옛날에는 많은 돈은 땅으로 가고, 적은 돈은 집으로 갔었다. 하지만 근래 서울을 비롯한 전국 집값이 오르고 보니 1~2억 원이나 2~3억 원의 적은 돈은 집으로 가기가 마땅치 않다. 5억 이하의 돈이 움직이는 부동산 시장은 토지시장이 그 자리를 차지했기 때문이다.
유행가가 50년 전의 노래이기도 하고 지금 우리들의 노래이기도 하듯이 토지 투자도 지역만 다를 뿐, 유행이 없다. “토지 투자는 유행이 없다” 는 만고불변(萬古不變)의 이치를 잊지 말고, 토지에 투자하려면 그 토지가 갖춰야 할 몇 가지 조건을 알아두자.
투자의 목적은 어떠한가?
투자에는 목적이 있어야 한다. 전원주택, 주말농장, 장기투자로 인한 시세 차익, 개발 기대, 직접 개발 등 그 목적에 따라 입지를 분석하고 적당한 가격에 사도록 하자. 필자는 토지 투자에 있어 수도권을 벗어나지 마시라는 당부를 늘 드리고 있다. 아무리 양지바르고 좋은 땅이라도 선산 밑 고향 땅은 투자 대상이 아니다.
현황 파악은 잘 했는가?
땅의 모양, 형태, 경사도, 방향, 토질 그리고 현재 사용하고 있는 용도 등의 관찰이 필요하다. 땅은 대체로 약간 긴 직사각형의 선호도가 높지만 모퉁이 삼각형도 투자 가치가 있는 경우가 있다. 농지에서 경사도가 15도 이상이면 ‘한계농지’라 하여 전용이 수월하다.
임야에 있어서 경사도가 25도 이상이면 산지 전용 허가가 나지 않는다. 향(向)을 무시하면 안 된다. 나중에 택지로 변할 땅은 남향이나 동남향이라야 한다. 땅 뒤에 야산이 있거나 도로가 있으면 1등으로 좋은 땅이다. 직접 개발하는 경우에는 토질도 봐야 하는데 암반이 있으면 개발할 때 경비가 많이 든다.
주변 환경은 괜찮은가?
아무리 욕심나고 잘 생긴 땅이라 하더라도 이웃에 공해를 일으키는 공장이 있거나, 여러 개의 축사가 있거나, 혐오시설 · 위험시설 · 기피시설이 있으면 그런 땅은 투자 대상에서 제외해야 한다. 다만 가죽공장, 비행장, 주차장, 고압선, 유류창고 등이 있는 땅은 값이 싸므로 그런 땅을 찾는 투자자들도 있음을 유념하시라. 토지는 문제점이 약간 있는 땅이 오히려 나중에 효자 노릇을 한다.
접근성은 괜찮은가?
우리나라는 수도권에 인구의 절반이 집중되어 있다. 따라서 평택이나 안성, 김포, 파주 지역이라 하더라도 수도권이기 때문에 땅값이 비싸다. 모든 교통은 수도권과 연계되어 있으므로 투자는 당연히 수도권에 해야 한다. 투자하는 땅에 길이 없더라도 나중에 길이 날 확률이 있는 땅이라야 한다. 좁더라도 지금 길이 있는 땅이 투자로서는 격을 갖추었다 할 것이다.
권리관계는 깨끗한가?
땅을 구경하고 마지막으로 보는 게 등기부등본이다. 평당 5천 원에 사서 20년 정도 가지고 있다가 5만 원에 파는 일은 흔하지만, 엊그제 사서 금세 다시 넘기는 땅은 그 이유가 무엇인지 해명을 구해야 한다. 여러 명이 공유지분으로 되어 있거나 종중 땅, 조합 땅, 명의신탁이 된 땅, 가압류 가처분이 되어 있는 땅, 가등기나 근저당 설정이 되어 있는 땅은 중도금 지급 전에 최소한 잔금과 동시 말소 등의 조건을 붙여야 한다. 그에 대해서는 공인중개사가 보증을 해야 한다. 경매로 땅을 구입할 때는 현장 유치권 확인이 필수다.
공적 제한과 규제는 어떠한가?
부동산은 법률 덩어리라는 말씀을 드렸다. 땅은 국가의 땅이건 개인의 땅이건 거미줄처럼 제한 사항이 규정되어 있다. 따라서 주택, 공장, 창고, 가게, 주유소 등 건물을 지으려면 미리 지방자치 단체에 들러서 가능성을 알아본 후 계약해야 한다. 그 땅에서 할 수 있는 것과 할 수 없는 것이 무엇인지 분명하게 파악한 후 투자하자.
개발 가능성과 전망은 믿을 만한가?
토지 투자를 하면서 개발 가능성을 보지 않고 투자한다는 건 ‘눈 감고 아웅 하기’다. 수도권의 지방자치 단체는 10년 또는 20년 후 개발 계획을 다 해놓고 있다. 신도시, 항구, 전철역, 산업시설 등의 집합 상태를 예견하고 투자를 하자. 평택, 안성, 용인, 화성, 파주, 김포 등 수도권은 워낙 개발이 많아 투자 가치가 높은 지역이다.
땅이 갖는 결점은 무엇인가?
결점 없는 사람이 없듯이 결점 없는 땅도 없다. 한두 가지 결점은 갖고 있으므로 그리 알고 투자해야 한다. 필자를 찾아와 조언을 구하는 사람들 중에 결점도 없고, 값도 싼 땅만을 사기 위해 2년 정도 드나든 사람이 있었다. 하지만 너무 까다로워 아직도 땅을 사지 못하고 통장에 돈을 넣어두고 있다. 너무 까다롭게 고르다가 거꾸로 잘못 사는 사람도 있다.
땅을 짊어질 힘은 있는가?
아무리 땅이 좋으면 뭐하냐? 돈이 부족하면 소용이 없는 것을. 짐은 짊어질 만큼 짊어지는 게 좋다. 투자의 짐은 너무 가벼워도 안 되고, 너무 무거우면 중간에서 내려놓아야 하기 때문에 오히려 손해를 보게 된다. 이때 대출의 도움을 얻을 수는 있다. 순전히 내 돈으로 투자하는 사람이 어디 있던가? 지렛대는 무거운 물건을 움직이는데 필요한 물건이다. 하지만 이 역시 짊어질 수 있는 만큼만 빌려야 한다.
기회와 운을 기다릴 인내가 있는가?
기회는 항상 운을 업고 오기 때문에 기회를 놓치면 운도 떠나게 된다. 잠자리는 잠자리채를 들고 있는 사람이 잡는다. 따라서 기회는 기다리고 노리는 사람에게 주어지고, 그럴 때 운이 따라붙어 복을 쏟아 붓는다. 다만 좋은 운이 왔다고 까불지는 마라. 부자는 얼굴에 표가 나지 않는다. 혹여 이익이 적다면 ‘이것이 내 복이구나’ 생각하고 또 다음 투자를 노리자.
▶글쓴이 윤 정 웅
-수원대 평생교육원 교수(부동산. 법률)
-21세기부동산할링캠프 대표. 부동산힐링캠프 대표중개사
-노다지 부동산 카페 대표.