집값 하락 요인으론 경기 침체, 금리 인상, 규제, 대출, 심리, 수요.공급 등을 들 수가 있는데 그 중에서도 실물경제가 가장 큰 비중을 차지한다.
강남권 집값은 2016~2017년 반도체경기 호황으로 폭등했다. 2018~2019년 반도체경기가 조정을 겪자 이번에는 강남권 집값 후행성 성격의 서울 외곽지 노도강, 금관구 집값이 꿈틀됐다.
2020년도에 반도체경기가 다시 살아나자 강남권과 서울 외곽지 노도강, 금관구 등 집값도 함께 폭등했다. 2016년부터 2021년 1월까지 반도체 대표주 삼성전자 주가가 2만원대에서 10만원 근처까지 상승했으니 무려 5배나 올랐다.
삼성전자 주가 흐름을 보면 올해 1월에 정점을 찍고 하락 추세에 있다. 올해 상반기에 삼성전자 주가가 꺾이는 것을 보고 서울 집을 팔았다면 가장 현명한 판단이 아니었나 한다.
삼성전자 주가가 11~12월에 다소 반등을 했지만 2016~2020년 반도체경기 큰 사이클은 지나간 듯 하다.
올해 반도체경기 즉 실물경제가 꺾이니 서울 집값 역시 꺾였다.
전문가들은 삼성전자가 올 3분기 역대 최대 분기 매출을 기록했지만 주가는 하락세인 것은 반도체 업종이 6~8개월 뒤의 업황을 반영해서고 현재 주가에는 미래의 반도체 업황 부진 우려가 스며들어 있다고 한다.
중국과 미국의 경제 둔화 리스크와 반도체 가격 하락세로 보아 반도체 업황 불확실성이 주가를 끌어내리고 있다는 분석이다.
삼성전자 주가가 6만원까지 내려온다는 설이 있는데 그렇게 될 경우 반도체경기의 미래 전망이 불투명하다. 미래 전망이 불투명하다는 것은 곧 반도체경기가 꺾인다는 말이다.
반도체경기 즉 실물경제가 꺾이면 서울 집값 역시 꺾인다고 봐야 한다.
2016~2020년 반도체경기가 오기 전인 1990년대엔 1994~1995년에 반도체경기가 있었는데 1996년에 반도체경기가 꺾인 후 1997년 12월 IMF 국가비상사태를 맞았다.
1994~1995년 이 기간동안 삼성전자 주가는 5만원에서 15만원으로 3배 뛰었고 강남권 재건축대상 아파트도 상승한걸로 기억이 된다.
IMF 국가비상사태란 혹독한 시련을 거친 강남권 재건축아파트는 김대중정부의 주택경기 활성화대책에 힘입어 2001년부터 빛을 발휘하기 시작하더니 오늘날 강남 집값 폭등은 곧 강남권 재건축 아파트 폭등을 말할 정도로 강남 재건축의 위용은 대단하다.
2001~2002년은 강남권 재건축, 2003~2007년은 강남권 아파트 전성시대였다. 경기가 안좋았던 시대인 2001~2002년은 주택경기 활성화대책으로 강남권 재건축 집값이 뛴 듯 하다.
재건축 아파트는 기존 아파트를 헐어 새 아파트로 지으니 첫째도 입지고 두번째도 입지다. 입지는 세상에 단 하나 뿐이라는 희소성으로 최고 입지의 최고 아파트는 가격이 없다.
가격이 없을까마는 세월이 지나면 지날수록 최고 입지의 최고 아파트는 더욱더 빛을 발휘한다.
2000년대엔 대중국 조선.철강 호경기를 맞으면서 현대미포조선 주가가 2004~2007년까지 폭등했는데 실물경제 즉 조선.철강 경기가 좋아지니 강남권 집값도 폭등했다.
이때 버블세븐지역(서초구.강남구.송파구.양천구 목동.분당.평촌.용인)이란 부동산 신조어가 탄생했다. 서울 외곽지 노도강 집값은 강남 집값 후행성을 띄고 있는데 2007년 하반기~2009년 폭등한걸로 기억이 된다.
2008년 미국발 금융쇼크로 조선 대표주 현대미포조선 주가가 폭락하자 강남 집값도 폭락했고, 2010년 현대미포조선 주가가 반등하자 서울 강남 집값도 반등했다.
2011년도에 현대미포조선 주가가 다시 추락하니 강남 집값 역시 다시 하락세로 돌아섰다. 실물경제 대표주와 강남 집값 움직임이 같은건 결코 우연의 일치가 아니고 강남 집값은 실물경제와 흐름을 같이함을 명백히 보여주고 있다.
2011~2015년 실물경제 즉 경기가 추락하면서 강남 집값도 하락했고 2016년부터 반도체경기가 도래하니 강남 집값도 바닥을 찍고 상승세로 돌아섰다.
2000년대 노무현, 2010년대 문재인 정부 시대는 경기가 호황을 맞으니 집값도 폭등한 것으로 보는 것이 객관적이고 타당한 관점이 아닌가 한다.
요즈음 부동산시장은 복잡다단하게 움직여서 경기사이클, 정책, 개발, 교통, 금리, 규제, 대출, 지역별.상품별 등을 총체적으로 분석해야 전망이 보인다.
집값 상승 제1요인은 실물경제 즉 경기사이클이다. 경기사이클에 따라 춤추는 서울 집값이다. 반도체경기가 하강 코스를 그리면 서울 집값 역시 하락 추세를 그릴 것이다.
향후 경기 추세를 봐 가면서 집 매수를 저울질해야 할 시점이다.