부동산 시장은 창(槍)으로서의 역할을 할 때가 있고, 방패(防牌)로서의 역할을 할 때가 있다. 전쟁을 할 때에는 창과 방패를 늘 교대해서 사용해야 하고, 어느 한 가지만 사용하다가는 생명을 잃을 수도 있다. 창과 화살은 적을 공격하는 무기이고, 방패는 창과 화살의 공격을 막아주는 무기다.
부동산 시장으로 비유하면, 창은 투자의 적기로 봐야 하고 방패는 부동산을 잘 보유하고 단속하는 시기로 봐야 한다. 창을 던져야 할 때 방패만 들고 서 있어도 안 되고, 또 화살이 날아올 때 방패로 막지 않고 내 활을 쏴도 안 된다는 것이다.
지금은 어떤 시기일까? 2007년부터 2012년까지 5년 동안은 활도 쏴보지 못했고, 날아오는 화살을 방패로 막아보지도 못한 채 내려가는 부동산값을 걱정하는 시기였다. 투자자들은 공격하는 시기로 알고 있었지만, 더 값이 내릴까봐 엉거주춤 하다가 허송세월을 보내버렸다.
2015년부터 2019년까지는 갭 투자가 서울 일대를 주름 잡았다. 결국 강남을 비롯한 서울 일대의 집값이 상승했고, 수도권과 지방은 거의 10년 동안 움직이지를 않았다 그렇다면 앞으로의 부동산시장은 창일까 방패일까? 부동산 전문가들 중 일부는 2021년부터는 부동산 시세가 꺾일 거라고 하고, 또 어떤 전문가는 여전히 수도권 집값은 더 상승할 여력이 있다고 말한다.
그러나 그 예측은 다 빗나갔고 2022년까지 사상최대의 오르기 게임을 했다. 각자 전문가로서의 경험과 통계수치를 바탕으로 예측하는 것이니 양쪽의 의견을 모두 검토해야 하지만 결국 판단은 자신의 몫이 돼버렸다. 지난 일을 거울삼아 창을 쓸지 방패를 쓸지는 스스로 공부해서 판단해야 할 일이다.
부동산 시장은 4가지 형태로 형성된다. 첫째는 전혀 매수인이 없을 때, 둘째는 몇 달 후 조금만 더 값이 내리면 사려고 버티던 중 자신도 모르게 값이 올라버렸을 때, 셋째는 팔아달라고 사정해야 할 때, 넷째는 자신도 모르는 사이에 값이 떨어져 팔 기회를 아예 놓쳤을 때이다.
‘내리면 사겠다, 오르면 팔겠다’라고 버티는 시간은 봄이나 가을에 해당되어 그 기간이 극히 짧다. 전혀 매수인이 없을 때는 겨울처럼 시간이 길고, 팔라고 사정할 때에는 여름처럼 화끈하지만 그런 시기를 저울질하기란 무척 어렵다. 이럴 때에는 입주물량, 물가, 통화량으로 예측하는 게 가장 정확하다.
그런데 여기에 조건이 있다. 세계적인 이변이 없어야 한다. 세계 곳곳에서 이변이 일어나게 되면 그 이변이 해소될 때까지 판단이 쉽지 않다. 또 실질소득이 늘어나야 한다. 먹고 살기 힘들면 부동산에 투자할 여력이 없게 됨은 당연지사다.
경제 위기는 저주파 자극기와 같다. 위기가 오면 잠시 주춤거릴지라도 그게 치유되면 경제는 더 건전해지고, 그 위기를 해소하기 위해 돈을 풀어내기 때문에 해소됨과 동시에 부동산은 오르게 된다. 투자자들은 그런 기회를 잘 이용한다. 그래서 부동산 투자는 위기가 기회라는 말을 하는 것이다.
어린아이는 작은 소음에도 놀라지만 젊은 사람들은 천둥소리를 들어야 놀란다. 그러나 나이 든 사람은 웬만한 일에 놀라지 않는다. 오랜 세월을 살아오면서 크고 작은 일을 수없이 겪어봤기에 내성이 생겨 그럴 것이다. 젊은 세대들은 경험과 혜안이 부족하다. 그렇지만 빨리 움직이고 바쁘게 일하며 공부해서 자신의 몸 색깔을 변해가는 세상에 빨리 맞출 수 있다.
경험이 부족해도 참고 견디는 각고의 노력을 하면 이변은 극복할 수 있다. 항시 달밤이었던 때만을 그리워하면서 불편한 현실을 원망하지 말자. 지금 당신은 젊은 세대인가? 젊은 세대라면 한 걸음 더 빨리 뛰고, 나이 든 세대라면 위기를 기회로 삼는 지혜를 발휘하자.
지난 세월을 곰곰이 돌이켜 보노라면 부동산 시장은 창일 때가 있었고, 방패일 때가 있었음이 사실일 게다. 지난 세월은 현재를 비춰주는 거울이고, 미래를 예측하는 이정표다. 거울과 이정표를 잘 사용하는 사람은 창과 방패를 잘 사용하는 사람이다.
앞으로 들어설 새 정부는 세금도 낮게, 공급도 충분하게, 집값은 낮은 자리에서 서민들과 가까이 거래가 이루어지도록 애쓰고 있음이 눈에 들어온다. 그러나 그런 애씀은 정부의 욕심에 불과할 뿐, 오르거나 내림에 불균형이 이루어져서 창과 방패가 또 마주칠 수 있다. 또다시 그런 일이 없기를 기대해 보자.
▶글쓴이 윤 정 웅
-수원대학교 평생교육원 교수(부동산, 법률)
-21세기부동산힐링캠프 대표. 부동산힐링캠프 중개사무소 대표중개사
-노다지 부동산 카페 대표중개사