지금까지 역대 정부 부동산시장을 살펴보면 어느 정부에서던 임기내내 집값이 폭등하면 그 다음 정부에서의 집값 폭등은 없었다.
경제적인 측면에서도 두번에 걸친 정부에서 집값이 폭등하면 그건 나라 경제 전체를 흔들기 때문에 상식적인 측면에서 본다면 있을 수 없는 일이다.
노태우 정권 때 집값이 폭등, 그 다음 정부인 김영삼 정부에서는 집값이 안정되었고, 노무현 정부때 집값 폭등 이후 다음 정부인 이명박 정부때 역시 서울 집값, 단기 반등은 있었지만 폭등은 없었고 반면 풍선효과로 지방 산업단지 집값이 상승했다.
문재인 정부 집값 폭등 이후 과연 윤석열 정부에서도 집값이 폭등할까 필자의 견해로는 취임 초기에 강남권 재건축을 중심으로 낙폭 과대에 따른 반등은 있겠지만 폭등은 불가능할 것으로 보인다.
왜냐하면 연이은 2 정부의 집값 폭등은 나라 경제에 심각한 충격을 주기 때문이다.
이명박 정부 첫해인 2008년 미국발 금융쇼크로 심각한 경제 위기를 겪었다. 그러나 경제 대통령 이명박은 그해 말, 경기 부양책으로 그 난관을 이겨나갔다. 경기 부양책으로 실물경제가 살아나자 강남권 재건축 아파트값 역시 뛰었다. 그러나 강남권 재건축 등 집값 상승은 단기 반등에 그칠 뿐 폭등으로 이어지지는 않았다.
건설, 개발 대통령 이명박 정부때에도 강남권 재건축사업은 활성화되지 않았다. 정부는 총체적인 관점에서 경제 운용을 해야 하기 때문에 건설, 개발 전문가 이명박 대통령도 부동산 개발 이 분야를 마음대로 펼칠 수가 없었다.
작금의 부동산시장 상황은 그때와 너무나 닮은꼴이다. 이러한 맥락에서 필자는 이번 강남권 재건축 아파트값은 올해나 내년 상반기 까지 이어지는 단기 반등에 그칠 뿐 문재인 정부때 처럼 절대로 폭등으로 이어지지는 않을 것으로 확신한다.
실물경제에 절대로는 있을 수 없다고 하지만 우리는 상식적인 측면에서 생각해 본다면 그 답은 나와 있다.
이명박 정부에서는 서울 집값 폭등보다는 서울 집값이 폭등할때 상대적으로 집값이 오르지 않은 지방 산업단지 집값이 꿈틀됐다.
윤석열 정부에서도 문재인 정부때 집값이 오르지 않은 지방 집값이 꿈틀대지 않을까 나름 예상해 본다. 필자는 윤석열 정부에서는 수도권보다 제2 수도권인 부울경 위주로 발전하고 집값 역시 뛸 것으로 보고 있다.
요즘은 대도시도 한쪽 개발에 치우치지 않고 균형 발전되고 있다.
먼저 서울을 보면 동쪽 개발 위주에서 서쪽 개발로 중심축이 이동하고 있다. 서쪽 개발의 대표적인 예는 KTX역 광명역 일대 개발 그리고 동쪽 신분당선에 이은 서쪽 신안산선 라인의 개발이다. 신안산선 라인이 확정되니 영등포 신길뉴타운, 구로.금천구, 시흥, 안산 등이 부상했다. 부동산 지역별 용어로는 금관구(금천구.관악구.구로구)가 탄생했다.
부산 역시 동쪽 개발 해운대구 위주에서 서쪽 개발 강서구로 중심축이 이동하고 있고, 대구 또한 동쪽 동대구 위주에서 서쪽 서대구로 중심축이 이동하고 있다.
부동산과 국토도시개발은 뗄레야 뗄 수 없는 관계인 게 개발이 됨으로 해서 집값, 땅값이 오르기 때문이다.
서울, 부산, 대구는 도시 내 균형발전적인 측면에서 동에서 서로 균형개발되고 있다. 이러한 맥락에서 국토도 균형발전, 개발해야 한다는 게 필자의 생각이다.
이제 도시뿐만 아니라 국토도 균형발전해야 한다고 보면 윤석열 정부에서는 수도권 위주에서 제2 수도권인 부울경으로 개발 중심축을 이동해야 한다.
시대가 국토를 개발하고 부동산 역시 시대에 따른 집값, 부동산값 상승이 있어야 한다는 게 필자의 견해다.
때마침 조선경기도 살아나고 부울경 메가시티도 조성해야 하고 윤석열 정부 시대에서의 봄바람은 제2 수도권인 부울경으로 부는 듯 하다.
도시든지, 국토든지 뭐가 됐던 간에 한쪽으로 치우치는 것보다 균형논리로 골고루 발전해야 하는 게 진정한 선진국으로 가는 길이 아닌가 한다.
윤석열 정부에서의 강남권 재건축 집값 폭등은 없다. 그 틈을 제2 수도권인 부울경이 메울 것으로 보인다.
1997년 12월 IMF 이후 2000년대엔 서울 위주의 집값 상승이 있었고 지방 집값 상승은 2010년대에 가세했다. 2020년대 작금은 국토균형발전적인 시점이 아닌가 한다.
요약하자면 수도권 위주의 개발에서 제2 수도권 부울경 위주로 개발을 전환해야 한다.
더 이상의 수도권 위주의 집값 상승은 부작용을 초래할 뿐이다. 국토균형발전적인 측면에서 지방을 개발하고 그에 따라 지방 집값, 부동산값도 재평가받아야 한다는 게 필자의 생각이다.
2009년에 강남권 재건축 위주의 집값 반등이 있었고 그 이후 2010~2014년 까지 지방 산업단지 위주의 집값 상승이 있었다.
작금에 강남권 재건축 위주의 집값 반등이 있지만 이후엔 2010~2014년 지방 집값 상승때 처럼 2028년 까지 지방 집값 상승이 있을걸로 전망한다.
2009년과 2022년은 여러가지로 닮은꼴이다. 윤석열 정부에서는 제2 수도권인 부울경과 그외 지방 발전과 개발에 전력을 기울여야 할 것이다.
※글쓴이 이주호씨는 '다음 카페 재테크맨 투자클럽 cafe.daum.net/tooojaaa' 카페지기 재테크맨으로 활약하고 있는 부동산 전문가다.