당신은 어쩌다가 서울 집값이 폭등할 때 그 열차에 같이 타지 못했는가? 여름에 더워서 내렸던가? 아니면 봄에 꽃구경하기 위해 내렸던가? 복 없고 운 없는 사람의 차는 내가 내리면 잘 가고, 내가 타면 못 가더라.
지금 40대에게는 대개 10살에서 15살 된 자녀가 있다. 이 자녀들이 10년 후면 아버지 목에 매달려 대학교 가고 결혼한다고 할 텐데 집 팔고 집값까지 올라버렸으니 입맛이 죽을 맛이다.
인생은 40대에서 판가름 난다는 데 당신은 어찌해야 할까? 기가 막힐 때 콧구멍이 하나라면 금방 죽게 될 텐데 그럴 때를 대비해서 조물주께서 콧구멍을 두 개 만들어 놓은 모양이다. 콧구멍이 두 개라면 쉽게 죽지는 않을 것이기에 한 번 실수를 병가지상사로 생각하고 또 희망을 안고 사는 게 우리 인생 아니겠는가?
우리에게는 언제나 현재가 중요하다. 현재의 위기를 벗어나지 못하면 장래를 기대할 수 없기 때문이다. 위기 때 부동산 투자는 손해가 가장 작은 방법을 택하시라는 권고를 늘 드린 바 있다. 내 힘에 버거운 짐은 과감히 버리고, 가벼운 마음으로 다시 출발하자.
그렇다고 맨몸으로 출발하라는 의미는 전혀 아니다. 무거워서 넘어지는 일이 없기를 바라는 당부의 말이다. 또 부동산 투자는 부정보다는 긍정이 좋다. 긍정 없는 사람에게 무슨 성공이 따르겠는가? ‘뛰는 자 하늘도 돕고 땅도 돕는다.’는 말은 긍정의 대표적인 말이다.
성년 인구 중 40대는 22.4퍼센트에 달하는데 이 세대 중 60퍼센트는 주택을 가졌고, 40퍼센트는 세를 얻어 살고 있다. 40대(특히 40대 후반) 당신에게 당부할 말이 있다. 요즘은 40대에 힘을 못 쓰면 끝장이다. 40대에 집을 사놔야 50대에 토지를 살 수 있다.
50대가 되면 자녀들을 대학 보내야 하고, 결혼 준비까지 도와주려면 저축할 여지가 없다. 그런데 노후는 어찌 준비하겠는가. 그러니 작더라도 빨리 40대에 집 사놓고, 50대엔 땅도 사놓아야 한다. 그 밑거름으로 60대에는 제2의 직업으로 돈을 벌고 70대를 편히 보낼 수 있을 것이다.
지금은 값이 오를 만치 올라 어디를 가서 어떤 부동산에 투자해야 할지 방향을 잡기 어렵다. 앞으로 부동산 시장은 지금보다 더 오를 것이라고 말하기도 하고, 그럭저럭 있다가 내릴 것이라고도 하니 어느 말이 맞는지 감을 잡을 수 없다.
초강력 부동산 대책이 나와서 시장이 숨죽인 상황이고, 대출 규제 및 금리인상 때문에 서민들은 서울에 아파트 사기가 더 어려워졌다. 하지만이 혼돈의 상황이 지나고 나면 어렴풋이나마 상승과 하락의 방향이 보일 것이다.
지금 부동산시장은 주택시장 따로 가고, 토지시장 따로 가는 이중구조의 시장으로 가고 있다. 서울의 주택시장은 노원구를 끝으로 하락시장으로 방향을 돌렸고, 지방도 대부분 하락의 깃발을 꽂았다. 그러나 이제 막 하락으로 가는 길목에서 집 사는 사람 있겠는가? 앞으로 3-4년까지는 야금야금 하락의 골이 깊어지리라.
토지시장은 유동성의 여유가 풍부하여 다리가 짱짱하다. 수도권의 땅은 없어서 못 팔고, 값도 상승세를 유지하고 있다. 주택시장이 요동을 친 후인지라 곳곳마다 아파트는 분양해도 그 아파트 쫓아가는 사람은 없다. 한마디로 아파트에 대한 매력이 사라졌다고도 볼 수 있다.
토지투자는 빗물이 시멘트벽을 뚫는 마음으로 모질게 기다리고 세월을 넘겨야 한다. 양도세는 집이나 똑같다. 혹자들은 세금이 비싸다는 말을 자주 하는데 결국 이익이 크다는 말이나 같은 말이다. 직선거리 30키로를 넘으면 위탁경작을 시켜서 황금처럼 귀한 땅 놀리지 않도록 하자. 또 오피스텔의 반짝 시장이 여기저기서 이어지고 있다. 오피스텔 투자로 돈 번 사람 없으니 그리 아시라.
필자의 부동산칼럼은 아파트와 주택, 토지투자, 오피스텔 및 상업용부동산을 부분별로 일일이 나누어 설명하고 있다. 그냥 두루뭉술하게 부동산시장이라고 설명하지 않음을 인지하시기 바란다. 아파트나 일반주택, 토지 등 모든 부동산들은 수도권에 줄서기를 하고 있어서 앞으로 앞으로 지역적인 발전에 그 귀추가 주목된다.
다음 주택시장 상승기는 7년~10년 사이에 다시 올 것이다. 지금 아파트 시장은 정월 대보름 달이 가장 밝은 날의 밤 9시쯤으로 보면 된다. 달이 기울기 전 마지막 빛을 발산하고 있는 모양새다. 그러니 조급하게 생각하지 말고 조금만 더 기다렸다가 다음 차에 올라탈 준비를 하자.
시장이 얼어붙고 시세가 하락한다고 해서 더 떨어지겠지 하면서 넋 놓고 있어도 안 된다. 자금 사정을 면밀히 파악해놓고 정부의 규제에도 촉각을 세우면서 ‘이제는 사야겠다’고 스스로 확신을 가질 수 있도록 공부하고 있어야 한다. 그래야 다음 상승 열차의 첫 칸에 제일 먼저 올라탈 수 있을 것이다.
수원대 평생교육원 부동산학과 봄학기학생모집안내 윤지영 교수 010-7124-6964
글쓴이 : 윤 정 웅
수원대평생교육원 교수(부동산. 법률)
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