윤석열 정부 첫 부동산 대책이 발표되었다. 지난 21일 발표된 6.21 부동산 대책이다. 요즘 집값이 막 오르는 그런 분위기도 아닌데 왜 대책이 나왔지? 이렇게 궁금해하는 분들이 있을 텐데 이번 대책은 집값 잡기 대책이 아니라 임대차시장 안정을 위한 대책이다.
“임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제” 제목에서 이미 답은 나와 있다.
1회뿐인 계약갱신청구를 사용한 세입자들이 임대시장에 나오면서 8월 전세대란이 생길 것이라는 우려에 정부가 미리 선제대응을 하기 위한 대책이라 이해하면 되겠다.
임대차 시장 안정 방안의 핵심은 임대주택 공급을 늘리고, 임대인과 임차인 모두에게 당근을 주겠다는 것이다. 건설 등록임대 활성화하고 단기 주택공급 촉진, 임대 매물 유통물량 확대 등 임대주택 공급 확대는 일반인들과 직접 상관은 없기에 패스하고 임차인 부담 경감 방안에 대하여 상세하게 알아보자.
상생임대인 제도가 가장 먼저 눈에 띈다. 상생임대인 제도는 이미 시행하고 있었다. 2021년 12.20부터 임대차 계약 시 5%이내로 올리는 경우 1세대1주택 양도세 비과세 2년 거주 요건 중 1년을 인정해주고 있었는데 효과가 별로 없었다.
기준시가 9억원 이하 1세대1주택자가 대상이고 2년 거중 요건 중 1년만 인정해주니 남은 1년은 결국 거주를 해야 하기 때문인데 이번에는 기준시가 9억원 요건 삭제되었고 1년이 아닌 2년 모두 인정해 준다, 그것도 장기보유특별공제 2년 거주요건도 면제해 준다.
또한 다주택 보유자도 1주택을 갈 계획이 있으면, 그러니까 처분 조건이면 상생임대인 대상이 될 수 있다. 이 정도면 어느 정도 효과가 있을 것으로 기대가 된다.
개선된 상생임대인 제도는 2021년 12.20부터 소급적용이 되며 2022년 12.31까지 일몰시한이 2024년 12.31까지 연장이 되어서 2021년 12.20부터 2024년 12.31까지 5%이내로 임대차계약을 하는 임대인은 혜택을 볼 수 있다.
갱신계약이야 당연하고 신규계약도 가능하냐고 물어보시는 분들이 있는데 신규계약도 가능하다. 종전 임대차 계약 기준 5%이내로 올리면 대상이 된다.
단, 전세를 끼고 투자한 갭 투자는 대상이 안된다. 예를 들어, 주인은 그대로인데 세입자가 새로 바뀌는 경우 종전 임대료 대비 5%이내로 올리면 주인은 상생임대인 혜택을 받지만, 세입자가 갱신하거나 새롭게 계약하는데 주인이 최초 계약자가 아니라 중간에 매수하여 바뀐 집주인이라면 대상이 되지 않는다.
갭 투자해서 갱신해주고 거주요건 받는 편법을 차단하겠다는 의도이다.
임대인한테 혜택을 주어서 낙수효과로 임차인도 간접 혜택을 보도록 하겠다는 것이라면 갱신만료 임차인 대상 전세대출 지원강화와 원리금 상환액 지원 확대는 임차인에게 직접 혜택을 주는 제도이다.
버팀목 전세대출 보증금 및 대출한도를 보증금 3억원(지방 2억원), 대출한도 1억2천만원(지방 8천만원)에서 보증금 4억5천만원(지방 2억5천만원), 대출한도 1억8천만원(1억2천만원)으로 확대한다.
월세 세액공제를 최대 12%에서 15%까지 상향조정하고 전세금, 월세보증금 대출 원리금 상환 액 소득공제 한도를 300만원에서 400만원으로 확대해준다.
상생임대인 제도 관련 문의가 늘어난 것만 보더라도 많은 분들이 관심을 가지고 있다는 것이다.
임대차시장 안정이 되고 임대차 문제가 완전히 해결될 수는 없겠지만 안 하는 것보다는 당연히 하는 것이 좋은 제도임에는 분명하다.
조금 더 보태자면 상생임대인 대상을 처분조건이 아닌 다주택자도 포함시켜 주는 대신, 2년에 1년씩 총 4년에 5%이내 올리면 2년 혜택을 주고, 시세 대비 안 올리는 금액의 2배 정도 종합부동산세 세액공제를 해준다는 옵션까지 추가해 준다면 훨씬 더 많은 임차인들이 혜택을 볼 수 있을 것 같다.
김인만부동산경제연구소