2023년 계묘년 새해가 밝았다. 여러 부동산 정책들이 변경이 되는데 매매, 전세 모두 침체속도가 빨라지고 있는 부동산시장의 하락을 멈추기는 어렵겠지만 결정적인 변수인 금리불확실성이 제거가 되고 충분히 조정이 된 후에는 이렇게 변경된 정책들이 밑거름이 되어 주택시장 정상화에 도움이 될 것으로 기대한다.
우선 한때 집값상승의 주범으로 몰렸던 다주택자들의 주택구입 문턱을 대폭 낮췄다.
취득세는 규제지역 2주택자도 1주택자와 동일하게 1~3% 취득세율이 적용되고, 규제지역 3주택자은 6%(비규제지역 4%), 4주택이상이나 법인은 6%로 낮아진다.
법 개정사항이지만 시장의 혼선을 막기 위해 잔금일 2022년 12.21 부터 소급적용이 된다.
2023년 5.9까지였던 다주택자 양도세 중과 한시적배제는 2024년 5.9까지 연장되었고 7월 개편가능성도 있다고 하니 양도세중과 폐지가능성도 생각할 수 있다.
분양권, 입주권 단기 양도세율은 1년 미만 70%에서 45%, 1년 이상 60%에서 일반세율6-45%로 인하된다.
다주택자들을 힘들게 했던 종합부동산세도 대폭 완화된다.
1주택자 과세표준 기준을 11억원에서 12억원으로, 다주택자는 6억원에서 9억원으로, 공동명의자 1주택자는 12억원에서 18억원으로 상향조정된다.
종부세 세율은 0.5~2.7%(다주택자 1.2~5%)로 조정되고 다주택자 세부담 상황은 150%로 조정하며 공정시장가액비율은 80%가 된다고 하니 공시가격까지 하락하면 보유세 부담은 대폭 감소할 전망이다.
증여세는 증여 취득세 기준을 시가표준액(공시가격)에서 시가인정액(매매, 감정, 경매)가격으로 변경되며, 증여 후 특정기간 내 양도할 경우 부당행위 계산이 적용되는 이월과세 기간도 5년에서 10년으로 변경되어 증여취득후 양도차익이 많이 발생하였다면 10년동안은 주의가 필요하다.
아파트에 대한 주택임대사업자 제도도 부활한다. 의무기간 10년에서 15년까지 확대하고 수도권 6억원/비수도권 3억원 이하 신규 매입임대 2호 이상 시 취득세 감면(60㎡이하 85~100%, 85㎡ 이하 50%), 재산세 감면, 양도세 중과 배제 및 종부세 합산배제 혜택을 준다.
국회 입법사항으로 국회통과 시 2023년 1.1부터 적용이 된다.
대출은 금지되었던 다주택자 주택담보대출도 LTV 30%까지 허용이 되고, 재건축 안전진단 평가항목도 구조안정성 비중을 낮추고 주거환경 비중을 높여 쉽게 통과할 수 있도록 바뀐다.
경기도 4곳(과천, 성남 분당/수정, 광명, 하남), 서울의 규제지역 해제는 주택가격하락 속도에 따라 순차적으로 풀어 강남 조정대상지역이 마지막에 풀릴 것으로 예상한다.
1월 예고한 규제지역 해제대상은 경기도 4곳과 노.도.강 등 서울 외곽지역들이 대상이 될 것으로 보이며 강남과 마.용.성은 더 기다려야 할 것 같다.
국회 통과과정에서 일부 내용이 변경될 수는 있지만 2023년 많은 부동산정책이 바뀌고 금리변화 등 변수에 따라 부동산시장의 변동성도 클 것으로 예상되는 바, 누구에게는 위기가, 누구에게는 기회가 될 수 있는 만큼 부동산정책과 여러 변수를 예의주시하면서 보수적 위기관리와 투자전략을 세우기 바란다.
김인만부동산경제연구소