도시개발 이론에 따르면 도시는 10여년 만에 한번씩 도심에서 외곽지로, 외곽지에서 도심으로 끊임없이 개발된다.
1980년대가 서울 도심(강남) 개발 시대라면 1990년대는 외곽지 수도권 1기신도시 시대였다. 또 2000년대가 강남 삼성동 아이파크, 도곡동 타워팰리스 등 서울 도심(강남) 개발 시대였다면 2010년대는 외곽지 수도권 2기신도시 시대였다.
2020년대 후반부 쯤엔 서울 도심(강남)과 신도시의 원도심격인 수도권 1기신도시 시대가 도래할 것으로 전망한다.
이같은 전망은 위 도시개발 이론에 따른다. 수도권 1기신도시는 분당ㆍ일산ㆍ평촌,ㆍ산본ㆍ중동신도시, 수도권 2기신도시는 판교, 광교, 동탄1.2신도시, 위례신도시, 김포 한강신도시, 파주 운정신도시, 양주신도시 등이다.
수도권 3기신도시는 하남 교산신도시, 고양 창릉신도시, 남양주 왕숙신도시, 부천 대장신도시, 인천 계양신도시 등이 있다.
2020년대 중반 쯤 3기신도시 입주가 마무리되면 그후 서울 도심(강남) 그리고 신도시의 원도심격인 수도권 1기신도시를 재건축, 리모델링 사업을 통하여 개발할 수 밖에 없다.
서울 강남권 은마아파트, 잠실 아시아선수촌아파트, 잠실 우성 1.2.3차 아파트, 잠실 주공5단지아파트, 오륜동 올림픽선수기자촌아파트 등은 금반 아파트 하락세가 몇년 뒤에 마무리되면 재건축 아파트로 새롭게 탈바꿈할 것으로 보인다.
입주 30년 이상 재건축 대상 아파트를 보면 서울 46만여 가구(전체 아파트의 26.3%), 수도권 1기신도시 12만여 가구(전체 아파트의 44.2%)로 이제 재건축, 리모델링하면 서울 강남권에만 국한된 얘기가 아니고 수도권 1기신도시 중 특히 분당신도시 재건축, 리모델링 대상 아파트도 강남권 반열에 올려 놓아야 한다.
수도권 1기 대표신도시인 분당신도시도 입주 30년 이상이 되다보니 노후 아파트가 되어 새롭게 재건축하거나 리모델링할 필요성이 대두되고 있다.
분당신도시는 신도시의 원도심격인 아파트로 지리적으로도 강남과 가까워 재건축, 리모델링를 놓고 볼때 서울 강남권 원도심 개발과도 어깨를 나란히 할 것이다.
여야 대선 후보들이 재건축 규제 완화 공약을 내 놓으면서 서울과 수도권 1기신도시에 집중되어 있는 노후 아파트 단지를 중심으로 투자 기대감이 커지고 있다.
재건축, 리모델링 등 개발은 다 때가 있는데 1990년대 초반에 입주한 수도권 1기신도시는 이제 때를 만났다.
수도권 1기신도시는 현재 리모델링을 추진하는 단지들이 더 관심을 받고 있지만 대선 후 재건축 바람이 본격화되면 수익성 측면에서 재건축 단지에 더 관심을 기울일 것이다.
수도권 1기신도시 주민들은 리모델링 아파트보다 재건축 아파트가 비싸기 때문에 리모델링보다 재건축을 선호한다.
재건축을 할 경우 1기신도시의 용적율은 200% 전후로 주거지역 최대 용적율 300%보다 낮지만 용적율을 대폭 완화해 주어야만 사업성이 있다. 용적율을 대폭 완화하는 게 풀어야 할 과제다.
1기신도시 현황과 용적율을 보면 ▶분당신도시 9만 7600가구, 최초 입주 1991년 9월, 용적율 평균 184% ▶일산신도시 6만 9000가구, 최초 입주 1992년 9월, 용적율 평균 169% ▶평촌신도시 4만 2000가구, 최초 입주 1992년 3월, 용적율 평균 204% ▶산본신도시 4만 2000가구, 최초 입주 1992년 4월, 용적율 평균 205% ▶중동신도시 4만 1400가구, 최초 입주 1993년 2월, 용적율 평균 226%
분당신도시 시범단지는 1991년 9월 입주로 1기신도시 중 최초 입주 아파트 단지다. 분당신도시가 재건축, 리모델링 개발 열기에 휩싸이면 이들 시범단지가 가장 높은 몸값을 자랑할 것으로 보인다.
분당 시범단지 아파트로는 시범한양(2419세대), 시범현대(1695세대), 시범우성(1874세대), 시범삼성한신(1781세대) 아파트가 있다.
신도시 대장 아파트는 분당신도시이고 분당신도시 중 대장은 보는 사람마다 이견이 다를 수 있겠지만 입지를 놓고 보면 학교, 쇼핑몰이 몰려 있고 인근에 지하철 서현역이 있는 시범단지를 빼놓고는 얘기할 수 없을 것이다.
시범단지에는 약 8000여 세대의 아파트가 들어서 있으며 바로 옆에 분당중앙공원이 있어 녹지적인 측면에서 최고의 녹지를 자랑한다. 인근에 서현고등학교 등 최고 학군이 몰려있어 교육 환경도 빼어나다.
4개 시범단지 아파트 중 서현역과 가깝고 분당중앙공원을 끼고 있는 시범삼성한신, 시범한양이 인기가 있다는 평이 돌고 있다.
1991년 9월에 입주한 분당신도시 아파트는 그동안 판교, 광교, 동탄2신도시 등 새 아파트에 가리워졌지만 서울 강남과 가까운 신도시 중 최고의 입지에다가 재건축, 리모델링으로 탈바꿈한다면 신도시 대장 아파트로 우뚝 설 것으로 확신한다.
도시는 도심에서 외곽지로, 외곽지에서 도심으로 끊임없이 개발되는 가운데 2020년대 후반부에 외곽지에서 도심으로 개발되는 시대를 맞으면 신도시 원도심격인 수도권 1기신도시 그 중에서도 대장 아파트인 분당신도시는 이제 정상의 자리 신도시로 우뚝 설 것이다.
이러한 수도권 1기신도시 주민들의 재건축, 리모델링 염원에 따라 여야 대통령 후보도 선거 공약에 이들 신도시 재건축, 리모델링을 부각시키고 있다.
개발에는 다 때가 있는데 입주 30년이 넘은 수도권 1기신도시는 이제 때를 만났다.