필자는 부동산 경기 사이클을 공부하기 위해 실물경제 전반적인 것을 살펴보니 부동산 경기 사이클과 주식 사이클의 상관관계를 깨닫게 됐다. 이 두 사이클은 약간의 시차를 두고 움직이거나 동조화현상을 이루기도 한다.
그러고 보면 이 두 사이클은 실물경제 경기 사이클과 맥을 같이 하는 듯 하다.
요즘 주식시장을 보면 부동산시장과 별반 다를 게 없다. 주식시장의 코스피지수와 부동산시장의 오르내림이 거의 유사하다.
그러나 주식시장에서는 한가지 희망적인 게 2023년 주식시장을 이끌 주도주로 '에로배우'를 꼽는다고 한다. '에로배우'란 에너지, 로봇, 배터리, 우주항공의 첫자를 딴 테마주 신조어다.
삼성에서는 반도체, 바이오에 이어 차세대 성장산업인 로봇산업에 진출한다고 한다. 로봇주의 올해 전망은 매우 밝다.
주식시장의 '에로배우'처럼 부동산시장에서도 주도주가 나오면 좋으련만 당장은 눈에 띄이는 게 보이지 않는다.
그러나 2023년 부동산시장에서 한가지 희망적인 것은 부동산 연착륙에 총력을 기울인 나머지 1.3 부동산대책에서 규제를 완화하자 시장에서의 반응이 서서히 나타나고 있다.
그동안 낙폭이 심한 '노도강'을 중심으로 서울 아파트 매수심리 5주째 회복세라고 한다.
중저가 주택이 밀집한 '노도강'(노원구.도봉구.강북구)은 크게 회복된 반면, 고가주택이 밀집한 '강남3구'(강남구.서초구.송파구)가 있는 동남권은 72.7에서 71.8로 2주 연속 하락했다.
'노도강'(노원구.도봉구.강북구)이 포함된 동북권은 지난주 67.6에서 69.3으로 회복세가 급격했다.
이와같은 현상을 보면 낙폭이 심한 지역의 집값은 회복 속도가 빠르고 낙폭이 심하지 않는 지역은 아직 반응이 나타나지 않고 있다.
요약하자면 '강남3구' 빼고 서울 아파트 '살 사람' 늘었다는 말이다.
필자는 올해 부동산 경기는 부동산 연착륙에 따른 1.3 부동산대책에 힘입어 지금부터 올 가을까지는 부동산 경기가 살아나지 않을까 나름 전망해 본다.
물론 서울 부동산시장의 주도주는 낙폭이 심한 지역의 아파트이다. 그동안 낙폭이 심하지 않은 '강남3구'의 아파트는 올해 부동산 경기가 살아나더라도 크게 반응을 보이지 않을 것으로 예상된다.
그러나 올 년말 쯤 다시 경제 위기가 오면 그때는 낙폭이 심한 아파트도 버틸 재간이 없다.
작년 한해 워낙 집값이 폭락해 경기연착륙을 놓고 보더라도 올해 부동산 경기는 살아날 가능성이 크다.
그래서 집을 파실 분들은 좀 더 흐름을 지켜본 후 매도 시기를 엿보는 게 나을 듯 하다. 그동안 워낙 집값 폭락 공포심에 질리다 보니 자칫 판단을 흐리는 우를 범하지 말아야 겠다.
집을 사실 분들은 과도하게 낙폭이 큰 아파트를 눈여겨 봐야 한다. 반토막이 난 아파트는 행여나 부동산 경기가 다시 하락세로 돌아서더라도 얼마나 더 빠지겠는가 2026~2027년에는 지금 산 가격보다는 위에 가 있을 것이다.
우리는 2007년 미국발 금융쇼크로 집값이 무너진 후 2007년 말 이명박 정부의 경기부양책으로 집값이 살아난 전례가 있다. 이때를 연상하는 분은 작년 한해 집값이 폭락했으니 올해부터 집값이 살아날 것으로 에상해 매수를 하는 분이 있을 것이다.
그러나 1997년 12월 IMF 국가비상사태를 연상하는 분들은 아직 집 매수를 망설이리라
실물경제, 부동산 경기는 이러한 안개장 속에서도 서서히 움직이고 있다. 그 결과는 언젠가는 나타나리라
작년 말이 바닥일지 아직 바닥 밑 지하실이 남아 있을지 그건 두고봐야 할 일이다.
그러나 2025~2026년 약상승, 2027년 이후 집값 대상승을 놓고 보면 올해 그리고 내년에 집을 사는 분은 진정한 부동산 투자의 승자다.
다만 얼마나 더 싸게 아파트를 매수하느냐가 관건이다.
과거의 전례를 보더라도 집값이 반토막이 나면 다시 오르곤 했다. 대표적인 예로 2010년대 중반 강남구 대치동 은마아파트가 그러했다.
현재 반토막 내지 그 이상 빠진 아파트를 매수하면 설령 더 빠지더라도 얼마나 더 빠지겠는가
그러나 아직까지 낙폭이 심하지 않는 '강남3구' 아파트는 투자를 망설이게 한다. '강남3구' 아파트는 올해 입주 물량과 역전세난으로 상당히 영향을 받을 것으로 예상된다.
요즈음 집값은 1980년대처럼 동시다발적으로 움직이는 게 아니라 지역별, 평형별, 상품별로 개별적으로 움직여서 투자에 성공하려면 부동산 각론에 대한 세부적인 분석이 필요하다.
서울 외곽지 '노도강'과 강남 부촌 '강남3구'의 움직임이 다르기 때문에 개별 아파트에 대한 세밀한 분석이 그 어느때 보다 필요한 시점이다.
현재로서의 매수는 낙폭이 심한 '노도강'이 '강남3구' 보다 우위에 있다.
집을 매수하기 위해서는 많은 자금이 들어가는 만큼 선택은 본인의 몫이다.
※글쓴이 이주호씨는 '다음 카페 재테크맨 투자클럽 cafe.daum.net/tooojaaa' 카페지기 재테크맨으로 활약하고 있는 부동산 전문가다.