2016~2021년 까지 집값이 폭등하는 과정에서 땅 투자는 소외되었다. 2000년대 이전만 하더라도 개발지 땅 투자가 성행했으나 2000년대 부터 집값이 폭등하는 과정에서 집 투자로 매수세가 몰려 땅 투자는 세간의 관심을 끌지 못했다.
필자는 과거에 감보율(토지구획정리사업에 필요한 용지의 확보를 목적으로 소유자로 부터 토지를 공출받는 일정한 비율) 50% 정도 적용받는 토지구획정리사업지구내 땅 투자를 선호했다. 예를 들어 종전에 100평 땅을 가지고 있으면 감보율 50%를 적용하여 50평 환지를 받는 방식이다.
예전에는 토지구획정리사업 시행 초기때 땅을 사면 백전백승했다. 토지구획정리사업법은 새로 제정된 도시개발법에 통합되면서 2000년에 폐지되었다.
1966년 12월 28일 서울시는 최초로 강남구와 서초구 일대를 토지구획정리예정지로 지정해 강남 개발의 서막을 올렸다. 잠실 역시 토지구획정리사업지구로 이 지구내 체비지(체비지란 토지구획정리사업으로 인하여 발생하는 사업비용을 충당하기 위하여 사업 시행자가 취득하여 집행 또는 매각하는 토지를 말한다)에 롯데월드, 롯데백화점, 롯데호텔이 들어섰다.
영동지구는 50여년 전의 얘기지만 여기에 땅을 매수한 사람들은 오늘날 엄청난 부를 축적했다. 돌이켜 보면, 부모님이 지녀온 요지 땅을 헐값에 팔아 사업을 한 자녀들은 오늘날 재산을 탕진한 경우가 허다하고 땅을 그대로 지닌 못배운 자식들은 부동산으로 돈방석에 앉았다. 그야말로 땅 팔자 사람 팔자다.
오늘날 도시개발법에 의한 도시개발의 방식으로는 1) 수용 또는 사용에 의한 방식 2) 환지방식 3) 양자혼합방식을 선택하여 시행하도록 하고 있다. 필자는 이 중 내 땅을 지닐 수 있는 환지방식 땅 투자를 선호한다. 경기도 중소도시 역세권 도시개발법에 의한 환지 투자가 좋은 투자 방법이다. 그러나 이 환지방식도 단순하게 생각할 게 아니고 전문적인 지식을 요한다.
환지방식의 개발계획을 수립하려면 토지 면적의 2/3 이상의 토지 소유주와 토지 소유자 총수의 1/2 이상의 동의를 받아야 한다. 시행자는 작은 토지는 과소 토지가 되지 않도록 면적을 늘려 환지를 정하거나 환지 대상에서 제외할 수 있고, 면적이 넓은 토지는 그 면적을 줄여서 환지를 정할 수도 있으므로 환지 땅을 매수하기 위해서는 각별한 주의가 요망된다.
올해 부터 경기도 땅 주인에 매수 입질이 들어온다고 한다. 주택이던 땅이던 몇년동안 잠잠히 있다가 부동산에 팔려고 내어 놓지도 않은데 매수하고자 하면 거의 대부분 몇년 뒤에 집값, 땅값이 오른다. 이때 매수자는 땅값이 오를 것으로 예상하고 선취매하기 때문이다. 가지고 있는 땅을 함부로 뺏기지 맙시다. 사정이 있어 파는 분은 어쩔 수가 없다.
필자는 땅 가진 사람들에게 이러한 질문을 받는다. 이 땅 어떠냐고, 보통 잘 팔리는 땅보다 잘 팔리지 않은 땅이 대다수이다.
개발도 되지 않은 농림지역 땅이고 개발계획도 없다. 땅은 살때 잘 사야지 팔기도 쉽다. 그래서 땅 투자를 할때는 부화뇌동하지 말고 도시지역내 땅을 살때는 도시기본계획, 도시관리계획, 지역계획 분석이 필수이고 교통망을 잘 살펴야 하고 투자용 토지일 경우에는 개발 가능성이 있는 도시지역내 자연녹지지역 땅 투자를 권유한다. 도시지역외 땅을 살때에는 개발 가능성이 있고 도로를 낀 계획관리지역 땅 투자가 좋다.
