그동안 대한민국 집값을 폭등시키는 원인은 주택담보대출이 아니라 전세자금대출이다. 왜 그럴까.
먼저 정부는 2018년 9ㆍ13대책에서 주택담보대출에 강력한 브레이크를 걸었다. 기존 자기 주택이 100억원이가도 최대 1억원까지만 대출을 허용하는 정책을 시행했다.
또 1억원 대출을 받더라도 추가로 집을 사면 안되는 각서까지 차주에게 받도록 했다.
이어 2019년 12월 16일 정부는 15억원 이상 주택에 대해서는 주택담보신규대출을 아예 전면 중지시켰다. 15억원 이하라도 담보인정비율을 9억원까지는 40%, 이후부터는 20%를 적용했다. 결국 15억이하 주택도 담보인정비율이 32%정도 됐다.
여기에다 2020년7월 10일 정부는 서울 전지역에 해당되는 투기과열지구와 경기도, 인천지역으로 분류되는 조정지역에서 전세대출를 차별화한다고 발표했다.
우선 투기과열지구에선 3억원 이상 아파트를 구입하면 현재 전세대출을 즉시 회수하고 현재 전세대출이 없다해도 전세대출을 받게 했다. 기존 9억원 이하 아파트를 2020년 7월 10일이전 소유했다면 전세대출은 받을수 있다..
그런데 문제는 조정지역에서는 이러한 규제가 없다는 점이다. 그 결과 2020년 7월 10일 이후
아파트 가격 상승율이 서울은 대략 15% 전후에 달했고 경기ㆍ인천지역은 70% 전후로 집값이 상승했다.
이뿐만이 아니다. 서울지역도 9억원 이하 빌라나 단독주택은 전세대출을 얼마든지 이용할수 있다. 이는 결국 요즘 연이은 서울지역 빌라 폭등세의 빌미가 됐다.
정부는 전세대출이 집값 변동의 핵심요인이라는 사실을 이미 알고 있다. 이번에 전세대출을 규제 액션을 취했다 결국 원 상태로 돌아간 것도 20∼30세대 무주택자들이 집값ㆍ전세값 상승원인을
전세대출이라고 지목했기 때문이다.
하지만 정부는 애초 전세대출을 규제할 의도가 없었던 것으로 보인다. 전세대출을 규제한다는 발표를 하면면 언론의 반대가 분명히 올 것으로 파악하고 전세대출을 규제할 것처럼 액션을 한번 취해 본 것으로 밖에는 볼 수 없다.
이런 근거로는 정부가 전세대출 규제 목적이 전세값ㆍ집값 상승을 차단하기 위한 것이라고 주장하지 않고 가계부채 문제 해결 차원에서 전세대출 규제를 다뤘다는 점을 꼽을 수 있겠다.
전세대출의 경우 집주인 임대보증금을 담보로 잡고 대출을 해주는거라 문제가 발생해도 은행에는 거의 피해가 가지 않는다. 여기에다 권리조사업체에서 임차인을 실제살 고 있는지 수시로 조사하고 전세대출금도 임대인에게 돌려받는다.
전세대출 중단이 실수요자가 피해본다는 주장은 전세대출 규제를 적극 반대하는것으로 밖에 볼 수 없다. 전세대출을 중단하면 6개월 안에 전세값ㆍ집값이 50% 이상 하락하는데 무주택 실수요자가 왜 전세대출 규제를 반대하겠는가.
그동안 전세값ㆍ집값 상승의 주요원인이 주택담보대출이 아니고 전세대출이라는 사실을 알아야 한다.
정부가 조금이라도 집값을 잡고싶은 마음이 있다면 조정지역에서도 전세대출를 이용한 갭투자 방지와 서울지역에서도 빌라도 아파트와 같이 전세대출을 이용한 갭투자 방지대책을 내놨어야 했다.
과거 9억원 이상 주택보유자가 전세대출을 받았을 경우 계속 전세대출을 연장해주고 있는데, 이들에게 대한 제제도 없다.
이런 점을 봤을때 현 정부는 진정으로 전세값ㆍ집값을 잡을 생각이 없다는 것으로 해석할 수 밖에 없다.