1만2000가구의 둔촌주공 재건축사업이 중단되면서 당사자인 조합원들은 추가분담금 증액이 불가피해 보인다. 뿐만 아니라 일반분양을 기다리던 대기자들은 내 집 마련 계획에 차질이 생겼다.
2022년 분양물량과 2023년 입주물량 모두 펑크가 생길 가능성이 높아지면서 주택시장을 안정시켜야 하는 서울시와 정부도 마음이 급하다.
조합과 시공사와의 갈등, 조합내부 문제, 각종 리베이트 문제 등은 하루 이틀 일도 아닌데 52% 공정에서 공사가 중단된 사상 초유의 사태의 원인제공은 분양가상한제의 과도한 적용이다.
분양가상한제 자체가 나쁜 것은 아니다. 새 아파트 분양가가 주변 시세보다 높게 책정되면서 주변 집값을 자극하여 발생하는 집값 상승의 도미노 현상을 미리 차단한다는 측면에서는 분양가상한제는 충분히 존재의 이유가 있다.
그럼에도 지금 둔촌주공 공사중단 사태의 빌미를 제공한 분양가상한제의 개선은 필요하다.
분양가상한제의 목적이 주변 시세보다 높은 고분양가로 인한 자극을 차단하는 것이라면 주변 새 아파트 시세와 비슷하게 또는 조금 낮게 분양가를 유도하면 된다.
입주시점에 분명 새 아파트 프리미엄으로 주변 아파트 대비 시세가 높게 형성되는 것이 일반적인데 강제로 터무니없이 낮은 분양가로 만들어버리니 운 좋게 일반분양을 받은 계약자는 엄청난 시세차익이 생기지만 당연히 청약경쟁률은 높아지면서 내 집이 필요한 실 수요자들은 닭 쫓던 개 꼴이 된다.
낮아진 일반분양가 만큼 부담이 늘어난 조합원들은 불만이 생기면서 정비사업 진행속도를 늦추거나 일반분양 일정을 미루다가 둔촌주공과 같은 문제가 생길 수 있다.
예를 들어, 주변 전용84㎡ 새 아파트 시세가 20억원 정도 되는데 일반 분양가를 12억원 정도로 만들어버린다고 생각해보자.
주변 집값이 12억원이 되는 것이 아니라 새 아파트 프리미엄까지 더해져 분양아파트가격이 22억원이 된다.
“어? 나도 청약해 봐야하나?” 일반인들은 이런 생각 당연히 들 것이고, “이렇게 하면 우린 안 하는 것이 낫지 않을까?” 조합원들은 이런 생각이 들 것이다.
분양가상한제 취지를 감안하면 주변 시세가 20억원이면 12억원이 아닌 18억원 정도 10%정도만 낮게 일반분양가를 잡아주어도 충분하다.
굳이 운 좋게 당첨된 일부 사람만 과도한 시세차익을 얻게 만드는 지금의 분양가상한제는 문제가 있다. 한 마디로 과유불급(過猶不及)이다.
분양가 상한제 폐지보다 지나치게 낮게 책정하는 현재의 기준을 높여 취지는 살리면서 부작용은 최소화하는 분양가상한제 개선이 필요하다.
분양가상한제 뿐만 아니라 종합부동산세, 양도소득세, 대출 등 대부분의 규제들도 자극적인 폐지나 완화가 아닌 합리적인 개선이 필요하다.
공시가격, 종합부동산세, 양도소득세, 임대차3법 모두 단기간 지나치게 올리거나 급하게 추진하면서 생긴 문제다.
공시가격은 인위적인 현실화난 환원보다 전년도 집값 상승에 비례해서 올리면 되고, 양도소득세나 종합부동산세 부담완화는 한시적 면제나 폐지, 통합보다는 장기보유자나 전세금을 5%이내로 올리지 않은 착한 임대인에게 특별공제를 해주면 된다.
굳이 임대차 3법을 개정하지 않아도 충분히 임대시장 안정시킬 수 있다.
이전 정부에서 했던 정책을 뒤집는 것이 중요한 것이 아니라 주택시장안정과 서민주거안정이라는 주택정책 목표에 맞춰서 불합리한 부분을 합리적으로 개선하면 된다.
부동산정책만큼은 정치가 아닌 합리적인 경제논리로 해결해 주기를 기대해 본다.
김인만부동산경제연구소