요즈음 정부에서 전세대출규제로 고민하고 있는 액션을 취하니 대부분 언론들이 일제히 전세대출 규제를 하면 서민 실수요자들이 피해를 볼 수 밖에 없기 때문에 규제를하면 안된다며 연일 호들갑을 떨고 있다.
이들 언론들은 대체로 전세대출를 규제하면 현재 전세대출에 의존하고 있는 서민 실수요자들이 피해를 본다고 주장하고 있다. 과연 맞는 주장일까?
전세대출 규제의 목적은 가계부채 증가를 막는것이 주요 목적이 아니다. 전세값과 집값을 하락시키는게 핵심 목적이다. 그런데 금융위원장이 이런 점을 내세우지 않고 가계부채 증가 때문이라고 핑계를 댄다. 이는 결국 금융당국이 전세대출 규제를 하기 싫다는 의미로 필자에게 읽힌다.
최근에 집없는 젊은 청년들이 연일 정부에 전세대출이 전셋값과 집값 상승의 원인이라고 주장하고 있으니 이런 20ㆍ30대 젋은층의 표가 중요한 정부로선 여론무마용으로라도 전세대출 규제를 만지는 흉내를 내는 것이 아닌가 추측된다.
전세대출은 크게 기금대출과 서울보증이나 도시공사가 100% 보증을 전제로하는 구조이기 때문에 은행은 절대 손해 볼 일이 없다.
또한 만약 사고가 나와도 전세보증금의 80% 범위 내에서 보증 해주고 대출금도 세입자가 아닌 임대인에 받기에 거의 사고날 확률은 없다. 은행ㆍ보증사 입장에서는 집값 하락만 없다면 정말 대박 상품이 아닐 수 없다.
보통 전세대출을 규제하면 현재 실수요자가 피해를 본다라는주장의 내용은 대개 이렇다. 현재 전세 보증금 6억원에 전세대출금3억원을 쓰고 있을 경우 전세대출를 규제하면 현재 전세 6억원에 살수가 없다는 논리다. 일견 그럴 듯 하다
하지만 전세대출를 중단하면 전세가격이 6억원, 전세가 3억원으로 하락한다는 주장은 하지 않고 있다. 결국 서민실수요자는 전세대출금 3억원 필요없이 자기 자금 3억원으로 전세대출 이자 월 80만원 필요없이 하락한 가격에 전세를 살수 있는것이다.
만약 내일 당장 전세대출 중단이 선언된다고 하면 현재 세입자들은 당장 임대인에게 전세 재연장 불가 통보를 받을 것이다.
그런데 이 경우 집주인은 세입자가 전세대출금 3억원을 포함해서 현 임차인에게 6억원을 돌려주어야 하는데, 대개 새 임차인에게 6억원에 전세를 줘서 그돈으로 현 임차인에게 돌려 줄 수 밖에 없다.
새 임차인도 전세대출이 안되기 때문에 현금 3억원밖에 없으니 자연스럽게 전세값은 6억원에서 3억원으로 하락하게 된다.
여기서 핵심 포인트는 전세대출을 받는비율이 10명 중 1명이면 요즘 언론들의 주장이 맞을 수도 있다. 하지만 대개 10명 중 9명 정도가 전세대출를 받기 때문에 이런 주장은 사실 틀린 주장이다.
이렇게 말하면 전세보증금 5억원에 전세대출 4억원을 받는사람들은 어떻게 하냐고 반문할 수 있다. 대개 대출금 3%이면 1억원에 월 25만원, 4억원이면 월 100만원이다.
전세가격이 5억원에서 2억5000만원이면 월세가격 역시 전세가격 2억5000만원에 대한 월세가격을 형성하기에 보증금 1억원에 월세 80만원 정도에 형성된다. 때문에 이 경우도 전세대출금 월 100만원에서 월세 80만원으로 바뀌는 것이다.
이렇게 가격이 하락하는것을 알면서도 전세대출 규제를 반대하는것은 전셋값ㆍ집값 하락을 원치는 않는다는 의미다.
중요한 점은 전세대출를 받는 사람들이 경기ㆍ인천지역은 대략 100명 중 99명에 달한다는 점이다.