필자는 투자자에게 늘 이런 말을 듣는다. 어떻게 하면 부동산 투자에 성공할 수 있냐고.
사회 어떤 분야이던간에 그 분야에 능통하려면 20~30년 이상의 지식과 경험을 쌓아야 비로소 투자가 보인다라고 말씀드린다.
10년이면 강산이 변한다고 하는데 그것도 강산이 한번도 아니고 두세번이나 변해야 통달한다고 하니 너무 긴 공부와 경험을 해야하지 않은가 하고 되물을 것이다. 사실이 그러하기 때문에 필자는 여기에 대해서 더 이상 드릴 말이 없다.
부동산 투자를 할려면 단순히 민법, 공법, 세법 등 법률적인 면으로 접근하는 것이 아니고 경기사이클, 정책, 개발 등 다방면을 볼 줄 아는 총체적인 안목을 지녀야 한다. 그러기 위해서는 부동산전문가로 경지에 올라갈려면 먼저 국토도시개발, 교통 전문가가 되어야 한다고 생각한다. 그리고 부동산 역사에 대한 깊이가 있어야 한다.
국내 부동산 전문가 중에는 도시계획을 전공한 분이 많이 계신다.
먼저 정.관계에서는 전 국회의원 김현아씨는 도시계획 박사 학위 소지자로 과거 부동산 방송 활동을 왕성하게 한 부동산 전문가다. 전 국토해양부 장관 변창흠씨도 서울대 도시계획학 석사, 행정학 박사 학위 취득자로 SH공사, LH공사 사장을 지내는 등 부동산전문가로 활동하였다.
학계는 요즈음 왕성한 활동을 하고 계시는 김경민 서울대 환경대학원 교수, 이분은 미국 하버드대 도시계획 부동산 박사 학위를 받는 등 화려한 경력의 소유자다. 얼마전에 이분이 나오는 유튜브를 본적이 있는데 IMF 이전 부터 부동산경기 사이클 상황을 논리적으로 잘 설명해 주어 공감이 컸다.
김경민 교수는 서울 집값이 2018년 집값 까지 내려오면 매수할만 하다고 했다. 필자의 생각도 기술적인 측면으로 볼때 2017~2018년 쯤 가격으로 내려올 것으로 본다. 사실 부동산 투자는 부동산 역사를 설명하지 않고는 얘기를 못할 정도로 과거 부동산 투자에 대한 역사는 부동산 투자에 있어서 매우 중요하다.
그외 현재 한양대학교 공과대학 도시공학과의 정교수로 재직 중인 이창무 교수는 서울대학교 도시공학과를 졸업하고 펜실베니아대학교에서 도시 및 지역계획학 박사학위를 취득하였다. 도시 경제.부동산과 도시계획 분야 등의 다양한 분야에 관심을 가지고 학술연구를 진행 중에 있다. 이창무 교수는 도시계획전문가이자 부동산전문가이기도 하다.
업계에서 널리 알려진 한국자산관리연구원 고종완 원장도 한양대 도시대학원에서 도시공학 박사 학위를 취득했고 한양대 부동산융합대학원 특임교수로 계신다. 고 원장은 한국통신 출신으로 공인중개사 자격을 취득한 후 부동산 중개업을 하다가 전국적인 부동산전문가가 된 인물로 알고 있는데 부동산전문가로 활동하다 보니 도시공학의 필요성을 느껴 도시공학을 전공한 것이 아닌가 한다. 대단한 노력파로 입지전적인 인물이다.
KB국민은행 박합수 부동산 수석전문위원은 단국대 도시지역계획학 박사 학위 취득자다. 박합수 위원은 2022년 지방 시대...청주.천안.전주.창원을 주목하라고 했는데 지방 시대 도래에 대해서는 필자와 같은 견해이나 필자는 지방 부울경 부동산시장에 중점을 두고 있다.
부동산전문가 중에서 박원갑 위원을 빼놓고는 얘기할 수가 없다. 현재 KB국민은행 부동산 수석전문위원으로 계시며 부동산학 박사 학위 취득자다. 부동산 개발쪽 보다는 부동산 경제, 시장 분석쪽에 가깝다. 어느 한쪽의 관점에 치우치기보다는 균형 잡기를 중요하게 생각하는 전문가다. 입지의 중요성을 강조하는 분이다.
전 홈플러스그룹 이승한 회장 은 필자의 대구 계성고 선배이시며 한양대 대학원에서 도시계획학 박사 학위를 취득하였다. 대형 마트 그룹 회장이 도시계획 박사 학위를 취득했다니 처음에는 좀 의아스럽게 생각했으나 대형마트의 입지 선점을 하려면 도시계획의 필요성을 느낀 게 아닌가 싶다.
그외 언론인 장용동 전 헤럴드경지 기자도 안양대학교 대학원 도시공학 박사 취득자이고 자산관리연구소 대표, 공인중개사 중에서도 도시계획부동산 박사 학위 소지자가 적지 않다. 이렇듯 도시계획과 부동산은 뗄레야 뗄 수 없는 관계이다.
부동산 전문가가 되려면 풍부한 경험과 경륜이 있어야 하는 게 필자는 개인적으로 도시와공간 대표 곽창석(고려대학교 법학과 졸업. 전 닥터아파트 이사)님의 식견을 높이 산다. 이분은 정말 우리나라 부동산시장, 역사를 꿰뚫고 있다.
얼마전에 강남에서 강북으로 수도권 외곽으로 지방 까지 다 확산되는, 그런 양상이라서 2021년도는 수도권이 더 많이 올랐다면, 2022년도에는 지방 상승폭이 더 클 것이다 이렇게 예상하였다. 2022년에 지방 시대가 올 것이라고 예견한 분은 곽창석 대표와 박합수 위원 두 사람이다. 필자의 생각도 그러하다.
