올해들어와서 부동산시장의 한가지 특이한 현상은 강남 집값 하락 징후와 공동주택가격 1억미만 아파트, 빌라의 비상이다.
돌이켜 보건데, 강남 집값은 2015년부터 올해 초까지 급등하였고 서울 외곽지 노도강, 금관구 집값은 2018년부터 올해까지 급등세를 이어갔다.
집값이 올라갈땐 한없이 올라갈 것 같지만 그러나 집값 상승은 한계가 있다.
상승과 하락 사이클을 그리며 집값이 출렁대고 있는데 강남 집값 상승이 주춤할 즈음 서울 노도강, 금관구 집값의 폭등으로 서울 부동산시장을 전반적으로 달구었다.
반면 서울 집값이 오를 동안 숨을 죽여왔던 공동주택가격 1억원 미만의 서울 재개발 예상 지역 구축 빌라와 지방 저가격대 아파트는 상대적으로 올해들어와서 크게 고개를 들고있다.
필자가 보건데 이러한 공동주택가격 1억원 미만의 비상은 부동산시장내에서 새로운 주도주의 탄생이 아닌가한다.
시장의 논리에 따라 시장의 주목을 받는 새로운 주도주가 탄생하면 종전 주도주인 서울 집값은 약세를 보이기 마련이다.
이게 바로 부동산시장 내부에서의 순환논리가 아닌가한다.
집값 상승은 실물경제에 따라 움직이는 측면이 있지만 부동산시장 내부의 지역별, 상품별, 평형별 흐름을 분석하는 것도 매우 중요하다.
지역별로 보면 서울 재개발 예상 지역 구축 빌라와 지방 입지가 빼어난 공동주택가격 1억원 미만 아파트가, 평형별로 보면 대형 아파트보다는 구축 소형 아파트에 투자자들이 몰리고 있다.
부동산시장의 흐름을 보면 부동산시장 역사는 반복되는 측면이 있는데 서울 집값이 본격적으로 상승하기 전인 2013년부터 2016년까지는 지방 저평가, 저가격대 아파트가 우리나라 부동산시장을 주도했다.
이즈음 부산, 대구, 울산, 창원, 구미 외곽지 저가격대 아파트가 상승한 것으로 기억된다.
2015~2017년쯤엔 서울 집값의 폭등이 시작되었다.
최근 서울 집값 하락 징후가 보이자 전국 공동주택가격 1억원 미만의 아파트, 재개발 예정 지역의 노후 빌라로 매수세가 쏠렸다.
공동주택가격 1억미만 주택에 다주택자 취득세 중과가 제외되니 자연스럽게 매수세가 몰린다.
지방 공동주택가격 1억미만 아파트 가격 상승의 흐름을 보면 2016년 고점을 뚫은 아파트가 허다하며 이러한 아파트는 다주택자 취득세 중과 제외 호재뿐만 아니라 바다, 강 뷰 등 입지가 빼어나고 공항, 전철 교통 호재 등이 장점이다.
수년만에 고점을 뚫은 아파트는 잠시 주춤하는 눌림목 현상을 보이는 경우가 있는데 지금이 그러한 단계이고 지난 서울 아파트 가격 상승 흐름을 보면 수년만에 역사적 고점을 뚫은 아파트가 수년동안 상승세를 이어갔으니 지방 저가격대, 저평가 아파트도 같은 현상을 보일 것으로 예상된다.
요즘 집값 상승의 흐름을 보면 과거 1980년대처럼 전국 집값이 동시다발적으로 오르는 게 아니고 지난 서울 부동산시장 흐름에서 보듯이 강남3구가 오르면 마용성이 오르고 이어 노도강, 금관구로 확산되고 이러한 흐름에 따라 경기도에서는 수용성이라는 부동산 신조어가 탄생하기도 했다.
부산은 해수동이 서울 강남3구처럼 폭등했고 부울경이라는 하나의 권역을 묶는 지역별 용어도 탄생했다.
부울경내에서도 구에 따라 집값 움직임이 다르니 참으로 복잡다단한 지역별 부동산시장이 아닌가한다.
먼저 부산을 보면 해수동과 그외 지역의 집값 상승이 다르고 대구는 수성구, 달서구, 달성군 집값 상승이 흐름을 달리하고 울산은 남구, 동구 집값이 시차를 두고 움직인다.
조선업과 연관이 있는 울산 동구 집값은 조선 3사가 있는 거제도 집값과 같이 움직이는 측면이 있다.
앞으로 수년동안 집값이 폭등한 아파트보다 지난 수년동안 집값이 오르지 못한 아파트가 전국 부동산시장을 주도할 가능성이 크다.
금반 저가격대, 저평가 집값 상승은 전국 집값 키맞추기에 들어갔다고 보면 된다.
수년전에 강남 집값이 폭등할때 상계동 아파트값은 약세를 면치못했는데 최근 몇년동안 크게 올라 키맞추기를 했다.
이제는 서울 외곽지 노도강, 금관구처럼 지방의 저평가 외곽지 아파트가 움직일 때다.
서울은 집값이 전반적으로 폭등했지만 지방 부산, 대구, 울산 외곽지 그리고 창원, 구미 저가격대, 저평가 아파트는 올해들어 크게 매수세가 몰려 집값이 상승한 점을 보면 올해 신고가를 뚫고 수년간 집값 상승을 이어갈 공산이 크다.
부동산시장 내부 흐름을 보면 수년동안 지방 저가격대, 저평가 아파트가 올라가면 서울 집값이 조정에 들어가고 수년뒤에 지방 집값이 꺾이면 다시 서울 집값이 바톤을 이어갈 가능성이 클 것으로 보인다.
서울 집값은 그동안 워낙 폭등해 조정에 들어가면 후유증이 클 것이다.
당분간은 가격을 유지할 것으로 보이나 몇년뒤 한해 집값이 폭락하면 폭락이 3년 정도 이어질 것으로 전망된다.
서울 집값이 폭락기에 접어들면 그 갭을 지방 저가격대, 저평가 아파트가 메울 것으로 보인다.
지방 저가격대, 저평가 아파트 꼴찌들의 대행진은 이미 시작됐다.