‘조물주 위에 건물주’라는 말이 있다. 월급쟁이들이라면 누구나 일하지 않고 매달 따박 따박 월세가 들어오는 건물주가 되고 싶어 한다. 하지만 건물주 중에서도 빈 깡통 같은 사람도 있고, 심지어는 공실기간이 길어져서 월급으로 대출이자를 내며 속앓이를 하는 사람도 많다.
더구나 2년 전부터는 코로나 유행으로 중소기업과 소상공인들의 사업이 무너지는 바람에 남들이 부러워하는 건물주가 아니라 속 태우는 건물주가 되고 있다. 강남이나 이태원 같은 동네들도 공실로 몸살을 앓고 있음은 여러분들이 더 잘 아시리라. 어제 뉴스에도 명동 상가가 절반이 비었다고 하지 않던가.
한동안 젊은이들의 발길이 끊이지 않았던 경리단길도 이젠 한 집 건너 공실이 이어지고 있어 상가 주인들은 그야말로 죽을 맛이다. 압구정동이나 청담동 같이 땅값이 비싼 동네들도 예외는 아니다. 그들의 전성기가 다시 돌아오기나 할까?
상가는 최하 10억 원은 있어야 투자할 수 있는 고가상품이고, 잘 되면 상가 하나만으로도 노후를 잘 보낼 수 있는 부동산의 대표적인 투자처다. 그러나 잘못 투자하면 본전은커녕 쫄딱 망하는 투자이기도 하다. 수십 년 일한 대가로 받은 퇴직금을 한 방에 다 날릴 수 있는 고위험 상품인 만큼 철저히 공부하고 투자에 임해야 한다.
그럼에도 불구하고 월급쟁이들은 상가 임대를 통해 월세 받는 삶에 미련을 버리지 못한다. 특히 은퇴가 코앞으로 다가온 50대들은 마음이 급하다. 퇴직금으로 자영업을 하느니 상가를 사서 임대하는 게 더 나을 거 같아 여기저기 알아보고 다닌다. 그들이 가장 많이 찾아가는 곳은 바로 신규 아파트 단지 내 상가를 분양해준다는 업체들이다.
한때 큰 관심을 모았던 마곡지구와 위례신도시의 경우를 보자. 강서구 마곡지구 상권은 여전히 황량하다. LG전자와 항공업종 등 다양한 기업이 입주해서 유동인구는 늘었지만 상가 곳곳은 온통 공실이다.
위례신도시도 다를 바 없다. 상권의 월 임대료가 입점 직후의 반토막 수준으로 추락했다. 상가 공실이 장기화 되자 건물주들이 견디다 못해 반값에 임대를 놓고 있지만, 공실률은 30~40퍼센트에 이른다고 한다.
필자는 신도시 상가를 분양받으려는 사람이 있다면 일단 말리고 본다. 마곡지구, 위례신도시, 세종신도시처럼 어느 정도 흥행이 보장된 지역이라 해도 초반에는 고전을 면치 못할 게 뻔하기 때문이다. 신도시 상가는 돈을 벌기 힘든 구조다. 기본적으로 10년 정도는 지나야 상가가 자리를 잡고 상권도 안정이 된다.
그런데도 은퇴 직전의 넥타이 부대들은 제일 먼저 이런 신규 분양 상가에 달려든다. ‘매월 투자액 대비 4~5퍼센트의 수익을 낼 수 있다고? 너무 고수익은 오히려 위험한데 이 정도면 오히려 믿을 만한데?’ 하면서 분양업체의 감언이설에 속고 만다. 하지만 이런 상가는 적어도 주인이 3번 정도 바뀌어야 수익이 난다. 그만큼 세월이 걸린다는 말이다.
신도시에 입주하는 사람들은 대개는 집을 넓혀서 이사 간 사람들이다. 당연히 대출을 받았을 테고 이자 부담에 먹고 입는 등 소비는 상대적으로 위축될 수밖에 없다.
대기업들이 입주한 대단지 상권이라도 별반 다를 바가 없다. 상가 투자에 대한 전문지식이 없는 사람들은 주로 분양하는 사람들의 말을 믿는다.
이 자리에 대형 프랜차이즈 업체가 들어온다는 말을 들으면 솔깃할 수밖에 없다. 매입한 사람과 상가를 오픈하는 임차인 모두가 그들의 말을 믿고 투자한다. 그런 회사들이 어련히 상권을 분석한 후 입점하지 않겠냐는 생각을 하는 것이다.
주변을 돌아보면 번듯한 기업들도 수두룩하고 깨끗한 새 아파트들이 즐비하니 땅 짚고 헤엄치듯 쉬운 투자처럼 보인다. 하지만 인근 회사의 직장인들은 퇴근 후 쫙 빠져나가고, 아파트 주민들은 아침에 다른 지역으로 출근한다. 즉 해당 상권의 고정수요가 아닌 것이다.
비싼 가격에 덥석 분양을 받은 이들은 임차인 구하기가 어려워지면 월세를 낮추기 시작한다. 그런데 상가나 건물 투자는 월세가 떨어지면 매도할 때 그만큼 가격도 낮아지게 마련이다.
월세를 몇 십만 원 내리면 훗날 상가를 팔 때는 적게는 몇 천에서, 많게는 몇 억 원의 손해를 봐야 하는 수도 있다. 다음 칼럼은 좋은 상가와 나쁜 상가를 기술하겠다.
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글쓴이 : 윤 정 웅
수원대학교 평생교육원 교수(부동산법률. 부동산재테크)
21세기부동산힐링캠프 대표. 부동산힐링캠프 대표중개사. 노다지카페 대표중개사