부동산투자는 장거리 여행이고, 주식이나 유가증권 투자는 단거리 여행이다. 따라서 10년 정도 기다려야 할 부동산 투자를 5년 정도에 수확하려 하면 비용은 같고, 이익은 적다. 그래서 부동산 재테크는 엉덩이 무거운 사람이 좋다고 하는 것이다.
어느 동네 큰 부자가 머슴 다섯 명에게 사과밭에서 가장 예쁘고 큰 사과를 하나씩 따오라고 하면서 제일 좋은 사과를 따온 머슴에게 상을 주겠다고 했다. 단, 한번 지나친 사과나무에는 다시 되돌아가지 않은 조건을 붙였다.
머슴 다섯 명은 크고 예쁜 사과를 찾기 위해 사과밭을 샅샅이 뒤졌으나 마음을 충족할만한 사과는 없었다. 누구는 첫 나무에서 큰 것을 봤으나, 더 좋은 것을 찾으리라 믿었다가 다시 돌아갈 수 없어 작은 것을 딸 수밖에 없었다.
누구는 중간 나무에서 욕심 부리지 않고 큰 것을 딴 머슴도 있고, 누구는 마지막 나무에서 적당한 사과를 딴 머슴도 있었다. 누구는 끝까지 좋은 것을 고르려다 마지막 나무까지 갔으나 좋은 사과는 자기 눈에 들어오지 않아 그만두기도 했다.
이 글을 읽는 여러분들은 위 글이 무슨 뜻인지 금방 아시리라. 부동산투자의 선택도 사과 따기와 같은 것이다. 누구는 처음에 좋은 부동산을 사는 사람도 있고, 더 욕심을 부리다가 별로 좋지 않은 부동산을 산 사람도 있으며, 더 좋은 것 만나려고 헤매다가 맨 나중에 제일 못된 것을 사는 사람도 있다.
끝까지 헤매다가 가장 좋은 사과를 따게 되면 얼마나 좋을까. 그러나 우리들 인생살이는 그렇게 되지 않는다. 어제도 오늘도 다음 나무에서는 꼭 좋은 사과를 따리라 믿고, 속으며 사는 게 세상살이다.
작은 사과도 따지 못한 채, 마지막까지 돈만 써버리고 빈손인 사람도 있으시겠지. 결국 돈도 없고, 빛나는 재능도 없다면 현실은 팍팍하게 되리라. 왜 나는 복이 없냐고 한탄해 봐도 지난 세월은 돌아오지 않는다.
그게 각자에게 주어진 분복(分福)이다. 사람은 마음의 크기가 대접으로 태어난 사람도 있고, 종지로 태어난 사람도 있다. 그러나 살아가면서 그릇은 바뀌게 된다. 바뀌는 순간이 바로 기회다. 기회를 잘 잡으면 언제든지 좋은 사과를 딸 수 있는 게 인생이기도 하다.
지난 3-4년 동안 집값이 요동을 쳤다. 얼마나 많은 집이 팔렸으며 얼마나 많은 집들이 되팔려 나갔는가? 그러나 당신은 이것저것 골라보다 마음에 안 든다고 다 물리쳐 버리거나 다음 기회를 노리고 지금도 애써 찾고 있을 것이다.
사람과 부동산은 100%가 없다. 100% 마음에 든 사람도 없고, 100% 마음에 든 부동산도 없다는 뜻이다. 그래서 70-80%선에서 적당히 팔고, 80-90%선에 적당히 살 수밖에 없는 것이다. 100%를 채우려다는 기회를 놓치게 된다.
부동산시장은 약 5년 단위로 변하기 때문에 그 주기를 살피는 일이 중요하다. 5년이 상향시장이면 5년은 하향시장이다. 값이 머뭇거리거나 내릴 때는 사는 게 답이고, 값이 오를 때는 파는 게 답이다.
2000년 이전에는 10년 주기로 변했지만, 그 이후부턴 5년 주기로 변하고 있다. 물론, 지역적으로 편차가 있고, 재개발지역에 따라 변수는 있다. 1999-2003년 하락세, 2004-2008년 상승세, 2009-2013년 폭락세, 2014-2018년 회복세에 이어 2019-2021년 폭등세를 이어가고 있다.
5년이 참 중요하다. 이제부턴 최소한 5년 이상을 보고 투자하자. 투자계획도 5년 이상 단위로 짜는 게 좋다. 성공한 기업 10%와 실패한 기업 90%를 가르는 기간도 약 5년이다. 5년을 참지 못하면 실패할 수도 있고, 잘 해봐야 본전일 수 있다.
집을 사거든 5년 이상 지나서 거주하고, 땅을 사더라도 5년 이상은 무거운 돌로 눌러 놓는 게 좋다. 그 기간에 처분이 안 되거나 더 이윤을 보려면 다시 5년이나 10년 연장을 하는 게 좋다. 부동산투자에서 세월을 재촉하는 사람은 항시 엉덩이가 가벼워 이문을 남기지 못하더라. 60에 사거든 70에 팔고, 70에 사거든 80에 팔자.
부동산투자를 즐겨하는 사람들은 대개 중산층이다. 중산층은 국민전체의 허리다. 사람이나 중산층이나 허리가 튼튼해야 나라가 부강해진다. 그래서 필자는 허리 굵은 사람을 부러워한다. 그런데 사무실 직원들은 왜 모두 허리가 가늘까?
빼빼 마른 사람도 부자가 되면 허리가 굵어지더라. 요즘은 허리 굵은 사람들이 수시로 사무실을 찾는다. 허리 굵은 사람들은 대개 땅을 사거나, 공장이나 창고 같은 대형건물에 투자한다. 월세가 1,000만원씩 나오는 공장이나 창고 같은 건물에 투자하는 사람이 부러울 뿐이다. 당신도 그 꿈을 이룰 날이 있을 것이다.
그러나 첫 나무에서 큰 사과를 따는 사람은 없다. 작은 사과를 귀하게 여기는 사람이 언젠가는 큰 사과를 딸 수 있다. 당신도 작은 부동산을 늘 바꾸다보면 큰 부동산을 가질 때가 오게 될 것이다.
땅을 살까? 금을 살까? 오늘도 투자자들은 머리를 싸매고 있다. 양도세 면세점이 12억으로 내려왔다. 이제 다주태자 양도세 면세점을 없애자고 난리다. 그렇다면 중산층이 튼튼해야 나라가 부강하고 발전할 텐데 어느 방법이 좋을까? 맡은바 일 열심히 하면서 잘난 사람은 잘난 대로 살고. 못난 사람은 못난 대로 사는 게 최고다.
수원대학교 평생교육원 부동산학과 봄학기 학생모집
(안내 윤지영 교수 010) 7124-6964)
▶글쓴이 윤정웅
-수원대 사회교육원 교수(부동산. 법률)
-21세기부동산힐링캠프(부동산카페)대표. http://cafe.daum.net/2624796
-부동산힐링캠프 중개사무소 대표중개사 http://cafe.daum.net/6816627