지난 6.30 국토교통부는 22년 제2차 주거정책심의위원회를 개최하여 투기과열지구 및 조정대상지역 조정(안)을 심의 의결하였다. 주택가격 상승폭이 낮고 미분양 증가세가 뚜렷한 지방의 대구 수성구 등 6개 시 군 구 투기과열지구가 해제되었고, 대구 7개 구 등 11개 시 군 구 조정대상지역이 해제됐다.
대부분 지방이 다 풀려서 반대로 안 풀린 지역을 알아보는 것이 더 이해가 빠를 것 같다.
지방 중 세종시는 투기과열지구, 조정대상지역 모두 그대로 유지되었으며, 대구 수성구는 투기과열지구는 풀렸는데 조정대상지역은 그대로 두었다.
세종시는 작년부터 계속 하락세인데 규제를 풀어주지 않았다는 것이 다소 의아하다.
정부의 해명을 들어보면, 세종시는 최근 주택가격 하락세가 지속되고 있으나, 청약경쟁률이 여전히 높게 유지되고 있는 점을 감안하였을 때 잠재적인 매수세가 유지 중인 것으로 보고 현행 규제지역 지정을 그대로 유지키로 하였다고 한다.
주택가격 상승세가 지속되었을 때 규제지역으로 묶었으면 상승세가 하락세로 전환되면 풀어주어야 하는 것이 정상일 텐데 뜬금없이 청약경쟁률을 핑계로 해제하지 않은 것은 다소 궁색한 변명이라 생각된다.
솔직히 2020년 당시 여당 원내대표의 국회 세종이전 발언이 기폭제가 되면서 세종시 집값이 폭등하였고 2021-2022년 조정이 되면서 상당한 상승 분을 반납한 상황에서 여전히 투기우려로 규제지역 해제를 주저하는 것은 너무 자신감 없는 정책이라 생각된다.
수도권지역의 경우 다수 지역에서 주택가격 상승세가 지속되고 있거나 하락 전환 후 얼마 지나지 않았고 미분양 주택도 많지 않아 당분간 규제지역을 유지하겠다는 입장이고 안산 단원구 대부동동 등 예전 엉겁결에 규제지역으로 묶인 외곽지역 일부에 대한 규제지역 해제를 해준 것은 진작 했어야 하는 다소 늦은 해제라 할 수 있다.
이번 규제지역 해제는 7월 5일(화) 0시부터 효력이 발생하니 혹시라도 착오 없길 바란다.
참고로 투기과열지구, 조정대상지역에서 해제가 되면 달라지는 규제내용에 대하여 한번 알아보자.
대출의 경우 투기과열지구(조정대상지역)는 LTV 9억원 이하 40%(50%), 9억원 초과 20%(30%)
DTI 40%(50%), 2주택 주택담보대출 금지, 실 거주 목적 이외 주택담보대출 금지 등 규제가 풀려 LTV 70%까지 가능해진다.
세금은 최근 1년간 한시적 면제를 해준 다주택 양도세 중과(2주택 +20%, 3주택이상 +30%), 2년 거주요건 등이 풀리고, 종합부동산세 추가과세나 취득세 중과도 2주택자 8%에서 1~3%, 3주택 이상 12%에서 8%로 완화된다.
그 외 분양권 전매제한, 청약 1순위 자격요건 완화, 정비사업 지위양도금지 등의 규제도 풀린다.
그럼 이렇게 규제를 풀어주게 되면 얼어붙은 지방 부동산시장이 다시 활력을 찾을 수 있을까? 일각에서는 풍선효과로 다시 투기판이 되지 않을까 우려의 목소리도 나온다.
관건은 투자심리다. 투자심리가 살아 있다면 당연히 규제를 피해 비규제지역으로 투자수요가 유입될 것이다. 아직 투자심리가 완전히 죽은 것은 아니어서 일부 지역은 투자수요가 유입될 수 있지만 2020-2021년 부동산시장과 같은 그런 불안은 발생하지 않을 것이다.
특히 6월부터 미국의 자이언트 스텝 금리인상으로 시작된 주식시장 급락으로 투자심리가 급격히 위축되면서 부동산시장도 영향을 받고 있다.
인플레이션이 빨리 잡히지 않으면서 기준금리가 계속 올라간다면 이번에 풀리지 않은 지역들도 빨리 규제를 풀어주어야 하는 상황이 발생할 수도 있는 만큼 정부는 지속적인 모니터링을 하면서 뒷북이 아닌 선제대응을 할 수 있는 준비를 하는 것이 좋을 것 같다.
김인만부동산경제연구소