정부가 바뀌니 부동산 투자방법도 많이 바뀌고 있다. 어떻게 바뀌고 있을까? 부동산투자는 잃어버린 세월을 복구하는 투자가 있고, 다가오는 세월을 관리하는 투자가 있다. 즉, 그동안 잘못한 투자가 있다면 실패를 거울삼아 앞으로는 실수가 없도록 다시 투자를 해야 하고, 투자를 잘해왔다면 크게 이익이 남도록 더욱 관리를 잘해야 한다.
당신은 앞으로 다시 투자를 할 것인가? 관리를 할 것인가? 양쪽 다 하겠다고 하시겠지. 부동산 전문가 40년 가까이 해봐도 돈 그만 벌고 쉬겠다는 사람은 한 사람도 없더라. 젊어서는 능력, 늙어서는 재물이기에 사람이라면 욕심을 부리기 마련인지라 링거 꽂고도 부동산매매계약서에 도장 찍는 세상이다.
며칠 전 필자가 운영하는 “부동산힐링캠프 중개사무소”에서 노인이 땅 5억 짜리를 샀는데 오후 2시에 계약하고 그날 밤 8시에 저승사자의 부름을 받았다. 매도인이 죽었다면 상속처리를 하면 되지만, 매수인이 죽으면 돈줄이 끊기기 때문에 계약이 이루어질 수 없게 된다.
죽음 앞에 5억이 무슨 필요 있으며 50억이 무슨 상관이 있으랴. 찬란하다 한들 젊음을 이겨낼 장사 없고, 초라하다 한들 늙음을 막아낼 장사 없기에 살아생전에 최선을 다할 뿐이다. 필자가 그 땅을 다시 팔아주는 조건으로 계약금 5천만 원을 회수하여 상갓집에 전달해 주니 아이고, 아이고 울다가 입이 찢어지도록 웃더라.
놓쳤다고 생각했던 계약금 5천만 원이 다시 돌아왔으니 유족들은 얼마나 좋았을까. 딱 한 잔만 하고 가라는 권유를 뿌리치지 못하고, 삼겹살. 홍어. 묵은 김치 삼합안주에 막걸리 몇 잔 거나하게 마시고 나니, 살려고 부질없이 발버둥치는 사람들이 가엽게 보이더라.
그러나 사는 동안 죽도록 벌어야 하기에 요즘 부동산투자 상담은 대부분 세월을 복구하는 상담이다. 어떤 내용일까. 대표적인 것 몇 가지만 간추려 게재하니 여러분들의 부동산재테크에 참고하시라. 청춘 경험이 있는 노인은 청춘을 잘 알지만, 노년경험이 없는 청년은 노년을 모르는 법이다.
질문 1) 40대 초반 쌍 벌이 부부로서 지금껏 전세로 살다가 집을 사기로 결정했습니다. 애가 둘이기 때문에 24평 이상 중소형이면 무방할 것 같으나 마눌은 34평 중형을 사자고 우깁니다. 작은 집은 잘 팔리고, 값이 올라도 큰 것은 안 팔리고 값도 내리는데 왜 우겨대는지 알다가도 모를 일입니다. 그냥 제 고집으로 중소형으로 밀어부칠까요? 마눌이 하자는 대로 34평으로 할까요?
답변) 지금까지 수년 동안 작은 집 잔치였습니다. 기존주택시장에서 거래되는 것도 작은 집이었고, 신규분양시장도 작은 집이었습니다. 요즘 서울에서는 50억에서 100억 사이 큰집이 잘 팔리고 있습니다. 이제 주택은 투자개념에서 거주개념으로 자리 잡고 있기 때문에 크고 좋은 집에서 오래 사는 게 옳습니다. 마누라가 부동산 욕심이 커서 그러겠지요. 이럴 땐 모른 척 한 번 져주고 마누라 하자는 대로 하세요.