필자는 1970년대 한양대 도시공학과(71학번) 재학때 부터 부동산에 관심을 가지기 시작했으니 부동산시장, 개발 현장을 본지가 40~50여년이 되었다. 필자가 부동산시장을 보는 바탕은 부동산시장, 부동산 개발 역사다. 어떤 분은 필자가 과거를 너무 현재에 접목시킨다고 하는데 과거를 알아야 미래가 보인다라는 것을 굳게 믿고 있다.
요즈음 일부 젊은 부동산전문가들은 미래 부동산시장을 낙관적으로 보는데 필자의 생각은 그렇지 않다. 필자는 다음 정부를 김영삼 부동산 정책과 유사하게 보는데 김영삼 정부는 노태우 정부때 부동산 가격이 워낙 폭등해 준농림지 허용 등 소극적인 부동산 정책을 펼쳤다. 일부 전문가들은 지금 아파트 특히 강남권 재건축을 매수해도 괜찮은 게 10년 뒤에는 그전 최고점을 넘긴다는 논리다.
이 무슨 황당한 얘기인가 경기사이클, 부동산사이클은 높낮이를 가지고 움직이는데 저점에 매수해야 성공 투자하는 게 아닌가 그리고 필자는 과거 정부의 부동산 정책을 중요시한다. 아파트를 비싸게 사서 폭락하면 그 스트레스를 어떻게 견딜것인가 또 금리인상으로 이자 부담은 어찌할 것인가
요즈음 달러값이 고공행진을 하는 것을 보면 앞으로 실물경제에 대한 불안감이 크다. 제2의 IMF, 잃어버린 일본 20년에 대한 불안감도 항상 염두에 두고 있다. 그러나 미리 겁먹을 필요는 없고 앞으로 정부의 경제, 부동산 정책을 유심히 살펴봐야 할 필요성을 느낀다.
최근 오세훈 서울시장이 35층 층고제한 기준을 폐지함에 따라 재건축 아파트 가격이 뛰는 등 장밋빛 전망 일색인데 필자의 생각은 이와 다르다.
3기 신도시 입주때 까지 수요공급의 원칙상 재건축사업이 본격화되지 않을거고 재정 소요로 다음 정부에서의 재건축은 오직 준비단계에 불과하다. 정부 입장에서 보면 재건축 활성화는 보통 내수경기 진작용으로 사용하는 경우가 많은데 몇년 뒤에 경기가 좋지 않을때 재건축 카드를 본격적으로 내어 놓을 가능성이 크다.
물론 재건축 아파트값은 그때 까지 하향 추세를 보일 것이다. 강남권 재건축사업의 본격화는 다다음 정부에서 스타트할 것으로 예상한다. 지금 재건축 집값이 폭등하여 나중에 폭락하면 정부에서 그 감당을 어떻게 할 것인가 감당은 개인의 몫이라지만 과연 그럴까 부동산 투자를 할려면 정부의 속마음도 읽어야 하나, 그렇다.
서울 부동산시장이 침체될때 국토균형발전적인 측면에서 지방 개발, 부동산시장을 살려야 한다고 본다. 제2의 수도권인 부울경 시대가 열려야 한다는 게 필자의 생각이다. 일종의 균형논리이다. 국토균형발전은 2020년대가 적기다. 얼마전에 정치인 안철수님이 '부울경 메가시티 건설이 꿈' 인구 850만 부울경을 제2의 수도로 건설하자고 했는데 필자의 생각도 그러하다.
이번 정부에서 수도권 구석구석 까지 집값이 올랐듯이 다음 정부에서는 부울경 구석구석 까지 집값이 오를 것으로 예상해 본다. 부울경은 서울, 수도권으로 치면 서울.인천.경기도다.
필자의 대부분의 전망은 정책, 국토도시개발, 교통을 근간으로 한다. 이 분야를 알아야만 부동산 미래를 전망하는 진정한 전문가가 된다.
부동산 투자는 민법, 공법, 세법 분야의 영역만이 아니다. 투자 전망에 있어서는 정책, 국토도시개발, 교통 분야가 훨씬 더 중요하다.
부동산전문가가 되기 위해서는 부동산을 공부하고 공인중개사 자격도 취득해야 하지만 진정한 푸로 전문가가 되기 위해서는 국토도시개발 및 교통을 전공해야 한다고 강력하게 말씀드린다.
우리나라 부동산 투자는 정책, 국토도시개발, 교통에서 비롯되었다. 강북에서 강남 개발로, 강남3구에서 강북 마용성, 노도강.금관구로 그리고 경기도 수용성으로, 수도권에서 비수도권으로, 서울.부산.대구 동쪽 개발에서 서쪽 개발로, 부산 해수동에서 강서구.사하구로, 대구 수성구에서 달서구로 그리고 달성군으로, 인천 송도신도시에서 청라신도시로 그리고 영종신도시로, 대전 서구에서 유성구로 그리고 세종시로, 울산 남구.중구에서 동구로, 창원시 성산구.의창구에서 마산합포구와 마산회원구로, 2030 도시기본계획에서 2040 도시기본계획으로, 안보 정책에서 북방 정책으로, 일반 철도에서 KTX.SRT로, 전철에서 신전철로 다시 GTX로 변화하는 과정에서 집값은 뛰었다.
부동산 투자의 꽃은 정책, 국토도시개발, 교통이다.
@글쓴이 이주호씨는 '다음 카페 재테크맨 투자클럽 cafe.daum.net/tooojaaa' 카페지기 재테크맨으로 활약하고 있는 부동산전문가다.