작년 한해가 '노도강' 등 집값 폭락 시기라면 올 한해는 강남권 집값 폭락 시기로 보인다.
지난 지역별 부동산 경기 사이클을 보면 집값 대상승기에는 강남 집값이 폭등했고 그 이후엔 저평가된 '노도강' 등이 부동산 경기를 이끌었다.
2010년대 부동산 경기 흐름을 살펴보면 반도체 경기 호황에 힘입어 2010년대 중반부터 2017년 까지 강남권 집값이 폭등하니 코로나 시대인 2019년부터 2021년 상반기 까지는 '노도강'을 비롯한 비강남권 지역이 집값 폭등에 가세했다.
2019~2021년 상반기 까지의 집값 상승기에 '노도강' 집값이 폭등하니 강남 집값도 묻혀 올라간 측면이 있다.
한 부동산 전문가는 코로나 시대인 2019~2021년 상반기 까지의 집값 상승분을 반납해야 적정 가격이라고 하는데 필자의 생각도 그러하다. 코로나 시대의 집값 폭등은 거품으로 보인다.
'노도강'은 대표 중산층 아파트이다. 중산층 아파트는 부유층 아파트가 폭등한 뒤 후행성을 지니는 속성이 있다. 그리고 폭락할 때는 제일 선두에 나서는 게 '노도강'을 비롯한 '금관구'와 인천, 수원, 동탄, 세종, 대구 등 지방 중산층 아파트이다.
집값 폭락 첫해라고 할 수 있는 작년에 '노도강', 수원, 동탄, 인천 송도신도시, 세종, 대구 등 집값 폭락은 잔인할 정도다. 누가 감히 이 집값 폭락을 예측했겠는가
작년에 이들 지역의 집값이 잔인할 정도로 폭락하니 올해 들어와서 부동산 연착륙에 따른 1.3 부동산 대책으로 많이 빠진 아파트를 중심으로 매수 조짐이 보이고 있다.
'노도강' 뿐만 아니라 지방에서도 이러한 현상이 나타나고 있는 게 지방에서 잔인할 정도로 폭락한 아파트는 최근 급매물이 소진된 경우가 더러 있다고 한다.
요약하자면 거래로 볼 때 본격적인 회복세라고 보기엔 이르고 매수 심리가 미세하게 살아나고 있는 국면이 아닌가 한다.
반면, '노도강'은 회복 조짐이 있는데 강남권 집값은 최근 폭락하고 있다는 소식이 들려온다.
'강남불패론'이라는 말처럼 강남 집값은 절대로 폭락하지 않는다고 하는데 지난 부동산 경기 흐름을 살펴보면 현실하고는 거리가 먼 얘기다. 2010년대 강남 대표 아파트인 은마아파트 30평대 집값이 14억에서 7억으로 반토막난 것이 그러한 것을 잘 말해주고 있다.
작년에 비강남권 지역이 크게 폭락하니 올해는 강남 집값도 영향을 받을 수 밖에 없다.
올해 강남 집값 폭락의 주된 요인은 입주물량에 따른 구축아파트 전세가 폭락이다. 전세값이 내리면 집값도 내릴 수 밖에 없는 것이 부동산시장의 구조다.
구축아파트 전세값이 폭락하면 신축 아파트 전세값에도 영향이 미치리라. 다만 강남권이라도 '노도강'과 함께 집값이 폭락한 헬리오시티, 둔촌주공 등은 예외로 둬야 한다.
이러한 사실은 부동산 현장에서 즉각적으로 나타나고 있다. 작년 12월 서울 구별 아파트 거래량을 보면 송파구가 88건으로 가장 많았다. 그 중 가락동 헬리오시티에서 한 달 동안 16건의 매매 거래가 이루어 졌다.
강남권이라도 집값이 가파르게 폭락한 아파트는 매수 입질이 있다는 반증이다.
지방에서도 몇몇 아파트는 급매 물건이 이미 팔려 지금은 조금 오른 가격에서 시세가 형성되고 있다고 한다.
집값이 폭락한 '노도강' 등 비강남권, 경기도, 지방 아파트는 비교적 바닥권에 다다렀다. 그러나 바닥 밑에 지하실도 있을 수 있으니 그게 문제다.
입주물량이 전세가를 끌어내리고 있는데 전문가들은 올 연말 까지 전세가 하락이 이어질 것으로 전망하고 있다.
입주물량을 살펴보면, 올해 서울 입주물량은 2만5729가구이고 이 중 25%인 6371가구가 강남구에 집중되어 있다. 이달 말에 옛 개포주공4단지인 개포자이프레지던스(3375가구)가 입주 예정이고 내년 초에 옛 개포주공1단지인 디에이치퍼스티어아이파크(6702가구)와 대치푸르지오써밋(489가구) 등이 입주할 예정이다.
필자의 예상으로는 서울 입주물량 폭탄으로 전세가 하락이 올 연말 까지 이어질 것으로 보인다. 작년 한해가 '노도강'을 비롯한 비강남권과 인천, 수원, 동탄, 세종, 대구 등 폭락 시대라면 올 한해는 강남권 폭락 시대로 보인다.
집값 폭락을 놓고 보면 비강남권과 강남권은 1년 시차를 두고 있다. 강남권 집값은 올 연말 쯤 바닥권으로 보이나 내년 한해 다시 지루한 기간 조정을 거칠 것으로 예견된다.
강남 집값 폭락...그 끝은 어디인가, 그 끝은 올 연말~2024년으로 보인다.
이러한 조정 기간을 거친 후 2025년부터는 집값이 서서히 살아나기 시작하여 2027년 쯤에는 활황기에 도달할 것으로 전망하고 있다.
지난 부동산 경기를 되새겨 보면, 1997년 12월 IMF 국가비상사태 전후로 집값이 4년 정도 조정기간에 들어간 전례가 있다. 1995~1998년 4년 동안 혹독한 시련을 거친 후 2001년부터는 김대중정부의 경기부양책으로 강남권 재건축을 중심으로 집값이 본격적으로 살아나기 시작하여 노무현정부 시대인 2007년 까지 활황세를 보였다.
2010년대에는 2011~2014년 4년 동안의 조정기가 있었다.
※글쓴이 이주호씨는 '다음 카페 재테크맨 투자클럽 cafe.daum.net/tooojaaa' 카페지기 재테크맨으로 활약하고 있는 부동산 전문가다.