살다 보면 진짜 소중한 것을 잊고 살 때가 많다. 당연하게 생각하다가 없어지고 나면 아쉬워하고 그리워한다.
우리나라의 대표적인 주거형태인 전세도 그렇다. 너무나 당연해서 전세제도가 없어진다는 것은 생각해본 적이 없다.
생각해보면 이상하지 않는가? 유독 한국에만 전세제도가 있을까? 왜 선진국 등 해외에는 이렇게 좋은 전세제도가 없는 것일까?
다시 생각해보면 전세가 완벽하지도 않고 일반적인 주거형태가 아니어서 사라질 수도 있다.
유독 우리나라에서만 전세가 성공적인 임대형태로 자리를 잡은 이유는 한국전쟁 이후 인구와 경제의 폭발적인 성장이라는 특수성 때문이다.
건설경기 활성화를 통한 국가경제 성장을 이끌기 위해서는 대규모 건설사업이 필요했고, 인구증가에 따른 주택수요도 덩달아 늘어나자 전세는 이런 두 마리 토끼를 잡는 절묘한 카드가 되었다.
주택가격의 절반 정도의 전세금만 내고 안정적인 주거를 할 수 있으니 전세수요는 넘쳐났고, 무이자 대출과 같은 전세보증금을 끼고 집을 살 수 있으니 주택구매력이 좋아져 매매수요도 넘쳐났다.
받은 전세금을 은행예금에 넣어 이자수익을 얻을 수 있었고, 집값이 올라가니 시세차익을 얻을 수도 있었으며, 전세금을 받아 재 투자를 하면서 주택 수를 늘리니 투자수익은 극대화되었다.
이런 전세가 존재할 수 있는 전제조건은 고금리와 집값 상승이다.
하지만 시대가 달라졌다. 저성장, 저금리 시대가 되면서 다시 금리가 올라도 예전과 같은 고성장, 고금리 시대가 다시 돌아오기는 어렵다.
지금까지 집값이 상승해주니 문제가 없지만 집값상승이 멈춘다면 전세를 끼고 집을 살 이유가 없어진다. 오르지도 않는 집을 세금과 대출이자를 내고 누가 사겠는가?
현재 부동산시장 상황도 전세의 종말을 부추기고 있다. 계약갱신청구 같이 잘못된 임대차보호법 개정과 종합부동산세 강화로 압박을 느끼는 임대인들은 그 부담을 세입자한테 임대료 상승으로 전가시킬 것이다.
전세대출 규제도 전세소멸을 가속화시킬 것이다. 목돈이 부족한 세입자는 월세보다 당연히 전세가 좋다.
세입자의 주거안정을 위해 2008년 도입된 전세대출은 전세가격 급등을 불러왔다.
이렇게 전세가격이 밀어 올린 매매가격은 저금리, 유동성, 정책의 실패를 틈타 폭등하였고, 다시 전세를 끌어올리는 악 순환이 반복되자 가계부채총량은 기하급수적으로 늘어났다.
부랴 부랴 대출규제를 강화하고 있는데 당장이야 전세대출을 막지는 못하겠지만 이미 갱신 시 증액분에 대해서만 해주거나 일시 상환이 아닌 분활 상환을 유도하고 고가전세는 규제를 하겠다고 한다.
상황을 지켜보면서 DSR에 전세대출을 포함시킬 수 있다는 이야기도 나온다. 실제 은행창구에서는 실 수요자 피해를 없게 하겠다는 정부발표와 달리 전세대출 문턱은 높아지고 있다.
전세대출의 버팀목이 사라지면 한껏 높아진 전세금을 자기자본으로 감당할 수 있는 세입자들은 거의 없다. 세입자들은 어쩔 수 없이 전세에서 월세로 전환될 수 밖에 없다는 의미다.
월세 몇 십 만원 더 내는 것이 낫지 자녀교육 등을 고려해서 자리잡은 주거환경을 바꾸기는 어렵다.
단기간에 전세제도가 소멸하지는 않겠지만 보유세 부담은 점점 커지고 있고, 전세대출의 문턱은 점점 높아지고 있는 상황에서 향후 집값 상승까지 멈춘다면 전세에서 반 전세나 월세로의 전환속도가 빨라질 것이다.
민간 전세물량을 공급해주는 임대인을 집값 상승의 원흉으로 때려 잡을 것이 아니라 정부는 세금욕심을 좀 내려 놓고 장기간 전세금을 올리지 않는 임대인에게는 종합부동산세 합산배제, 양도세 중과배제 등의 세제혜택을 준다면 전세가 우리 곁에 오래 남아있으면서 임대인과 임차인 모두 행복해질 수 있을 것이다.
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