집값 하락 요인에는 경기 하락, 규제, 대출 등 여러가지가 있지만 그 중에서도 실물경제 즉 경기가 차지하는 비중이 크다.
2015년부터 살아나기 시작한 반도체경기로 실물경제가 좋아지니 이때부터 강남 집값이 살아나기 시작하여 반도체경기가 정점을 찍은 올 초까지 집값 폭등의 기나긴 장정을 마쳤다.
2015년 빨리는 2014년 하반기부터 서울 집값이 오르기 시작하여 올 초까지 무려 7년간 올랐으니 참으로 끈질긴 생명력을 지닌 서울 집값이다.
돌이켜 보면 2014년 하반기 위례신도시 분양때부터 서울 부동산시장이 살아나 때마침 불어 닥친 반도체경기로 실물경제가 좋아지니 서울 집값이 걷잡을 수 없이 폭등했다.
2015년에서 2018년까지 강남 집값이 폭등하여 주춤할 즈음에 2018년부터 2020년까지는 서울 외곽지 노도강, 금관구 집값도 폭등하니 강남 집값 역시 이들 외곽지 집값 상승에 동참한 것으로 보인다.
이러한 실물경제 흐름따라 집값이 오르내리곤 하는데 집값 폭등론자들은 아직도 서울 집값 폭등을 외치고 있으니 참으로 어이가 없는 발언이다. 무슨 근거를 가지고 그렇게 주장하는지 납득이 가지 않는다.
집값 폭등기에는 너나 할 것 없이 매수에 열을 올리지만 막상 하락기에 접어들면 언제 그랬더냐는 듯이 매수세가 사라진다.
하락기에는 거래량이 따르지 않으니 매도가는 그냥 공중에 떠있는 호가에 불구하다.
이제 하락 초기여서 집값 하락에 대한 공포심을 못느끼지만 막상 한해 집값이 폭락하면 과거 데이타로 봤을때 3년 정도 이어지는 것이 부동산경기 하락 속성이다.
지난 집값 폭등기를 살펴보면,
1988년 서울 올림픽을 앞두고 1987년 하반기부터 서울 집값이 오르기 시작하여 1991년 초까지 무려 5년동안 폭등했다.
이때 집값 상승 요인은 3저경기(저유가, 저금리, 저원화가치) 호재다.
서울 집값이 폭등하기 전인 전두환정권 시절엔 물가가 안정되고 집값도 잠잠했다.
그러던 서울 집값이 1988년 88서울올림픽으로 대한민국 위상이 높아지니 올림픽 이후부터 폭등하기 시작했다.
1987년 하반기~1991년 상반기 폭등기 이후 1991년 하반기~1994년 상반기까지 조정을 거친 서울 집값이 1994년 하반기부터 다시 살아나 1996년까지 상승했으나 1997년 12월 IMF 국가비상사태로 이후 사상유래없는 폭락기를 맞았다.
2000년대는 대중국 조선.철강경기가 2004년부터 2007년까지 호황을 맞으니 즉 경기가 좋아지니 경기와 아울러 강남 집값이 폭등했다.
강남권 집값이 폭등하는 과정에서 버블세븐지역(강남구, 서초구, 송파구, 양천구 목동, 분당, 평촌, 용인)이라는 부동산 신조어가 탄생하기도 했다.
이어 2007년 하반기부터는 특히 서울 외곽지 노도강 집값이 폭등했다.
2008년에는 미국발 금융 쇼크로 실물경제가 처참하게 무너졌으나 그해 말 이명박정부의 경기부양책으로 경기가 살아나니 강남 집값도 다시 상승하여 2010년까지 상승세를 이어갔다.
이렇듯 서울 집값은 경기에 크게 영향을 받는다.
수출호경기가 도래하면 서울 집값이 살아나고 수출경기가 꺾이면 집값도 꺾인다는 등식이다.
그러면 서울 집값 언제쯤 살아날까?
과거의 경험으로 볼때 4~5년 정도의 조정기를 거치면 살아나곤 했는데 이번에도 예외는 아닌 듯 싶다.
부동산경기 사이클 논리는 이렇다하더라도 집값이 살아날려면 첫번째로 실물경제가 살아나야 한다.
실물경제가 좋아지지 않은 상태에서의 집값 상승은 허구에 불과하다.
서울 집값이 폭락기에 접어들면 그 빈틈을 재개발 예정 빌라, 공동주택가격 1억미만 아파트, 그동안 집값 상승에서 소외되고 규제가 없는 이천.여주.양평.가평 등 아파트, 지방 신공항 건설 등 개발 호재가 있는 지역, 조선경기 호황으로 인한 조선관련 부동산, KTX.GTX 건설 발표로 교통이 좋아지는 지역, 요즈음 떠고 있는 전용면적 40~60제곱미터 오피스텔, 지식산업센터, 3기 신도시 인근 그리고 개발 호재가 있는 토지 등이 메울 것으로 보인다.
요즈음은 전국 집값이 동시다발적으로 오르는 게 아니라 지역별, 상품별로 움직이기 때문에 서울 집값이 폭락하더라도 틈새시장은 있다.
서울 집값이 5년 정도 폭락하여 조정기를 거친 후에는 그럼 어떤 지역 아파트가 서울 부동산시장을 주도할까?
여기에 대해서도 궁금한 점이 많다.
필자의 견해로는 2028년쯤 GTX 삼성역이 완공되면 삼성역 일대가 급부상할 것으로 보이는데 삼성역 인근 삼성동 현대자동차그룹 글로벌비즈니스센터가 2026년 완공 예정이다.
글로벌비즈니스센터는 105층 569미터 높이로 국내 최고층 빌딩이다.
이렇게 호재가 많은 가운데 삼성역 인근에는 대치동 은마파트, 아시아선수촌아파트, 잠실 우성1.2.3차아파트, 잠실 주공5단지 등 재건축대상 쟁쟁한 아파트가 많다.
2025년쯤 서울 집값이 살아난다면 이들 강남아파트가 선두에 나서 강남3구, 마용성, 노도강, 금관구 등지로 확산될 것으로 보인다.
그러나 올해 강남 집값이 꺾이기 시작하여 2025년 정도까지 하락이라는 혹독한 시련을 거쳐야 비로소 강남 집값이 새롭게 태어나지 않을까 한다.
차분한 마음으로 몇년뒤에 서울 아파트 매수를 저울질할 시점이다.