도시기본계획이란 도시의 중요 시설 전반에 관하여 입안한 기본적이고 종합적인 계획이고, 도시관리계획이란 도시기본계획을 구체적으로 실현하는 수단으로 그 역할을 수행하는 도시계획 체계이다.
녹지지역은 자연녹지지역.생산녹지지역.보전녹지지역으로, 관리지역은 계획관리지역. 보전관리지역.생산관리지역으로 구분되어 있다.
3기 신도시 토지 보상금이 지구당 수조원 풀린다. 그 토지 보상금이 주변 땅 매수로 몰리는 경우가 허다한데 개발 규제가 심한 땅을 샀다간 장기간 자금이 묶일 가능성이 크다. 3기 신도시 인근 취락지구, 도로를 낀 계획관리지역 등 땅 투자가 좋아 보인다. 일례로 화성시 봉담읍에 봉담신도시가 들어서니 북쪽에 위치한 천천리는 개발 수혜지역이 아닌가
그린벨트란 개발제한구역으로 도시 주변의 녹지를 보전하기 위해 지정된 구역이다. 그린벨트는 1971년에 지정되었으며 그린벨트내 토지는 형질을 변경할 수 없으며 녹지지역내에서 그린벨트가 지정되면 토지 개발에 제한이 생기고 녹지지역내 그린벨트가 지정되지 않으면 토지 개발에 아무런 문제가 없다. 그린벨트 해제 검토에 서초구 내곡동과 강남구 세곡동 등 그린벨트 인근 중개업소에 문의가 이어졌으나 말 그대로 개발제한구역은 개발을 제한하기 위한 곳이기 때문에 토지이용 규제가 다른 지역에 비해 강하다.
요즈음은 또 주택 투자에 대한 규제가 심해지자 재개발 구역내 땅 투자를 선호한다. 재개발 구역내 일정 면적 이상의 땅을 가지고 있으면 조합원 자격 즉 아파트 입주권을 주기 때문이다.
서울, 광역시내 땅 투자는 빈땅이 거의 없기 때문에 인근에 재건축.재개발이 가능한 땅 투자를 선호한다. 지방 모 광역시 대로변에 주유소가들어선 장방형 코너 땅이 하나 있었는데 사자고 하니 매도자왈 내 땅 뒤편 지역 재개발 시행사 우편 통지문을 받고 매물을 거두면서 땅값이 배로 뛰었다. 시행사 우편 통지문을 받지 않았다면 팔았을텐데 간발의 차로 놓쳤다. 주유소 자리는 향후 건축물을 짓기전에 토양 오염도 검사를 득해야만 신축이 가능하다.
경기도에선 광주~이천~여주~원주 라인이 소외되어 있었는데 이 라인에 수도권광역급행철도 GTX 건설이 실현되면 땅값이 폭등할 것이다. 여주엔 아직도 평당 30만원 계획관리지역 땅이 있으니 너무나 저평가되어 있다.
KTX, GTX가 달리면 역 인근 집값이 뛴다고 하는데 이제는 하늘길 비행기가 날으면 공항 인근 집값, 땅값이 뛸 것이다. 아니 이미 2021년 3월 16일 가덕도신공항 건설을 위한 특별법이 제정되어 가덕도 인근 부산시 강서구 집값이 폭등했다. 가덕도신공항 건설로 거제도~부산~울산은 거대한 남부해안권 벨트를 형성할 것이다.
군위.의성 대구신공항 건설이 발표되자 서대구~군위.의성간 공항철도 중간 역인 구미시 일대의 부동산 값도 서서히 오르고 있다. 경북도청 안동 이전때 부터 경북은 북쪽 지향 개발이었는데 왜냐하면 안동은 도시세력권이 큰 세종시와 동.서 개발축을 형성하고자 하기 때문이다.
