1960~1970년대만 하더라도 우리나라 국민들은 수출에 전심전력을 다하여 먹고살기에 급급했을 뿐, 부동산에 대한 관심은 그리 높지 않았다.
강남이 개발되고 경부고속도로가 건설되고 하는 과정에서 영동지구, 말죽거리 등 국지적인 땅값 상승만 있었다.
전두환정권 시절인 1980년대 전~중반기 때만 하더라도 물가가 안정되고 집값도 저렴했다. 그 당시 잠실 주공1단지 13평 시세가 1100만원했고 서울 변두리 단독주택 집 한채가 500만원 정도 선에서 거래됐다. 요즈음 같은 때에는 상상도 하지 못할 집값이다.
1980년대에는 1980년대 중반 부터 불어 닥친 3저 경기(저금리, 저유가, 저원화가치)로 인한 대미 전자제품, 자동차 수출과 1988년 88서울올림픽 개최 영향으로 대한민국 위상이 제고되자 우리나라 주식, 부동산시장이 본격적으로 태동하기 시작했다.
1987년 하반기~1991년 초 까지 햇수로 5년 동안 집값이 폭등했으니 그 당시로는 상상도 하지 못할 집값 폭등이다. 집값이 폭등하자 정부는 부랴부랴 1989년 4월, 수도권 1기 5개신도시 개발계획을 발표했다. 정부 발표에도 불구하고 집값 폭등은 1991년 초 까지 이어갔다. 이때 정부 말을 믿고 집을 판 사람들은 후회가 막심했다.
1990년대 부동산시장은 수도권 1기신도시 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동신도시의 입주가 시작되어 이들 신도시만 빛을 볼 정도다.
1993~1996년에는 반도체경기로 실물경제가 그런대로 돌아갔다. 이 기간동안 액면가 5000원 삼성전자 주가가 4만원대에서 17만원대 까지 4배 이상 올랐다. 이때가 삼성전자 주가의 태동 시기다. 2021년 1월, 액면가 5000원으로 환산하면 5백만원 근접 까지 갔으니 5만원에서 500만원 까지 무려 100배 올랐다.
1994년 하반기 부터 부동산시장이 살아나기 시작해 IMF 이전까지 강남권 재건축이 시장의 스포트라이트를 받았고 1997년 12월 IMF란 초유의 경제위기를 맞으니 대한민국 경제는 그야말로 총체적 난국이었다. 이때 수도권 1기 신도시 시대에서 도심 강남권 재건축 시대로 선회하기 시작했으나 IMF가 강남권 재건축의 발목을 잡았다.
여기서 말씀드리고 싶은 것은 욕심이 지나치면 화를 부른다는 말이 있다. 욕심이 전혀 없어서도 안되지만 지나치면 반드시 삶에 문제를 일으킨다는 사실을 명심해야 한다.
'과유불급'이란 너무 지나친 것은 모자라는 것보다 못하다는 말로, 욕심이 지나치면 오히려 화가 될 수 있다.
이 말을 부동산시장에 인용해 보면, 1980년대에 부동산에 대한 욕심이 과하니 1997년 12월 IMF란 화를 불러 일으켰다라고 풀이된다.
실물경제와 부동산경기는 순환하기 마련인데 올해도, 내년에도 앞으로 계속 집값이 상승한다는 주장을 펼치는 분들을 보면 정말 제 정신인가라는 생각이 든다.
2016~2021년 초 까지 지난 5년 동안의 반도체호경기로 1988년 88서울올림픽 이후 최대의 부동산 호황을 맞으면서 집값이 폭등했다. 가히 살인적인 집값 폭등이다. 5년 이상 집값이 폭등했으니 1980년대 햇수로 5년 집값 폭등 시기와 너무나 닮은꼴이다.
집값이 폭락할려면 이유가 있어야 하는데 첫번째 이유는 주택 공급이 넘칠 때 즉 신도시의 입주가 시작될 때이고 두번째 이유는 경제위기다.
2024년 이후 수도권 3기신도시의 입주가 예상되는데 즉 공급이 넘쳐나면 집값이 내릴 수 밖에 없고 그후 혹 경제위기라도 닥치면 집값은 걷잡을 수 없을 정도로 폭락한다.
수도권 3기 대표 신도시라고 할 수 있는 하남 교산신도시와 고양 창릉신도시는 2026년 입주 예정이다.
서울 집값이 내리고 있는 현 상황에서 그래도 바람직한 투자는 교산, 창릉신도시 등 수도권 3기 신도시이고 강남권 재건축 투자는 이들 신도시 입주 이후에나 생각해 볼 문제다.
수년 뒤 우리나라 집값의 운명은 수출경기가 도래하느냐, 경제위기를 맞느냐에 달렸다.
필자는 경제전문가가 아니기 때문에 미래 실물경제를 예측할 수 없지만 그래도 부동산시장은 그 역사에서 어느정도 답을 찾을 수 있다는 생각이 든다.
1997년 12월 IMF 이후 2000년 김대중 정부의 경기부양책, 주택건설 활성화 대책으로 살려놓은 우리나라 부동산시장을 2000년대 대중국 조선.철강 경기로 집값을 한단계 올려 놓았으며 2010년대 반도체 수출호경기로 우리나라 집값이 꽃을 피웠다.
꽃이 만개하면 지기 마련이고 마지막 불꽃이 가장 화려하다라는 말이 있다. 지금이 그러한 시점이 아닌가 한다.
앞으로 수년 뒤에 큰 수출호경기가 도래하면 집값은 더욱더 뛸 것이고 경제위기가 오면 집값은 나락으로 떨어질 것이다.
자원이 부족한 우리나라는 오직 수출만이 먹고 살 길인데 반도체 수출경기가 내리막 길을 걷고 있는 이때에 앞으로 조선.철강 경기가 우리나라 수출을 이끌지 그건 두고 봐야 할 일이다. 조선.철강 경기를 놓고 볼때는 지방 부울경과 포항, 광양, 당진 등에 유리한 측면이 있다.
부동산 폭등 바람에는 한계가 있다. 부동산 바람 발목을 잡는 것은 입주 물량이 넘치거나, 경제위기가 터졌을 때이다.
작금의 바람직한 부동산 투자는 그동안 폭등한 강남 집 투자가 아니라 수년 동안 가격이 오르지 않고 저평가된 지방 투자이다. 물은 높은 곳에서 낮은 곳으로 흐르는 것이 자연의 섭리이고 투자는 고평가 지역에서 저평가 지역으로 물 흐르 듯 한다.
서울 집값, 산이 높으면 골이 깊다. 그리고 욕심이 지나치면 화를 불러 일으킨다. 2020년대 우리나라 부동산시장의 첫번째 위기는 2020년대 중반쯤의 3기 신도시 입주 물량 폭탄이고, 두번째 위기는 혹 올지도 모르는 경제위기이다.
우리나라 실물경제는 10여년마다 한번씩 수출경기가 도래하곤 했는데 수년 뒤에 큰 수출경기가 도래하기를 바랄 뿐이다.