서울 아파트 매매심리가 4주 연속 상승했다. 1월 넷째 주(1.23 기준) 한국부동산원 통계에 따르면 서울 아파트 매매수급지수는 66으로 지난주 65.8보다 0.2p 올랐다.
매매수급지수는 중개업소를 대상으로 설문조사를 해서 수요와 공급 비중(0~200)을 지수화한 것으로 100보다 높으면 팔 사람보다 살 사람이 많다, 100보다 낮으면 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 의미다.
주간아파트가격 동향을 보더라도 서울만 그런 것이 아니라 수도권, 전국적으로 작년 12.21대책과 올해 1.3대책 발표 이후 확연하게 회복곡선을 그리고 있다.
정부의 강력 부동산 규제완화 대책의 효과라 할 수 있을 것 같고, 집값을 올리겠다는 것이 아니라 가파르게 떨어지는 집값 경착륙만은 막겠다는 국토부의 목표는 어느 정도 달성을 했다고 할 수 있다.
하지만 이제부터 시작이다. 지금도 지역별로 확연히 온도 차이가 난다.
지난 6개월동안 빠르게 하락했던 지역은 급매물이 소화되면서 호가가 오른 반면, 하락폭이 상대적으로 적었던 지역은 여전히 바닥을 확인하지 못하고 있다.
서울에서 집값하락 폭이 가장 컸던 노.도.강(노원, 도봉, 강북구)가 있는 동북권의 매매수급지수는 66.8에서 67.6으로 0.8p 상승한 반면, 부동산 불패의 중심 강남3구(강남, 서초, 송파구)가 속한 동남권은 오히려 73.5에서 72.7로 0.8p 내렸다.
강남이 부동산시장의 흐름을 선도하는 핵심지역인 것은 맞지만 절대 불패신화라는 것은 없다.
오를 때 먼저 오르고 내릴 때 먼저 내린 다는 것이지 안 내린 다는 것은 아니다.
강남집값이 많이 오른 것처럼 느껴지는 것은 집값 절대금액 자체가 높기 때문에 느껴지는 감이 다르기 때문이다.
같은 2배 상승이지만 5억원 아파트가 10억원이 된 것과 15억원 아파트가 30억원이 된 것은 받아들이는 수요자 입장에서는 다르게 느껴질 수밖에 없다.
다른 지역이 고점 대비 30% 이상 빠졌고 강남은 10-15%정도 하락했다면 강남이 추가하락 가능성이 더 높다.
그리고 강남(강남구, 서초구)은 올해 입주물량이 1만 세대가 넘을 정도로 일시적 공급과잉 상태라 전세, 매매 모두 약세현상이 지속될 것이다.
결국 2020-2021년 지나치게 과도한 오버슈팅이 된 지역의 경우 평균 이상의 하락이 나올 수는 있지만 2019년 수준 정도에서 1차 바닥을 확인할 가능성이 높다.
강남, 송파, 동탄, 송도 등 여러 현장을 점검한 결과 강남을 제외한 대부분 지역들이 급매물이 소화되면서 호가가 올랐지만 거래는 여전히 절벽상황이다.
집 주인들은 많이 떨어졌고 급매물도 거래가 되었으니 이제 오를 일만 남았다고 생각하면서 호가를 올리고 있다.
하지만 칼자루를 쥐고 있는 집을 사려는 매수자들이 여전히 집값이 비싸다는 생각이며 금리인상의 불확실성이 제거되지 않은 상황에서 굳이 초 급매물이 아니면 살 이유를 아직 찾지 못하고 있다.
서울 집값의 경우 7년 오르고 이제 겨우 6개월 하락했는데 성급하게 바닥을 논하는 것은 시기상조다. 1차 바닥을 확인하면서 당분간 보합 횡보가능성이 높고 지역에 따라 소폭 반등가능성도 있다.
하지만 금리, 정책, 전세 불확실성이 이어지고 확실한 바닥의 시그널이 아직은 확인되지 않은 만큼 데드캣 바운스(하락 후 잠깐 반등) 후 추가하락의 2차 바닥 가능성도 배제할 수 없다.
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김인만부동산경제연구소