우리나라 집값이 대세 상승하기 시작한 것은 1980년대 중반에 불어닥친 3저 경기(저금리, 저유가, 저원화가치)때부터 였다. 1987년 하반기~1991년 상반기까지가 집값 폭등 시기였는데 때마침 1988년 88 서울 올림픽 개최로 내수 경기가 폭발적으로 일어나 집값 폭등에 더욱더 부채질을 했다.
집값이 폭등하자 노태우정부에서는 폭등하는 집값을 안정시키고 주택난을 해소하기 위해 1989년 4월, 수도권 1기 신도시(분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 5개 신도시) 건설계획을 발표했다.
이 1기 신도시 건설계획 발표로 수도권 신도시 시대 서막이 열렸다. 반면 서울은 재건축, 재개발, 재정비 시대로 들어갈 것을 예고했다.
1기 신도시는 1991년 9월 분당 시범단지부터 입주를 시작해 당시 폭등하던 서울 주택 가격에 안정을 기했다.
1980년대가 집값 폭등기였다면 1990년대는 집값 안정기였는데 1997년 12월 IMF 국가비상사태로 실물 경제가 침몰하니 경기를 살리기 위해 김대중정부는 2001년에 주택 활성화 대책 일환으로 강남권 재건축 카드를 꺼냈다.
2001~2002년은 강남권 재건축 시대였는데 강남권 재건축이 본격화되기 시작한 것은 이때부터다.
도시개발은 10년에 한번씩 역전에 역전을 거듭하는데 1980년대가 서울 도심 시대가 되니 1990년대는 수도권 신도시 시대가 되고 다시 2000년대는 서울 도심 시대가 되었다.
2001 년부터 시작된 서울 도심 재건축 시대가 아직 진행 중이지만 그로부터 20여년이 경과한 오늘날에 수도권 1기 신도시 재건축 시대가 대두되고 있다.
서울에는 아직 강남권 재건축이 진행되고 있지만 이제부터는 입주 40여년이 도래하기 시작한 수도권 1기 신도시도 재건축해야 할 때가 되었다.
정부는 지난 7일 '노후 계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'의 주요 골자를 확정하였다고 밝혔다.
특별법이 적용되는 '노후계획도시'란 택지개발촉진법등 관계 법령에 따른 택지조성사업 완료 후 20년 이상 경과한 100만m2 이상의 택지 등을 말한다.
여기에 해당되는 주요 대상지는 서울 개포.고덕.상계.중계.목동.수서 등, 경기 분당.일산.평촌.중동.산본 등, 부산 해운대 1.2 등, 대구 칠곡.성서 등, 대전 둔산.노은 등, 인천 구월, 광주 상무 등이다.
택지개발사업을 위한 택지개발촉진법은 1980년 12월 31일 제정됐다. 분당신도시 등은 택지개발촉진법에 따른 택지개발사업에서 태어난 신도시이다.
정식 명칭은 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'이지만 분당 등 5개 신도시에 초점을 둔 1기 신도시 특별법이나 다름없는 것으로 보인다.
노후계획도시 재건축 추진체계는 기본방침에서 기본계획을 경유한 후 특별정비구역으로 지정, 고시되면 개별 사업계획 인가를 받아 착공에 들어간다.
특별정비구역에 대한 특례.지원은 재건축 안전진단 면제.완화, 인허가 통합 심의, 용적율 상향의 용적율 규제는 종상향 수준(예; 2종을 3종으로.준주거 등)으로 최대 500%까지 완화 등이다.
일반적인 시설물 노후도 기준인 30년이 아닌 택지조성사업 완료 후 20년 이상이 이례적이다.
특별법의 이달 말 국회 통과는 어렵지 않을 전망이나 원래 재정비사업이 시간이 오래 걸리고 시행 착오, 주민 의견 수렴, 이주대책, 초과이익환수제 등을 감안하면 헤쳐나갈 난관이 많다. 이 정부에서는 준비 과정이고 실질적으로 착공에 들어갈려면 5년이 넘어야 가능할 것으로 전망하고 있다.
필자의 소견으로는 1기 신도시 재건축이 아직 갈 길이 먼 게 계속되는 부동산경기 침체이다. 재건축이 활성화되려면 먼저 부동산경기가 살아나야 한다.
적어도 내년까지 부동산경기가 침체될 것이라는 전망 하에 지금 이 법을 발표해도 주민, 매수자들의 반응은 시큰둥하다.
분당 등 1기 신도시의 집값은 아직 많이 빠지지 않았기 때문에 우선 집값이 하향 안정, 적정 가격이 되어야 한다. 재건축사업도 기존 집값이 적정 가격이 되어야 사업에 활성화를 가할 수 있다.
집값의 안정화를 기하는 이 정부에서의 1기 신도시 재건축은 준비단계 일뿐 당장 활성화된 사업은 기대난이다.
김대중정부는 1997년 12월 IMF 국가비상사태 이후 침체된 경기를 살리기 위해 2001년 강남권재건축 활성화 카드를 꺼냈다. 이러한 맥락에서 보면 부동산경기가 침체된 작금보다는 차후 정부에서 경기를 살리기 위해 대대적인 1기 신도시 재건축 활성화사업을 펼칠 가능성이 크다.
1기 신도시 재건축사업에 있어서 가장 중요한 포인트는 주택경기가 살아나야 한다.
필자는 내년까지 부동산경기가 침체되고 2025~2026년 워밍업 과정을 거쳐 2027년에 비로소 집값이 대세 상승에 진입할 것으로 보아 다음 정부에서나 꽃을 피우지 않을까 전망하고 있다.
부동산 투자의 3요소는 경기사이클, 정책, 개발이다. 2027년 쯤에는 수도권 1기 신도시 재건축이 이 3박자를 갖출 것으로 보인다.
분당 등 수도권 1기 신도시 재건축사업이 본격적으로 시행되면 그 폭발력은 대단할 것이다. 신도시 재건축사업 대상지 중에서 가장 보석으로 보이는 것은 분당신도시 4개 시범단지이다.
분당 등 1기 신도시 재건축은 언젠가는 꽃이 만개할 것이지만 아직 갈 길이 멀다. 다음 정부에서나 기대할 만 하다.
서울 강남 테헤란로에 도시계획 선이 그어져 있을 때만 하더라도 땅값이 잠잠하다시피 했는데 1980년대 들어와서 개발이 본격화되니 땅값이 뛰기 시작했다.
마찬가지로 1기 신도시도 계획단계에서는 빛을 발휘하지 못하겠지만 부동산경기가 살아나고 개발이 본격화되면 제대로 평가받을 것이다.
1기 신도시 재건축사업 대상 아파트단지를 눈여겨 보자. 이들 단지를 눈여겨 볼뿐 당장 매수에 들어갈 때는 아니다. 부동산 투자에 있어서 매수 타이밍은 매우 중요하다.
글쓴이 이주호씨는 '다음 카페 재테크맨 투자클럽 cafe.daum.net/tooojaaa' 카페지기 재테크맨으로 활약하고 있는 부동산 전문가다.