집값은 이유 없이 불규칙하게 오르는 듯 하나 집값 상승에는 다 그만한 이유가 있다.
2016~2021년 서울, 수도권, 광역시 강남권 집값 상승에는 경기사이클, 저금리, 유동성 장세, 공급 부족 등 여러 요인이 있지만 그중에서도 가장 큰 비중을 차지하는 것은 실물경제 즉 반도체경기의 호조다.
2016년 부터 반도체 대표주 삼성전자 주가가 오르면서 서울, 수도권 집값도 동시에 오른 측면이 있다.
삼성전자 주가가 작년 1월에 정점을 찍고 흘러내리는 과정에서 서울 집값도 내렸다고 봐야 하는 것이 합리적인 판단이라고 생각한다.
요즈음은 주식이던 부동산이던 한쪽이 꺾이면 다른 한쪽이 살아나곤 하는데 작년 1월에 삼성전자 주가가 정점을 찍고 꺾이자 2~5월엔 상대적으로 조선, 철강관련주가 크게 올랐다.
주식은 실물경제의 바로미터인데 큰틀로 볼때 조선, 철강관련주가 오른다는 것은 앞으로 수년 동안 조선, 철강산업이 우리나라 실물경제를 이끈다는 의미로 해석하고 싶다.
이러한 현상이 부동산시장에도 나타나는 게 작년에 조선, 철강관련 부동산 즉 집값이 바닥을 찍고 꿈틀됐다는 점이다.
조선 관련 부울경(부산.울산.경남) 중 먼저 울산을 보면 , 울산광역시는 부산광역시, 인천광역시와 함께 대한민국 3대 항구 광역시이다. 1997년에 울산광역시로 승격했고 대한민국 최대 공업 도시로 1인당 지역내총생산(GRDP) 전국 1위를 자랑한다.
울산의 부동산시장을 살펴보면 현재 중구, 남구가 조정대상지역(규제지역)이고 울주군, 북구, 동구가 비조정대상지역(비규제지역)인데 규제지역과 비규제지역은 부동산시장 흐름이 다르다. 울산에서 남구 집값이 제일 비싼데 남구 신정동 문수로2차아이파크단지가 최고의 몸값을 자랑하고 서울, 부산 해.수.동 집값이 오를때 동반상승한 측면이 있다. 남구 신정동 등은 울산의 강남이다.
그동안 집값 상승이 미약했던 동구는 2016년을 기점으로 공급이 거의 없었고 2020년 기준으로 미분양이 소진되는 모습이다.
동구에는 우리나라 최상위 조선소라고 할 수 있는 현대중공업, 현대미포조선이 자리하고 있고 작년 부터 조선경기가 살아나는 과정에서 현대중공업, 현대미포조선 인근 동구 00동 집값이 살아나고 있다. 이는 조선경기와 함께 이유있는 집값 상승이고 대세 상승의 신호탄이 아닌가 한다.
조선경기 호조를 반영한 듯 현재 현대중공업, 현대미포조선의 주가 흐름이 양호하다. 반면, 반도체 대장주 삼성전자 주가의 흐름은 하향세다. 필자는 삼성전자 주가가 단기적으로 6만원으로 흘러내릴 것으로 예상하고 있다.
부산의 조선관련 지역으로는 영도구, 사하구를 들 수 있는데 사하구 등 바닷가 집값이 작년 부터 꿈틀대고 있다. 이는 조선경기와 연관이 있는 듯 하다.
사하구 다대포는 해운대, 북항과 함께 3대 해안 거점지역으로 꼽히는데 작년에 박형준 부산시장이 다대소각장 부지 개발, 다대포항 해안도로를 발표하는 등 개발 의지를 밝혔고 다대포는 다대포해수욕장, 몰운대 등 천혜의 자연적인 입지 조건을 지녀 이 일대를 재건축 등으로 개발하면 아주 빼어난 지역으로 거듭날 것이다.
잇단 조선 수주 소식이 들려오면서 경남 대표 도시 창원 집값도 꿈틀대기 시작했다.
