1기 신도시 특별법의 윤곽이 드러났다. 정확한 명칭은 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’이다.
노후계획도시라는 새로운 용어가 등장하는데 정부는 택지조성사업 완료 후 20년 이상 경과한 100만㎡ 이상 택지라고 설명한다.
그런데 '20년'이라는 설명에 귀를 의심했다. 현행 도시 및 주거환경 정비법에 재건축 허용연한을 30년으로 하고 있는데 10년을 더 줄인 것이다.
1기 신도시 중 30년이 되지 않은 단지들이 혼재되어 있고, 미리 준비하고 계획하는 차원에서 20년으로 하는 것이라고 하지만 시대흐름에 역행한다.
지구를 위해 친환경이 더욱 더 중요해지는 요즘 20년 재건축 허용연한은 세계에서 유례를 찾아볼 수 없는 자원낭비다.
몇 년 전 일본 부동산법인과 미팅할 때가 생각난다. 한국은 준공 후 30년이 지나면 재건축 추진할 수 있다고 하니 깜짝 놀라면서 어떻게 그런 법이 있을 수 있나, 일본은 50년이 지나도 수선해서 사용하고 안전에 정말 문제가 있을 때만 개별적으로 다시 짓기도 한다고 말했다.
우리도 이제는 부수고 새롭게 짓는 정비사업에서 고쳐서 사용하는 방향으로 전환을 해야 하지 않을까?
아무튼 20년+100만㎡ 조건을 충족하는 택지는 1기 신도시(분당, 일산, 평촌, 중동, 산본)를 비롯하여 서울 여의도, 목동, 상계, 부산 해운대, 광주 상무지구 등 전국적으로 49곳 이상이 가능할 것으로 예상된다.
100만㎡이하인 곳은 인접한 구도심과 연계하여 추진이 가능하다.
노후계획도시 재건축 추진방법은 국토교통부에서 기본방침을 정하고, 각 지자체에서 기본계획 수립 후 특별정비구역을 지정하면 각 단지에서 조합을 만들어 재건축을 진행한다.
특별법 혜택은 대상이 되는 곳은 30년이 아닌 20년부터 추진이 가능하고, 재건축 초기 관문인 안전진단을 더욱 완화해주고 공공성 확보 시 안전진단을 아예 면제해주겠다고 한다.
재건축 사업성에 가장 중요한 용적률은 최대 500%까지 상향해주고 리모델링 세대 수도 증가시켜 준다. 또 재건축사업 기간을 단축하기 위해 각종 인허가 통합심의를 하고, 이주단지 조성 등 이주대책도 지원하겠다고 한다.
노후계획도시 특별법은 2월 발의해서 내년부터 시행예정이라고 하는데 내년 국회의원 총선이 있는 만큼 국회통과 가능성은 높을 것 같다.
그래도 예상보다 빨리 특별법이 나온 만큼 부동산시장을 괜히 자극하지 않을까 걱정되는 마음에 분당신도시 현장을 찾아 확인해본 결과 생각과 달리 차분한 분위기였다.
“첫날에는 문의가 많았는데 문의로 그쳤고 큰 기대를 하지 않는다. 표심을 잡기 위한 정치적인 이유도 있어서 믿지 않는다, 해야 하는 것이고 하더라도 매우 오래 걸릴 것이다”
현장 부동산 사장님 말씀에서 현재 현장분위기를 느낄 수 있을 것이다.
특별정비구역으로 지정이 되어도 아무리 빨라야 10년이고 아마 추진해도 15년은 걸릴 것이다.
한꺼번에 추진할 수는 없기 때문에 단지, 블록 별 순환개발을 하면 20년 이상 생각해야 한다.
집값상승에 대한 기대감이 높은 분위기였다면 개발호재로 받아들이면서 난리가 났을 수도 있지만 금리인상의 불확실이 제거되지 않았고 매수자들은 초 급매물 아니면 여전히 비싸다며 관망하는 분위기이기 때문에 1기 신도시 특별법(노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법) 영향은 찻잔 속 태풍에 그칠 가능성이 높다.
이제 시작인 만큼 부작용을 최소화할 수 있도록 충분히 준비해서 차분하게 제대로 추진되었으면 좋겠다.
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김인만부동산경제연구소