지도를 펴놓고 세종시와 안동시 가로선을 그어보아라 거의 일직선이다. 대구신공항 역시 북쪽 지향 개발이다. 대구시 자체로는 서쪽 서구에 서대구KTX역이 개통을 앞두고 있고, 서쪽 달서구에 대구 시청 이전이 확정되는 등 서쪽 개발 지향 의지가 강하다.
신설 철도망으론 광주송정~담양~순천~남원~장수~함양~거창~합천~고령~서대구를 잇는 달빛내륙철도 라인과 김천~성주~합천~진주~고성~통영~거제를 잇는 남부내륙철도 라인이 돋보인다. 이 중 특히 달빛내륙철도와 전라선 환승역인 남원역과 달빛내륙철도와 남부내륙철도 환승역인 합천역이 수혜지역이다.
대구 인근 오지나 다름없는 성주에 KTX역이 들어서니 성주는 날개를 달았고 남부내륙철도와 경전선 환승역인 진주역도 수혜지역이다.
거제역이 들어서는 거제도 말할 것도 없이 발전할 것이다. 거제도 부동산시장의 큰 장점은 거제 대부분 산업을 차지하고 있는 조선경기가 살아난다는 점이다. 지역 경제가 살아나면 지역 부동산도 살아나기 마련이다.
강원도는 속초, 강릉은 말할 것도 없고 제천~영월~정선~태백~동해~삼척 구간이 정부 제2차 고속도로건설계획 중점추진사업 반영으로 동해, 삼척시도 향후 발전 가능성이 크다. 삼척에는 솔비치 양양에 이어 솔비치 삼척이 미리 자리를 잡고 있어 미래를 위한 사전 포석이 아닌가 한다.
대도시내 땅 투자는 요즈음 빈땅이 거의 없어 뉴타운이나 재개발.재건축 정비구역 지정 인근 땅을 예의주시해야 한다. 과거에는 도시내 신개발지 땅을 찾아 다녔으나 이제는 재건축.재개발, 뉴타운 인근 수혜를 받는 땅을 찾아야 한다.
동탄2신도시 등 화성시 도시 규모가 커지다 보니 인근 용인시 원삼면에 SK하이닉스가 들어서는 측면도 있다. 요즈음은 지역의 세력권이 커지면 그 세력권이 더욱더 커지는 현상이 있다. 도시는 인구가 몰리는 쪽으로 개발도 몰린다. 원삼면 SK하이닉스 공장도 그러한 경우가 아닌가 한다.
어느 도시학자는 수도권이 천안 까지라고 하는데 천안 인근 비규제지역인 아산 탕정 그리고 아산시 인근 충남 당진시의 투자가 유망해 보인다. 삼성 공장이 들어서면 삼세권의 영향으로 집값, 땅값이 오르는데 삼세권인 수원.기흥.화성.평택 집값, 땅값은 다 올랐으나 삼성 디스플레이시티 일반산업단지가 들어서있는 아산 탕정은 아직 저평가되어 있다. 무엇보다도 비규제지역이자 전매가 자유로운 이점이 있다.
당진시는 2022년 개통 예정인 서해선 복선전철과 최근 철강재 수요 증가로 지역 경제가 살아나고 있다. 집값, 땅값도 서서히 오르고 있고 비규제지역이 장점이다. 작년 1~8월 외지인의 아파트 매입 비중을 지역별로 보면 충남이 41.4%로 1위를 차지했다. 충남도 중에서도 외지인 비중이 가장 높은 도시는 당진시로 49.1%로 가장 높았다.
아산, 당진, 부산 서쪽, 거제, 대구 달성군, 구미 등 지방 부동산에 대하여 필자의 눈에는 보이나 독자의 눈에는 보이지 않는다면 필자에게 문의하시라
서울 집값이 내리고 있는 이즈음 그래도 전국을 놓고보면 저평가지역 틈새시장이 있다. 틈새시장의 요건을 갖추려면 지난 수년동안 서울 집값, 땅값이 오를때 오르지 않거나 어떠한 경제, 개발 호재가 있는 지역이라면 더더욱 좋다.
수도권.강원도 저평가 지역 그리고 산업, 교통, 개발 호재가 있는 지방 저평가 지역을 예의주시해 보자.