서울시가 정비사업의 발목을 잡던 35층 룰을 폐지한다. 35층 규제를 이해하려면 35층 룰이 생긴 히스토리부터 알 필요가 있다.
30층이 넘는 고층아파트가 드물었던 시절인 2009년 오세훈 당시 서울시장은 한강르네상스 프로젝트를 통해 한강변에 50층이 넘는 고층 아파트 건축을 허용했다.
그래서 탄생한 초고층아파트가 용산의 56층 래미안첼리투스와 성수 47층 트리마제이다.
그러다가 박원순 전 서울시장으로 바뀌어 2014년 2030 서울도시기본계획에 따라 제3종 일반주거지역은 35층 이하로 제한되는 35층 룰이 생겼다.
45층으로 재건축하려던 반포주공1단지는 35층으로 낮아졌고, 대치동 은마아파트와 성수동 전략정비구역은 49층 건축이 서울시의 건축심의에 막히면서 사실상 정비사업이 중단되었다.
다시 세월이 지나 한강르네상스 주역인 오세훈 서울시장이 다시 35층 룰을 제거하면서 다시 고층개발의 문이 열렸다.
압구정, 잠실주공5 등 한강변 정비사업 추진단지들은 환호성을 지르고 있다. 서울시가 초고층건축을 다시 허용하는 이유는 조합한테 막대한 개발이익을 남겨주겠다는 의미가 아니라 지역 여건에 맞게 심의를 거쳐 유연하게 개발함으로써 서울의 스카이라인을 다채롭게 하겠다는 것이다.
성냥갑 아파트로 둘러싸여 있는 아파트 숲의 단조로움을 탈피하겠다는 의미다. 높이 규제를 폐지하고 지역상황에 따라 유연하게 고층건축이 가능하지만 용적률은 그대로 유지되기 때문에 조합의 사업성 개선에 도움이 되는 일반분양이 늘어나지는 않는다.
그래도 정비구역 입장에서는 만세를 부를 만하다. 초고층으로 짓게 되면 랜드마크 이미지가 생기는 동시에 한강조망이 되는 물량이 늘어나고 동간 간격이 넓어져 쾌적성도 개선되기 때문이다.
천편일률적으로 35층을 넘기지 못한다는 억압된 규제는 개선되어야 했지만 초고층 건축으로 인해 좋은 점만 있는 것은 아니다.
공공재의 성격도 있는 한강조망을 특정 단지에서 독점하면서 한강을 보지 못하는 단지들이 더 늘어날 수 있고, 최근 서울의 주택공급부족 문제 해결에도 별 도움이 되지 않는다.
고층이 필요한 인기지역 정비사업 단지의 경우 용적률도 같이 올려주고, 올려준 용적률만큼 청년주택을 더 짓게 하거나 기부채납을 받아 청년주택 기금으로 사용하는 방법도 고려할 만하다.
서울 2040도시기본계획에 35층 규제폐지만 있는 것은 아니다. 우선 주거, 상업, 공업, 녹지지역 등으로 구분하는 현행 용도지역 제도 대신 자율성, 유연성을 강조하는 비욘드 조닝(Beyond Zonning)을 2025년에 도입한다.
또 1호선 서울역~영등포역 구간 등 지상철도 지하화, 잠원~서초 나들목 경부간선도로 입체화, 3도심 7광역중심, 12지역중심 중 3도심(서울도심, 여의도, 강남) 고도화, 30분 자립 생활권, 수변 공간 재편, 자율주행 운영체계 마련 등의 내용이 포함되었다.
물론 기본계획에 포함되었다고 해서 일사천리로 사업이 진행되는 것은 아니다. 도시기본계획은 시가 지향하여야 할 미래상을 제시하고 장기적인 발전방향을 제시하는 정책계획이다.
새로운 용도지역체계인 비욘드 조닝은 국토계획법 개정 등 법제화 추진이 필요한 문제로 정부에 제도화 건의를 하겠다는 의미로 이해하면 된다.
35층 룰 폐지는 건축심의 권한을 가진 서울시의 의지문제이기 때문에 한강변에 추진중인 정비사업단지에 긍정적인 영향을 줄 것이며, 지상철 지하화는 대통령 공약에도 포함된 내용인 만큼 대선과 지방선거 이후 새 정부와 새 서울시의 의지에 따라 추진될 가능성은 있다.
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