재작년 하반기 주택가격의 급격한 상승으로 그해 부동산 규제11.15조치(분양가상한제등) 이 다음해 1.11조치로(전매제한,청약가점제등) 주택시장이 수면아래로 가라앉자 그에 대한 성찰로 주거문화 팬턴에 대한 변화와 주택으로서 사용가치 보다는 투자가치에 무게를 두어 기존 주택 보다는 뉴타운,재개발지역이나 택지개발지구,신도시 주변의 다세대,연립,단독등 소위'빌라'와 오래된 아파트들의 재개발.재건축등의 이슈화로 이들 지역들이 크게 스포트 라이트를 받아 작년에 이어 올해도 주택시장을 선도할 것으로 보여지고 이러한 과정에서 일부 개발 재료들이 마치 확실한 호재인양 과대 포장되어 정보의 가치로서 기능이 상실되고 왜곡되어 난무하는바, 이에 대하여 알아보고자 한다.
'개발호재'라 하여 세간에 이슈화되는 것들
1.주변 교통수단에 의한 것들
흔히 '길따라,물따라 돈줄이 흐른다'하여 이들 지역들의 '길목을 지켜라'라고 이구동성인데, 현재 서울.수도권 지하철이 거미줄처럼 얽혀 있고 향후 추가노선 및 경전철,복선전철 예정이 또한 거미줄처럼 놓여 있으며, 도로는 도로공사 주관 고속도로와 국도는 국토관리청 주관 일반국도와,지방도는 관할지자체의 주관으로 건설 및 확장계획을 또한 거미줄처럼 예정해 놓고 있지만 이를 자세히 들여다 보면 그 단계가 단순구상,계획,설계,시공단계로 나누어지는데 아직 계획도 안나온 단지 구상중인 것을 마치 확정적인 것 처럼 언론지상에 대서 특필하여 개발호재로 작용시키고 또한 지하철과 경전철 신설및 연장계획은 주택가격 결정 변수중 중요한 요소이나 경전철은 지하철에 비하여 운행횟수,운송량,배차간격등이 일반 지하철과는 달라 유동인구면에서 다르기 때문에 주택의 입지 및 상권형성에서도 다소 차이가 난다고 보는데 이를 마치 동일한 개발가치로 끌여들여 현지 중개업소나 자.타 인정 일부 전문가 조차도무분별하게 입지분석의 재료로 쏟아내고 있다는 것이다.
물론 사업의 추진성면에서 본다면 정부 보조금이나 민자 유치로 관할지자체에서 주관하기 때문에 경전철등은 사업 완공속도가 빨라 어느정도 가시화된 호재를 갖고는 있지만 기본적으로는 열칸 가깝게 달고 다니는 지하철과 단량 또는 단 몇대로,그 또한 운송량에 따라 배차간격,운행횟수를 달리하는 복선전철, 경전철,GRT(자기부상열차) 는 이러한 까닭에 유동인구면에서 다르므로 주택가격 영향도 일반 지하철 역세권의 주변 지역과는 다소 다르게 작용 한다고 보아야 할 것 이다.
2.주변 뉴타운,재개발에 의한 것들
올해 화두가 아마도 강북권 뉴타운,재개발등이 아닌가 ? 싶다 그래서 이제는 신혼부부조차 아파트청약은 점수가 부족하여 당첨을 기대하기 어렵고 그렇다고 기존주택을 구매하자니 확실한 호재가 안보이고 해서 너나 할것없이 뉴타운,재개발,재건축쪽 빌라나 오래된 아파트를 사용가치 보다는 투자가치에 무게를 두어 투자처를 찾고 있는 추세인것 같다.
특히 신 정부들어 서울 도심의 뉴타운,재개발,재건축등의 활성화에 대한 기대감으로 강북권(강북구,노원구,도봉구,은평구,동대문구,중량구,성동구등)기존 뉴타운,재개발.재건축지역이나 예정지역 주변에 목을 메는 경우가 많은 것으로 보여지는데, 더 더욱 최근 4차 뉴타운 예정지가 강북권 주택가격 상승에 기폭제가 되는 것 같다.
