부동산시장도 일반 경제처럼 대개 ‘침체기・회복기・호황기・쇠퇴기’라는 주기를 돌면서 시장을 형성한다. 그러나 그 주기는 달이 지구의 궤도를 돌듯 일정하게 도는 게 아니라 침체기에서 회복기를 빼먹고 바로 호황기로 가기도 하고, 호황기에서 쇠퇴기를 빼먹고 바로 침체기로 건너뛰기도 한다. 옛날에는 기간이 짧든 길든 이러한 주기를 거치면서 시장이 형성됐다.
그러나 2008년 금융위기 이후부터는 경기변동의 모양새가 시어머니 신발인지, 시누이 신발인지 가늠하기 힘들어지고, 시장 파악도 아리송해지고 있다.
또 지난 몇 년처럼 국제 경제가 콧구멍에 고춧가루 들어간 사람처럼 심하게 재채기를 하거나, 반찬과 식은밥이 뒤범벅된 비빔밥 부동산 대책이 중구난방으로 쏟아지면 제아무리 전문가라 해도 앞을 가늠하기 어려울 수밖에 없다.
그런 연유로 내일 구름이 걷히면 밝은 달을 볼 줄 알았는데 다음날 다시 비가 오고, 또 그다음 날은 태풍이 부는 일이 생기는 것이다.
필자는 부동산시장을 늘 동전 던지기에 비유한다. 동전을 세 번 던져보니 모두 앞면만 나왔다. 그다음은 보나 마나 뒷면이 나오리라 믿고 뒷면에 투자를 걸었는데 웬걸 네 번째도 또 앞면이 나왔고, 다섯 번째도 또 앞면이 나왔다.
그렇다면 여섯 번째 던지면 또 앞면이 나올까? 뒷면이 나올까? 여섯 번째 일곱 번째 모두 앞면만 나올 수도 있고, 여섯 번째부터 연거푸 뒷면만 나올 수 있다. 또 앞뒷면이 계속 번갈아 가며 나올 수도 있을 것이다.
앞면은 값이 오를 때이고, 뒷면은 값이 내릴 때라면 연거푸 재미를 본 사람도 있고, 연거푸 손해를 보는 사람도 있으리라. 부동산 시장은 앞으로도 늘 그렇게 움직일 확률이 높다고 봐야 한다. 따라서 과학적 입증이 아닌 우연의 입증으로 투자를 결정지으려 하지 말자. 열 번이고 스무 번이고 우연으로 성공과 실패를 거듭할 수 있다.
부동산 투자는 처음에는 선뜻 나서기 겁난다. 순전히 자기 돈으로 사는 사람이 거의 없기 때문이다. 은행에서 대출을 받거나 여기저기서 빌려서 메우기도 한다. 그런 후 부동산 시세가 오르면 대출금도 금세 갚을 수 있지만, 값이 내리거나 동전 던지기가 끝까지 뒷면만 나오게 되면 가지고 있던 돈까지 까먹게 된다.
1997년 외환위기 때 3년 동안 부동산 시세가 내려간 일은 있었으나, 그 전이나 그 후 2006년까지는 시세가 살 때보다 더 내려간 일은 없었다. 하지만 2007년부터는 줄곧 내려가는 일이 계속되다가 2015년부터 상승하고 있다. 이렇게 등락을 거듭하다 보니 부동산에 손을 대는 일이 두렵고 무섭다고 말한다.
그러나 부동산 투자는 무섭다고 멀리해 버리면 일생 돈과는 이별이다. 자본주의 사회에서 돈 없이 산다는 건 고무줄 없는 속옷을 입고 있는 것과 다를 바 없다. 초등학교 운동회 때 가보니 1등으로 뛰던 아이의 옷에 고무줄이 떨어지자 순위는 금방 꼴등으로 밀려버렸고 운동장은 웃음바다가 됐었다.
더군다나 내가 살 집이 없으면 늘 불안하다. 2030세대는 부동산 투자 경험도 별로 없고 투자하기에도 값이 너무 비싸 엄두가 안 나고 두려울 것이다. 그렇다고 해서 소 닭 보듯 할 일은 아니다. 소득이 안정적으로 뒷받침될 시기이니 감당할 수 있는 만큼의 대출을 일으켜 내가 살 집은 찾아놓고 보자.
부동산 투자도 인생살이의 단면이기에 경험의 연속이다. 우선 ‘투자의 기초’가 다듬어져야 한다. 사람이 가정을 이루려면 누구에게나 집이 있어야 한다. 따라서 첫 집을 얼마나 빨리 마련하느냐에 따라 기초가 서게 된다.
‘투자의 기초’가 마련되면 그 다음부터는 이득을 위한 투자의 길을 가야 한다. 투자의 성공은 노후와 직결되는 일이므로 정부가 경제개발 계획을 세우듯이 차근차근 단계를 잘 밟아 올라가야 한다.
호랑이를 잡으려면 호랑이 굴 앞에 가야 한다. 부동산을 잡으려면 부동산 굴 앞에 가야 한다. 호랑이가 무서워서 벌벌 떠는 사람은 살아생전에 호랑이를 볼 수 없고, 부동산이 무서운 사람은 뭉텅이 돈 만져보기는 아예 글렀다.
요즘 굵고 예쁜 얼룩 호랑이들이 평택항구 부근에 많이 산다는 뉴스가 자자하고 소문도 크게 들린다. 호랑이는 개발 중에 있는 평택의 부동산이다. 호랑이를 이기려면 싸움하는 실력도 있어야 하고, 호랑이를 때려잡을 무기값도 있어야 한다. 어느 정도 준비가 되었으면 망설이지 말고 한바탕 싸워보자.
앞으로 호랑이 잡는 선수는 당신이 될 것이다.
▶글쓴이 윤 정 웅
-수원대평생교육원 교수(부동산. 법률) 010-5262-4796. 031-681-6627
-21세기부동산힐링캠프 대표 http://cafe.daum.net/2624796
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