질문 2) 수도권 농촌에 살고 있습니다. 논 500평과 밭 500평으로 농사에 종사하면서 어렵게 사는 서민인데 논밭을 팔아 정리하고 서울로 직장을 찾아 상경할 예정입니다. 그런데 얼마 전 농지법 시행령이 개정되어 지역 농민이 아니면 논밭을 살 수가 없다고 합니다. 살 사람이 없으니 팔리지 않고 있습니다. 내 논밭 내가 팔 수 없으니 어찌해야 할까요?
답변) 개정된 농지법 시행령이 영농에 종사하는 사람이 아니면 논밭을 살 수 없도록 규정되어 있음이 사실입니다. 논밭을 사려면 해당 지역으로 주민등록을 옮겨야 합니다. 논밭이 아닌 임야, 잡종지, 대지 등 농사와 상관없는 토지는 거래에 제한이 없습니다. 논밭 거래를 막는 이유는 경자유전과 재촌자경에 뜻을 두고 있다고 하나 잘못된 법령임을 부인하지 못할 것인즉, 빠른 시일내에 개정이 있어야 할 것입니다.
질문 3) 저도 농지법시행령의 잘못된 점을 따지고 싶습니다. 60세가 넘어 정년퇴직하고 시골로 갈 준비를 하고 있는데 도시인이라는 이유로 논밭을 매수할 수 없습니다. 어찌해야 할까요?
답변) 도시인은 농지매입이 불가능하기 때문에 주민등록을 해당 지역으로 이전하고 농지위위원회로부터 농민이 되었다는 확인을 받아 농민이 된 후 농지를 매수하시기 바랍니다. 논밭을 사는 방법은 여러 가지가 있지만 이런 마구잡이식 법 때문에 농민들의 원성이 자자하고 집회까지 일어나고 있습니다.
질문 4) 전세금 3억 중 1억은 대출입니다. 며칠 전 부모님으로부터 증여받은 2억이 있습니다. 저는 전세 그대로 살면서 2억 대출을 받아 4억짜리 집을 사서 월세를 놓고자 하는데 집값이 내릴까 봐 일을 저지르지 못하고 있습니다. 그렇게 해도 괜찮을까요?
답변) 반대 의견입니다. 내 전세금과 증여금을 합해 집을 사서 입주하는 건 좋지만, 전세금 대출자가 또 집을 사기 위해 대출을 받는 일은 옳지 않습니다. 그리고 DSR에 걸려 대출이 나오지 않습니다. 전세자금 대출을 받은 사람은 그 대출을 갚지 않는 이상, 집을 살 때 대출해 주지 않습니다. 집을 사서 이사를 하든지 아니면 돈에 맞춰 투자하시기 바랍니다.
질문 5) 1-2억 여유자금으로 땅을 사고자 해도 땅에는 등급이 워낙 많고, 당장 집을 지을 수 있는 땅은 평당 가격이 높아 투자를 가늠하기 어렵습니다. 작은 돈으로는 개발지나 개발예정지 농림지 정도 살 수 있는데 그런 땅을 사도 투자가치가 있을까요? 또 농사를 못 짓게 되면 어찌되는가요?
답변) 당장 집을 지을 수 있는 땅은 대지이거나, 논밭이라 해도 자연취락지구, 계획관리지역, 생산관리, 자연녹지, 보전녹지, 생산녹지로 지정된 땅이라야 합니다. 그러나 그런 땅은 값이 높기 때문에 아래 등급인 농림지를 사게 됩니다. 농림지는 꼭 농사를 지어야 하고 해당 지자체로 이사를 해야 합니다. 규정이 복잡해졌으니 내용 파악을 잘 하신 후 결정하시기 바랍니다.
글쓴이 : 윤 정 웅
수원대학교 평생교육원 교수( 부동산, 법률)
21세기부동산힐링캠프 대표. 부동산힐링캠프 대표중개사