그러나 여기서 한가지 냉정히 짚어볼 것은 4차 뉴타운 예정지라는 것은 2~3차 지정때 탈락되었기 때문에 4차 뉴타운 예정지라고 얘기할 뿐이지 그 누구도 뉴타운 예정지라고 공식 얘기할수는 없고 또한 4차 뉴타운 지정시기는 현 서울시장이 4차 뉴타운 지정은 1차 뉴타운 사업이 완성되고 2차 뉴타운 사업이 어느정도 본격화된후 검토할 문제이므로 본인 임기중에는 4차뉴타운 지정이 없음을 공언 한적이 있으므로 시기적 불확실성과 그 동안의 4차 뉴타운 예정지 이슈화로 인한 주택가격의 상당한 반영면을 고려한다면 투자시 신중히 검토할 사항이다.
3.주변 신도시,택지개발지구에 의한 것들
뉴타운,신도시,택지개발지구등의 호재는 주변 주택시장에서 반듯이 호재로만 작용 하여 주변 주택가격이 지속적으로 상승되지 않은다는것 이다.
그 예가 은평뉴타운 주변 아파트나 광교신도시 주변 아파트들이 현재 고전을 면치 못하고 있는 것으로 나타나고 있는데,이는 시기적으로 맞지 않아서 그렇다고 보다는 분양가 상한제 적용에 의하여 신도시,택지개발지구,뉴타운내 아파트가 향후 주변 주택가격의 바로미터가 될것으로 보기 때문에 고분양가에 의하여 신도시나,택지개발지구등 후광효과를 업고 분양한 주변 아파트나 기존 자체 개발재료가 없는 어중간한 아파트는 향후에도 신도시등 후광효과를 지속적으로 받을런지는 의문시 된다.
다만 신도시,뉴타운,재개발 주변의 아파트들이 이들 지역의 주변이면서 자체 개발호재를(재건축,리모델링,지하철등) 갖고 있는 경우에는 신도시,재개발,뉴타운내 주택과 같이 자체 개발호재로 인한 내재가치와 신도시등으로 인한 후광효과를 민감하게 받아 들일 것으로 보지만 단지 주변에 대규모 신도시,뉴타운,재개발 주변이라는 자체 호재만으로는 신도시와 물리적,심리적,경제적 거리가 존재하여 어느정도 한계가 노출 된다면 신도시,택지개발지구의 동일 수급권에서 이탈되어 시장에서 가려 질수도 있다는 것 이다.
4.주변 저수지,공원개발과 조망권에 의한 것들
요즈음 개발 호재중 저수지,산,강,공원등 주거의 쾌적성과 조망권을 큰 호재로 내세워 쾌적한 주거환경 및 조망권이 확보 된다고 하면 이 또한 주택가격의 결정요소중 주거의 쾌적성에 의한 주택가격 상승 요인이 되기도 하므로 전면 시야가 확보된 확실한 조망권은 주택가격에서 20%정도 차지한다는 판례가 나왔을 정도로 주택가격의 결정 요소중에서 최근 제일 중요시하는 것 중에 하나다.
그러나 각종 분양광고에서나 실제 현장답사를 해보아도 주변 저수지,강,공원등에서 거리가 멀고 해당 아파트에서 소로나,산책로 직접 연결되지 않거나 큰 대로변을 건너
거나 도보군에도 들어오지도 않아 개발호재로 직접 수혜를 받기가 어렵운 것이 십상이다.그 한예로서 용인.기흥의 한 아파트는 신갈 저주지 개발로 인한 직접 혜택을 볼수있는 아파트라고 하나,저수지 개발은 거창한 것은 아니고 단계별,구간별로 산책로,쉼터등과 일부 휴양시설이 개발의 전부이며,해당 아파트는 저수지 우측으로 부터 일정한 거리에 있는 동쪽에 소재하여 해당아파트 전면이 아닌 옆편에서 일정한 거리를 두고 저수지와 병렬 위치한 까닭에 사실상 조망권이 확보되지 못하는 그 야말로 저수지 주변일뿐 진정한 저수지 개발 프리미엄을 가지기 어려운 위치의 아파트인데도 불구하고 이를 무분별하게 개발호재의 별미로 삼고 있다는 것 이다.
결론적으로 주택가격의 변수는 여러 가지가 있으나, 사실상 어떠한 요소가 주택가격 영향에 더 민감하게 작용 하느냐가 중요하므로 단순히 도로,편의시설 하나 더 들어온다고 주택가격이 영향을 받기 보다는 예를들어 대규모 편의시설이 없는지역에 신규 입점하는 확실한 단기적인 호재와 해당지역에 지하철 신설,연장,재개발등 장기적인 호재가 존재 한다면 확실한 호재로 보아야 하고 또한 이러한 호재도 해당지역의 커뮤니티 수준에 따라 주택가격
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