대통령인수위가 규제완화의 늪에 빠졌다. 매물동결현상을 완화시켜 시장에 매물을 나오게 하면서 집값을 안정시키는 목적인 다주택 양도세 중과 한시적 면제는 의도와는 달리 시장에서는 다주택 보유자에 대한 규제완화 시그널로 받아들이고 있다.
재건축 규제를 풀어 서울과 수도권 1기 신도시 등의 인기지역에 정비사업을 활성화하여 아파트공급을 늘리겠다는 의도 역시 부동산규제완화로 인식되면서 아파트시장에 미묘한 변화를 주고 있다.
실제 규제가 완화된 것도 아닌데 완화하겠다는 발표만으로 벌써 집값은 반응을 하고 있다.
주간아파트 매매가격 변동률 및 증감률 통계를 보면 벌써부터 규제완화의 기대감이 반영되어 서울과 강남3구는 하락을 멈추고 상승으로 전환이 되었다.
윤석열 대통령 공약인 부동산규제완화를 하려고 하니 집값이 들썩이고, 하지 않으면 시작부터 공약을 지키지 않게 되면서 신뢰가 무너지게 된다.
논란의 중심에는 재건축 초과이익환수가 있다. 공시가격 환원은 이미 정부에서 1주택자에 한해 2021년 공시가격을 적용한다고 발표하면서 김이 빠져 버렸고, 다주택 양도세 한시적 면제와 재건축 안전진단 완화 정도는 이미 시장에서는 당연히 해줄 것이라 믿고 있어서 투자심리에 크게 영향을 주지 않는다.
결국 부동산시장 투자심리에 변곡점이 되는 포인트는 재건축 초과이익환수 완화 여부에 달려있다.
재건축 초과이익환수제 변화의 칼날을 대야만 제대로 된 재건축 규제완화로 받아들일 것이다.
재건축초과이익환수는 2017년 8.2대책으로 2018년부터 부활한 재건축 초과이익환수제는 조합원 1인당 평균 개발이익(초과이익)이 3000만원을 넘으면 초과이익의 최대 50%를 세금으로 내야 하는 규제이다.
재건축 추진위원회를 구성하여 재건축 사업을 시작한 시점부터 준공이 되는 종료시점까지 오른 집값 가운데 개발비용과 해당지역 평균 집값 상승 분을 뺀 금액에 대하여 3천만원까지는 면제가 되고 3천만원 초과 분부터 금액구간에 따라 3천만원~5천만원 10%부터 최고1억1천만원 초과 50%까지 부담금이 부과된다.
매년 내는 세금이 아님에도 이렇게 논란이 된 것은 부담금 자체가 부담스럽기 때문이다.
예고된 조합원 1인당 부담금은 평균 3억7000만원으로 많게는 8억원이 넘는 단지도 있다.
부담금이 지나치게 많다 보니 과세대상자는 물론이고 징수하는 지방자치단체도 부담스럽다.
강북 재건축부담금 1호 단지로 꼽히는 은평구 연희빌라(현 서해그랑블)은 작년 5월, 강남 재건축부담금 1호 단지인 서초 반포현대(현 반포센트레빌아스테리움)은 작년 7월 완공되어 3개월 뒤부터 부담금 부과가 가능했지만 아직도 부과하지 못하고 있다.
집값 잡기 명분이라 하더라도 종합부동산세, 양도세, 취득세 폭탄에 이어 또 다른 과도한 세금폭탄을 그것도 납부할 수준을 넘어버리는 세금은 조세저항을 불러올 뿐이다.
이제는 한 배를 탄 인수위와 정부는 재건축 초과이익환수제 숙제를 어떻게 푸느냐가 부동산정책의 향배를 결정할 것이다.
우선 명확하고 구체적인 시그널을 주어야 한다. 새 정부의 부동산정책 목표는 주택시장안정과 서민주거안정이라는 점을 명확히 하고, 집값이 다시 들썩이면 문재인 정부보다 더 한 규제도 할 수 있고 속도조절을 할 것이다.
주택시장 안정이라는 테두리 안에서 합리적으로 규제완화를 해 나갈 것이다라는 정확한 메시지를 시장에 전달해 주어야 한다.
그 다음 재건축 초과이익환수 문제는 정부와 국회 모두 같이 머리를 맞대고 주택시장을 자극하지 않으면서 조세저항도 최소화할 수 있도록 지금 논의되고 있는 부과시점을 추진위 승인일에서 조합설립인가로 미루어서 부담을 줄이는 방안, 면제기준을 3,000만원에서 1억원으로 상향조정해서 부담을 줄이는 방안 등을 빨리 협의하여 불확실성을 제거해 주는 것이 맞을 것이다.
김인만부동산경제연구소