2016~2021년 초, 반도체호경기를 맞으면서 실물경제가 호조를 보이자 집값 또한 폭등했다.
우리나라는 10여년 만에 한번씩 대미 자동차.전자제품, 대중 조선.철강, 반도체 등 큰 수출경기가 도래하면서 실물경제가 호황을 보이고 이와 함께 집값이 폭등한 측면이 있다.
작년 하반기에 집값이 꺾이면서 작금에는 매수세가 실종될 정도로 부동산시장 환경이 좋지 않다.
집값 하락 요인으로는 반도체경기 하강, 대출 규제, 금리 인상, 집값 폭등에 대한 피로감, 2020년대 중반쯤 3기 신도시의 입주 물량 폭탄, 경제위기에 대한 우려 등 여러가지가 있다.
수요공급적인 측면에서는 2026년 쯤 3기 신도시 입주 물량 폭탄을 우려한 나머지 집값이 미리 빠진다고 보여진다.
대통령 선거 이후 새 정부에 대한 기대감으로 부동산경기가 좋아질 것이라는 얘기가 있지만 부동산시장 기조는 부동산경기 하락 추세를 피할 수가 없다.
대선 이후 재건축 규제가 풀릴 것이라는 기대가 크다면서도 재건축초과이익환수제 등 아직 걸림돌이 많아 재건축 시장을 낙관하기에는 이르다.
최근 서울 송파구 잠실주공5단지의 정비계획안이 시 도시계획위원회 심의를 통과했다. 정비계획안 통과로 잠실주공5단지는 3930세대에서 6815세대 규모의 대형 아파트 단지로 바뀌게 된다. 이 잠실주공5단지 심의 통과로 서울 재건축 대상 노후 아파트들이 장밋빛 꿈에 부풀려 있지만 재건축사업이 본격화될려면 아직 시기상조다.
서울 도시개발은 지금 부터 2026년 까지는 재건축보다 재개발에 더 후한 점수를 주고 싶다.
재건축사업은 2001~2002년 처럼 부동산경기가 살아나는 초기에는 호재가 되지만, 부동산경기 끝무렵에는 향후 재건축사업으로 인하여 공급 물량이 쏟아질 것이라는 우려로 마이너스적인 측면이 많다.
안그래도 2026~2027년 3기 신도시 입주 물량 부담으로 집값이 떨어지고 있는데 재건축 공급 물량까지 늘어난다면 부동산시장에 악영향을 미칠 것이다.
정책을 집행하는 정부에서도 3기 신도시 입주가 끝나는 시점에서 재건축사업을 활성화할 것으로 보인다.
모 대통령 후보는 집권한다면 1기 신도시 재건축 시점은 오는 2026년부터로, 차기 정부에서의 재정 소요는 없다고 했다.
모 대통령 후보 실무진 중 한분은 "주택 10만호 공급은 임기 내에 하겠다는 것이 아니라 추후까지 하겠다는 것"이라며 "2026년에 3기 신도시 입주가 시작되는데 1기 신도시 재건축 시작은 지금부터 준비해도 2026년 이후다. 따라서 차기 정부에서 별도의 재정 소요는 없다"고 밝혔다.
수도권 1기 신도시 분당.일산.평촌.산본.중동신도시 재건축사업은 2026년 이후에나 기대할 수 있고 지금은 준비과정이다. 이러한 맥락에서 서울, 수도권 아파트는 2026년 까지 하락세를 벗어나지 못할 것으로 보인다.
필자는 2026~2028년을 서울, 수도권 집값 바닥권으로 보고 있다. 서울 집값이 조정을 보일 동안 지방 저평가.저가격대 집값은 상승 기류를 보일 것으로 전망한다.
지방 집값이 상승할 것으로 보는 이유는 2014~2021년 서울.수도권 집값이 오를 동안 상대적으로 내려 저평가, 저가격대인 점이다.
차기 정부에서는 경제 도약을 위하여 지방 산업도시에 전력을 기울일 것으로 보인다.
때마침 거제, 창원, 울산 동구, 부산 사하구 등 조선 경기가 살아나고 포항, 당진 철강 수요가 증가하고 있다.
지역 경제가 살아나면 지역 부동산도 당연히 살아나야 하는 게 부동산 경제 논리가 아닌가
부산 강서구.사하구, 창원, 거제도 등은 가덕신공항 수혜지역이고 구미, 칠곡, 안동 등은 대구신공항 건설로 지역이 개발되고 산업단지가 확충되면 당연히 재평가받아야 한다.
대구 달성군 산업단지 경제도 박근혜 전 대통령 대구 달성군 사저 마련이 계기가 되어 활기를 띌 것으로 전망한다.
노무현, 이명박정부때 서울 집값이 폭등했으나 박근혜정부가 들어서면서 지방 산업도시 경제, 부동산이 활기를 띈 전례가 있다.
위드 코로나(코로나바이러스감염증-19 방역을 위해 실시해 온 사회적 거리두기를 단계적으로 완화하여 일상을 회복하는 방향으로 전환하는 정책)로 비규제지역 관광지 제주도 부동산시장도 뜨겁다.
서울 집값이 하락하고 있는 이 시점에 차기 정부에서는 국가의 성장 동력이 되는 중화학공업 활성화에 눈을 돌리지 않을 수 없다.
우리나라 수출경기는 반도체와 중화학공업으로 양분한다. 반도체가 수도권 집적 산업이라면 중화학공업은 지방 집적 산업이다.
대한민국은 중화학공업, 반도체, 자동차 최강자의 위치에 서있다. 2000년대엔 대중국 조선.철강경기로 중화학공업이, 2010년대엔 반도체경기가 우리나라 수출 경기를 이끌었다.
반도체경기가 하강 코스로 접어든 이즈음, 차기 먹거리 수출경기로 나아가야 한다.
문재인정부의 부동산 폭등으로 실물경제가 큰 충격을 받고 있고 국가 비전을 위해서라도 차기 정부에서는 중화학공업에서 경제 돌파구를 찾아야 할 것이다.
노태우정부의 부동산 폭등 이후 김영삼정부에서는 IMF 사태가 터졌고, 노무현정부의 부동산 폭등 이후 이명박정부에서는 2008년 미국발 금융위기를 겪었지만 그해 말 경기부양책으로 실물경제가 빠르게 회복되었다.
문재인정부의 부동산 폭등 이후 차기 정부에서는 경제 살리기에 전력을 기울여야 할 것이다. 경제위기는 곧 부동산 폭락을 가져오므로 우리들은 차기 정부의 경제 정책에 시선을 집중하지 않을 수 없다.
다음 정부에서는 경제위기가 오지 않는 건전한 대한민국 경제가 되기를 기대해 본다.