작년 하반기~올해 초, 서울 집값 대폭락 이후 최근 강남권 재건축 아파트를 중심으로 집값이 살아나고 있다.
이는 오세훈 서울시장의 35층 규제 폐지, 한강변 재건축 아파트 호재와 윤석열 대통령 당선인 이후 부동산 규제 완화 등에 대한 기대감이 커지고 있는데서 기인된다.
실질적으로 부동산시장에선 대선 이후 재건축 아파트들의 호가가 뛰고 있고, 집주인들은 부동산 매물을 거둬들이고 있다.
윤석열 대통령 당선인이 1기 신도시 재정비사업 촉진 특별법을 제정하겠다는 공약을 내세우면서 재건축 단지들의 호가도 급등하고 있다. 현지 부동산에서 들리는 얘기에 의하면 서울시 도시기본계획(안)과 대선 공약 등의 호재로 재건축 아파트값을 수억원씩 더 높게 부르거나 집주인들은 매물을 거두어들이고 있다고 한다.
그러나 이러한 현상이 대세 상승으로 이어지기에는 넘어야 할 산이 많다. 먼저 집값 폭등에 따른 피로감으로 더 이상의 집값 상승은 무리이고 대출 규제, 금리 인상 등이 걸림돌이다.
올 6월 지방선거에서 어느 당 후보가 서울시장에 당선되느냐 하는 것도 문제다. 서울시장 후보들의 성향에 따라 서울시 도시계획, 도시개발 방향이 달라질 수 있기 때문이다.
2040 도시기본계획(안)에 따라 서울시 도시개발사업이 추진되겠지만 요는 그 시기가 언제 부터 본격화되느냐 하는 것이다.
일부 부동산전문가들은 10년 이상 기다리면 재건축 아파트값이 오른다고 하는데 10년 전에 부동산경기 높낮이는 있기 마련이다.
부동산 투자는 타이밍인데 그 타이밍이 지금일지 아니면 윤석열 정부 이후일지 총체적으로 부동산시장을 바라 볼 필요가 있다.
필자의 견해로는 이번 재건축 아파트값 상승은 대세 상승이라기 보다는 낙폭 과대에 따른 반등으로 보인다. 지난 부동산시장 역사를 보더라도 한번 대폭락 충격을 받으면 조정 기간이 7년 정도 이어진다는 점이 투자를 망설이게 한다.
오세훈 서울시장 그리고 윤석열 대통령 당선인의 장밋빛 전망이라도 윤석열 정부에서는 재정 건전성 확보를 위해 재정 소요가 없다고 이미 밝힌 바 있다.
올해나 내년 정도는 어느 정도 부동산시장이 안정을 되찾겠지만 2024년 부터 3기 신도시의 입주가 시작되면 물량 압박을 받지 않을 수 없다.
사실 재건축 카드는 정부에서 부동산경기가 침체되어 있을때 부동산경기를 살릴 수 있는 수단으로 꺼내곤 하는데 윤석열 정부 후반부쯤 부동산경기가 침체되면 그 다음 정부에서 경기부양책으로 재건축 카드를 꺼낼 가능성이 크다.
윤석열 대통령 당선인은 1기 신도시 재건축 시점은 오는 2026년 부터로, 차기 정부에서의 재정 소요는 없다고 했다.
올해 1월, 윤석열 후보는 서울 여의도 당사에서 가진 '수도권 신도시 재정비 공약'을 발표하면서 "1기 신도시에 대한 재개발재건축 리모델링 사업 통해 기존 30만호 외 양질 주택 10만호를 추가 공급하겠다. 1기 신도시 재개발 촉진을 위해 관련 법을 개정해 충분한 공급이 이뤄지도록 하겠다"고 밝혔다.
여기서 윤석열 후보측 실무진 중 한분은 "주택 10만호 공급은 임기 내에 하겠다는 것이 아니라 추후까지 하겠다는 것"이라며 "2026년에 3기 신도시 입주가 시작되는데 1기 신도시 재건축 시작은 지금부터 준비해도 2026년 이후다. 따라서 차기 정부에서 별도의 재정 소요는 없다"고 했다.
수도권 1기 신도시 분당.일산.평촌.산본.중동신도시 재건축사업은 2026년 이후에나 기대할 수 있고 지금은 준비과정이다. 이러한 맥락에서 서울, 수도권 아파트값은 적어도 2026년 까지 하락세를 벗어나지 못할 것으로 보인다.
요약해서 말씀드리면 2022~2023년은 낙폭 과대에 따른 반등 기간으로 보며 , 2024년 부터는 3기 신도시 입주 물량으로 하락하기 시작하여 2028년 까지 긴 하락세가 이어질 것으로 전망한다.
결국에는 윤석열 정부 이후에나 재건축사업이 본격화할 것이다.
서울 집값 하락 기간인 2024~2028년 까지 정부에서는 국토 균형발전적인 측면에서 수도권보다 제2 수도권인 부울경 메가시티 조성에 전력을 기울일 것으로 보인다. 국토균형발전에 따른 지방 발전은 2024~2028년이 적기이다. 수도권은 지방 발전이 끝나는 시점인 2029년 부터 재도약할 것으로 예상된다.
지방 대세는 2022년 올해 부터 2028년 까지 장기간 이어질 것으로 보인다.
올해~내년에는 서울, 수도권, 지방할 것 없이 다같이 집값이 살아날 것으로 전망한다. 그러나 2024년 부터는 수도권과 지방 집값은 운명을 달리할 것이다.
※글쓴이 이주호씨는 '다음 카페 재테크맨 투자클럽 cafe.daum.net/tooojaaa' 카페지기 재테크맨으로 활약하고 있는 부동산 전문가다.