서울, 부산, 대구 등 전국 아파트 가격이 약세를 면치 못하고 있는 이즈음 경남 대표 도시 창원 그중에서도 옛 마산 지역의 아파트 가격은 올해 들어 전국 최고 수준으로 오르고 있다는 소식이 들려온다.
2월 18일 KB부동산에 따르면 지난 한 주간 경남 창원시 마산합포구와 마산회원구 아파트 가격은 각각 0.31%와 0.22% 상승했다. 인근 성산구와 의창구도 같은 기간 각각 0.13%와 0.14%의 상승세를 이어갔다.
경남 창원시 일대의 아파트 가격 상승세는 올해 들어 계속되는 모습이다. 지난해 말 대비 아파트 가격 상승률은 마산합포구가 1.67%로 전국 최고를 기록했다.
이와 같은 창원시 일대의 아파트 가격 상승세는 경기 회복, 공급 부족, 투기 수요가 함께 나타난 결과로 보이며 창원 일부 비규제지역을 중심으로 집값 상승세가 계속 될 것이라는 게 업계의 분석이다. 여기에 1억원 이하 저가 아파트에 대한 투기 수요가 지난해 부터 이어지고 있어 집값 상승에 일조를 한 측면도 있다.
그외 현대중공업 군산조선소 재가동으로 군산시와 전북지역 경제에도 활력이 불어올 전망이다.
조선경기 호조와 함께 곧 부울경 메가시티가 정상 출범하면 부울경은 제2의 수도권으로 도약할 것으로 보인다.
제2의 수도권 탄생인 부울경 메가시티 조성은 경제.생활.문화공동체를 실현해 오는 2040년까지 인구 1000만명, 지역내총생산(GRDP)을 491조원(현재 275조원)으로 끌어올려 동북아 8대 대도시로 키워나간다는 계획이다.
부울경 메가시티 조성은 수도권 과밀화를 막고 지역 균형 발전을 하고자 하는 것인데 부산.울산.경남이 해당되는 동남권만 해도 인구가 총 800만 명이 되기 때문에 하나의 거대한 도시가 탄생하게 되며 인구수로 볼때 제2의 수도권이나 다름없다.
지방화 시대, 조선경기 호조, 부울경 메가시티 조성 등을 놓고 볼때 2020년대는 부울경 시대가 될 것으로 전망하고 있다. 아울러 부울경 부동산도 재평가 받을 것이다.
수도권은 부울경 시대가 끝나고 난 뒤인 2030년대 쯤 재도약할 것으로 보인다.
세계 경기 회복이 가시화되면서 지난해 국내 철강 수요는 전년 대비 13.8% 증가한 5571만t을 기록했다. 세계 최대 철강 생산국인 중국에서의 감산까지 겹쳐 수급이 빡빡해 지므로 해서 포스코와 현대제철은 창사 이래 최대 실적을 올렸다.
경기회복에 따른 수요 증가로 올해도 철강 수요 증가세가 이어질 것으로 전망하고 있다. 철강경기가 회복되면 포항과 광양, 당진 지역 경제가 할발해질 것이므로 이쪽 지역 부동산에도 긍정적인 측면이 많다.
우리나라 실물경제의 양대 축은 반도체와 중화학공업이다. 현 상황에서의 수출 환경은 반도체경기 지나가고 조선경기 다가온다이다. 제2의 수도권인 부울경 부동산은 수도권 부동산보다 저평가되어 있다.
서울, 수도권 집값이 약세를 보이고 있는 이즈음 조선경기 호조와 부울경 메가시티 조성으로 2022년 지방 시대의 원년을 맞아 제2의 수도권인 부울경은 힘차게 도약할 것으로 전망한다.
이러한 맥락에서 2020년대는 제2의 수도권인 부울경 시대이고 2030년대는 다시 수도권 시대가 될 것으로 예견하고 있다.
글쓴이: 다음 카페 재테크맨 투자클럽 cafe.daum.net/tooojaaa 카페지기 재테크맨 이주호