이번주가 차라리 낫다. 다음 주가 되면 더 떨어질 것이니까 전국 11월 4주 매매가격지수는 무려-0.56% 수도권은 -0.69% 떨어졌다.
이 정도면 폭락수준이다. 0.5-6%로 무슨 호들갑이냐고 할 수 있지만 주간통계라는 점을 알아야 한다.
-0.69% 주간하락은 월간으로 2.76%, 연간으로 33% 하락이다.
30% 이상 하락은 바닥신호라 할 수 있을 만큼 큰 폭의 하락이며 투자원금손실에 가까운 수준이다.
집값하락속도가 너무 빠르다. 오랫동안 많이 올랐으니까 일정부분 조정이 되는 것은 정상이지만 하락속도가 빨라 경착륙을 하게 되면 우리경제에 미치는 부정적 영향이 크기 때문에 결코 바람직하지 않다.
전세는 더 심각하다. 전국 -0.69%, 수도권 -0.89% 하락이다. 현재 주택시장하락이 위험한 이유는 전세하락 속도가 더 빠르기 때문이다.
전세는 레버리지 역할을 해주면서 집값을 떠 받쳐주는 버팀목역할도 해준다. 그런 전세가 금리인상의 직격탄을 받으면서 속절없는 추락을 하고 있다.
2009년 이후 전세대출이 시행되면서 전세도 매매와 함께 금융의 지배 하에 들어갔다.
매매가격하락보다 더 집주인들을 괴롭히는 것은 전세가격하락이다. 집값이 떨어져도 꼭 팔아야 하는 상황이 아니라면 팔지 않으면 된다.
하지만 전세는 만기가 되면 반환해주어야 하는 의무가 있는데 하락한 전세금만큼 여유자금을 보유한 집주인들은 많지 않다.
대부분 집을 살 때 전세를 끼고 사기 때문에 집값에 전세금이 녹아들어가 있기 때문이다.
최근 수 천만원에서 수 억원까지 전세금이 하락하다 보니 반환해주어야 할 전세금을 마련하느라 발을 동동 구르는 집주인들이 많아졌고 전세금을 반환하지 못해 세입자와 분쟁도 늘어나고 있다.
전세금이 떨어지면 세입자 입장에서는 다행이라 할 수 있지만 내 전세금을 온전히 받기가 쉽지 않아진 상황이기 때문에 이사 갈 집 계약할 때에는 내가 살고 있는 전세집이 새로운 세입자와 계약하는 것을 보고 이사 갈 집 계약하는 것이 좋겠다.
12월은 더 걱정이다. 입주물량이 더 늘어나기 때문이다. 12월 전국 아파트 입주물량은 30,353가구로 11월 대비 36%가 증가한다.
수도권 18,391가구 중 경기도 13,111가구와 인천3,100가구로 특히 더 심각하다. 물량 앞에 장사 없다고 입주물량까지 늘어나면 매매와 전세시장 하락속도는 더 가팔라질 것이다.
상황이 이렇다 보니 정부도 부동산규제 추가완화를 해주겠다고 한다.
남은 규제지역 서울과 경기도 4곳(과천, 성남, 하남, 광명) 해제는 2023년 부동산시장 상황을 지켜보면서 순차적으로 풀어줄 것으로 예상되며 2022년 12월에는 이미 예고했듯이 재건축 안전진단 개선과 임대사업자 제도 개편 카드가 나올 것 같다.
재건축 안전진단은 폐지보다는 비중조절을 할 것으로 보이는데 재건축을 해야 할 만큼 구조안전에 문제가 있는지를 판단하는 구조안전성 점수는 50% -> 30%로 낮추고, 녹물이나 주차장 등 주민들이 살기 어려운지를 판단하는 주거환경 비중을 15% -> 30%로 늘려 재건축 안전진단을 보다 쉽게 풀어줄 가능성이 높다.
또 다 주택 보유자들의 회피처로 오해를 받아 자동말소라는 오명을 받았던 주택임대사업자제도도 다시 부활할 가능성이 높다.
정부는 투명과세를, 집주인들은 종합부동산세 합산배제 등 세제혜택을, 세입자들은 의무보유기간 동안 계약갱신을 하지 않아도 5% 이내 임대료 인상제한 혜택을 받을 수 있다.
부자감세라는 프레임만 벗겨버리면 모두에게 혜택이 되면서 거래량 증가에도 도움이 되는 임대사업자 제도는 주택시장 과열이 식은 지금 당연히 도움이 되는 필요한 정책이다.
김인만부동산경제연구소