시간 참 빠르다. 벌써 임대차3법 시행 2년(신고제는 1년)이 됐다. 임차인 보호라는 당초 입법 취지에 부합해서 임대차시장은 안정되고 서민들의 삶은 나아졌을까?
우려했던 전세대란이 생기지 않아 일단 안도의 한숨은 쉬고 있지만, 금리인상으로 전세대출 이자부담이 커지면서 전세수요가 월세로 전환되면서 전세시장이 약세를 보이는 것이지, 전체 임대차시장이 안정된 된 것은 아니다.
전세의 월세화 속도가 빨라지면서 올해 상반기 전월세 거래 중 월세비중은 51.6%로 절반을 넘어섰다.
계약갱신청구를 사용했거나 월세로 전환하면서 눌러앉아 버리는 세입자들이 늘어나면서 통계적으로는 전세가 안정된 것처럼 보이지만 실상은 전세가격이 올랐다.
계약갱신청구 대상이어서 못 올려 받거나, 전세인상분을 월세로 받는 경우가 아니면 집 주인들이 바보가 아닌 이상 못 올렸던 전세금과 앞으로 4년간 못 올릴 전세금을 감안하여 올린다.
민간조사기관에서 조사한 최근 1년간 서울 아파트 전세거래 분석결과를 보면, 계약갱신청구를 사용하지 않고 계약을 갱신한 임차인들의 전세 보증금 증가율은 대부분 40~70%, 많게는 100%(2배)까지 달하는 것으로 나타났다.
어차피 새로운 곳으로 이사를 가도 전세가격은 비슷하기 때문에 전세금을 올려주든, 월세를 내든 그냥 연장해서 눌러 앉는 것이 최선이었을 것이다.
계약갱신청구로 인한 분쟁도 2019년 36건에서 2021년 307건으로 3.7배 늘어나 매년 늘어나는 추세이다.
전세금도 오르고, 월세도 오르고, 분쟁도 늘어나는 현 상황을 보면 임대차3법이 임대차시장 안정에 큰 도움이 되었다고 말 할 수는 없다.
계약갱신청구권을 사용한 2년간의 달콤한 꿈은 그리 오래가지 못한다. 결국 전세금이나 월세를 올려주어야 한다. 한마디로 조삼모사(朝三暮四)다.
그래서 정부는 임대차3법 개정을 추진하겠다고 한다. 문제가 있으면 당연히 해결하는 것이겠지만 지금 정확한 문제와 해결방안이 보이지 않는다.
왜 개정을 하여야 하고, 어떻게 개정을 할 것인가에 대한 구체적이고 정확한 메시지가 없다. 전세대란도 없는데 무슨 명분으로 거대 야당의 협조를 받을 수 있겠는가?
임대차3법 시행 전에 충분히 고민하고 논의를 했어야 하는데, 2020년 집값이 급등하는 상황에서 서민보호라는 명분 하에 다주택자인 임대인 규제 수단으로 급조된 정책이 임대차 3법이다.
최단 존속기간 2년을 3년으로 변경했으면 깔끔하게 해결 될 문제였는데 상가임대차보호법에 있는 계약갱신청구 내용을 복사해서 붙여 넣다 보니 졸속 임대차3법이 만들어진 것이다.
을과 을인 임대인과 임차인을 싸움 붙여 놓으니 조용할 리가 없다.
그렇다고 지금 다시 졸속으로 임대차3법을 개정하는 것은 바람직하지 않다. 이미 시행되고 있는 상황에서 무리한 개정은 선의의 피해자들이 발생할 수 있고, 또 다시 혼란을 줄 것이다.
진정 임대차시장의 안정을 원한다면, 상생임대인 제도를 확대하여 임대인과 임차인 간 알아서 해결하도록 하는 것이 최선이다.
2024년까지 5% 이내 올리는 임대인에게 양도세 비과세 2년 거주요건을 주는 현행 상생임대인 제도 혜택에 추가로 종합부동산세 합산배제 등 추가혜택을 선택할 수 있도록 세법개편안과 연계해서 처리해준다면 굳이 임차인한테 임대료를 올려 받아야 할 이유가 사라지면서 자연스럽게 임대차시장 안정이 될 것이고, 이렇게 안정된 임대차시장은 매매시장 안정에도 도움이 될 것이다.
김인만부동산경제연구소