지난 14일 2022년 첫 한국은행 금융통화위원회에서 기준금리를 또 0.25%p올렸다. 시장에선 '설마 1월부터 올릴까?'라는 의구심이 적지 않았다. 그런데 한국은행은 올렸다. 기준금리 1.25% 시대가 열렸다.
2021년 8월과 11월 두 차례 기준금리를 올린 것을 감안하면 6개월 사이 세 번의 기준금리를 올린
것이다. 이정도면 저금리 기조는 완전히 종식되었다.
이주열 한국은행 총재는 한마디 더 곁들였다. “1.5%가 되어도 긴축이 아니다.” 1분기 내 0.25%p 더 올려 내친김에 1.5%가겠다는 의미다.
빠르면 다음달인 2월 1.5%가 될 가능성도 있다. 코로나19이전 수준으로 돌아간 것이다.
최근 한국부동산원이 발표한 서울아파트 매매수급지수가 92.8%까지 내려와 8주 연속 하락세를 보이고 있는데 2022년 부동산시장 시작부터 기준금리 인상의 채찍을 맞은 투자심리는 더욱 위축이 될 수 있다.
기준금리가 올라가면 주택담보대출금리도 올라갈 수밖에 없는데 시중 은행의 신규코픽스 기준 주택담보대출금리는 3.5%가 넘었고 5%가 넘는 상품도 등장했다고 한다.
올해 말까지 2차례 정도 추가 기준금리인상이 되면 대부분의 주택담보대출 금리는 4%가 넘을 것이다.
미국의 기준금리인상은 3월부터 시작이 된다. 2022년까지는 양적완화를 유지하겠다는 기존의 입장은 벌써 사라진지 오래고 지금은 2022년 4차례까지 기준금리를 올릴 수 있다는 목소리가 나오고 있다.
미국의 물가상승률이 7%나 오르면서 선택의 여지가 없다. “이정도 기준금리인상은 예상했고 경제상황도 있는데 설마 더 이상 많이 올리기는 어려울 것이다”
금리는 여러 경제지표와 상황을 고려해서 결정하는 것이어서 우려처럼 빨리 올리지 못할 가능성도 있고 물가와 금리가 오른다는 것은 경제가 좋아지는 것이라는 마냥 두려워할 필요는 없다는 것이다.
물론 틀린 말은 아니다.
대선과 입주물량부족, 전세를 감안하면 당장 큰 폭의 하락이 발생할 가능성은 낮다. 또 이미 강한 대출규제를 시행하고 있어서 대출영향이 주택시장에 미칠 영향이 제한적이고 강남 등 인기지역의 경우 어차피 대출이 잘 안 나와서 현금부자들만 투자할 수 있는 상황인지라 금리인상 영향이 크지 않을 수 있다.
하지만 우리는 낙관적인 예상과 다른 상황도 충분히 대비를 할 필요는 있다. 필자가 걱정하는 것은 미국과 우리나라 기준금리 인상 시계가 2025년까지도 이어질 수 있다는 점이다.
미국은 한번 금리흐름의 추세가 결정되면 3년 정도에 걸쳐 빠르게 반영하기 때문에 2025년이 되면 현재의 제로금리에서 3%까지 상승할 가능성이 있다.
당연히 우리나라도 3%정도는 예상해야 하며 대출금리는 7%이상 될 가능성도 배제할 수 없다.
2020-2021년 2-3%대 주택담보대출로 무리하게 아파트를 구입한 집주인들의 대출이자부담이 늘어날 수밖에 없고 주택을 구매하려는 실 수요자의 부담도 늘어나 주택구매능력은 더욱 약화될 것이다.
신규주택구입자라면 집값의 30%이내로 빌리고 신용대출은 자금계획에서 제외하는 것이 좋겠다.
이미 담보대출을 받아 주택을 구입하신 분들이라면 상대적으로 낮은 담보대출이나 고정금리상품으로 갈아타는 것도 고려할 필요가 있겠고, 신용대출을 받은 분들이라면 추가 투자보다는 신용대출 상환을 우선하는 것이 좋겠다.
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