무도 없을 것이다. 실수요자도 자신이 투자한 부동산은 값이 올라 큰돈이 되기를 바랄 것은 뻔한 일이니까, 그러나 부동산을 살 때마다 돈이 불어나는 사람도 있지만, 겨우 본전이거나 은행이자 갚다마는 사람도 있다.
부동산에 투자를 했다가 돈을 벌지 못하게 되면 ‘나는 부동산 복이 없다’고 한탄을 하는 사람이 많다. 그러나 부동산투자로 성공하는 사람은 복이 있어 성공하는 게 아니라 성공할 만큼 노력하고 연구했기 때문이다. 오늘부터 복을 불러올 조건들을 갖추도록 노력하자.
타고난 체질이 좋아 달리기를 잘 하는 마라톤 선수도 있고, 타고난 음성이 고와 노래를 잘 하는 가수도 있지만 그 방면에 프로가 되려면 후천적으로 가꿔야 할 기본적인 공부를 무시할 수는 없다. 부동산재테크는 건물과 토지를 잘 사고, 잘 팔아 크게 시세차익을 얻어 부자가 되는 일이기에 그 방면에 공부를 많이 해야 한다.
공부를 잘 하려면 다음 몇 가지 조건이 맞아야 한다. 첫째는 인연이 중요하고, 둘째는 기회가 중요하고, 셋째는 자금이 중요하며 넷째는 시장의 특성을 잘 알아야 한다. 부동산시장은 일반상품시장과는 달리 이와 같이 고유한 특성을 가지고 있기에 그걸 모르고 덤비다가는 복이 없다고 한탄을 하게 된다.
특성은 부동산이 지니고 있는 자연적・경제적・법률적・사회적인 부동산 자체의 특수성에 기인하기 때문에 정치적. 경제적 영향도 크게 받는다. 그러기 때문에 불경기 때는 부동산값이 바닥을 헤매게 된다. 지금처럼 유동성이 풍부하고 은행이자가 낮을 때는 몽둥이로 때려잡아도 부동산값은 잡히지 않는다.
지난 2-3년 동안 부동산대책은 스물다섯번이 나왔지만, 지금도 집값은 오르기만 하고, 정부는 아무런 대책을 내놓지 못한 채, 아파트 몇 채 사전분양만 하고, 작은 공공임대만 분양하고 있다. 그런데 공공임대는 3년 동안에 애 셋을 낳아야 한다니 사람이 무슨 애 낳는 기계냐?
이럴 땐 부동산값이 인플레의 평균수치가 되어 모든 물가를 오르게 하고, 화폐가치를 떨어뜨릴 수 있다. 배추한 포기가 몇 만원 하게 되면 세상을 어찌 살아야 할까? 앞으로 세상 살아갈 일이 걱정이다.
어느 곳은 땅값이 비싼데 어느 곳은 땅값이 싸서 손해를 보는 곳도 있다. 지금 지방도 그렇다. 값이 계속 오르는 곳과 전혀 오르지 않은 곳은 빈부의 격차가 크게 벌어지고, 가난과 부의 대물림이 있게 된다.
가장 큰 문제는 인구다. 시골에는 초등학교가 대부분 폐교를 하고 있으니 애가 탈 노릇이다. 이러한 특성이나 여러 가지 조건들을 다 알고 투자하면 실수가 없겠지만 사람의 능력에는 한계가 있기 때문에 옆 사람의 조언을 받을 수밖에 없다. 이게 바로 인연이라는 것이고 좋은 인연을 만나면 자신도 따라서 부자가 되는 것이다.
좋은 인연은 부동산시장의 정보화를 내 것으로 만들 수 있다. 요즘 아파트는 견본주택이 있지만, 원래 부동산시장에는 견본주택이라는 게 없었다. 토지를 현물 자체로 보고, 집을 현물 자체로 봐야지 그와 같거나 비슷한 다른 물건을 볼 수 없다는 뜻이다.
이런 이유로 인하여 부동산 거래 당사자의 대상 부동산에 대한 정보성 등이 요구되어 부동산시장을 정보시장화 하게 된다. 또 부동산의 수요와 공급의 균형은 부동산의 고정성으로 인해 이루어지지 않게 되는 수가 많다.
이상과 같은 부동산의 여러 가지 특성은 부동산 시장의 수급조절을 어렵게 만들게 된다. 즉, 토지는 영구적이며, 건물 등 토지부착물도 반영구적인 내구성이 있어 시장에 수요와 공급의 빈도는 타 상품에 비해 낮을 수밖에 없다.
공급은 적어도 몇 개월 또는 몇 년 동안은 고정되어 있게 된다. 수요가 수축하면 공급도 고정되어 있고, 수요가 증가하면 새로운 건물이 건축되어 새로이 공급되기 까지는 상당한 시간이 걸리게 된다.
결국 부동산시장은 부동성이라는 부동산의 특성과 개별성・인접성 등 시장의 특성 때문에 거래가 활발한 공개시장이 되지 아니하는 것이다. 더구나 거래는 은밀하게 이루어지고 있고 가격이 노출되는 일을 꺼려하기 때문에 시장을 파악하는데 한계가 있게 된다.
이러한 여러 어려운 문제점은 사람으로 인하여 파 해치게 되고(인맥), 잘 해결하려면 적당한 때를 찾아야 하고(기회), 매도인이 돈이 필요할 때 얼른 지불할 능력이 있어야 하고(자금), 세월을 기다리는 느긋한 미덕도 있어야 한다. 이런 조건을 다 갖출 때 당신에게도 부동산 복이 있다고 할 것이다.
▶글쓴이 윤 정 웅
-수원대학교 평생교육원 교수(부동산. 법률학)010-5262-4796
-21세기부동산힐링캠프 대표. http://cafe.daum.net/2624796
-부동산힐링캠프 대표중개사. 노다지 부동산 카페 대표