전세 사기가 인천에서 동탄, 구리, 대전 등 전국적으로 일파만파 퍼지자 정부는 2년 한시 특별법인 ‘전세사기 피해자 지원 및 주거안정 방안’을 발표했다.
5월 법 공포 후 즉시 시행 예정인 특별법 지원대상이 되려면 다음의 6개 요건을 모두 충족하여야 한다.
① 대항력을 갖추고 확정일자를 받은 임차인
② 임차주택에 대한 경매, 공매 진행(집행권원 포함)
③ 면적, 보증금 등을 고려한 서민 임차주택
④ 수사 개시 등 전세사기 의도가 있다고 판단될 경우
⑤ 다수의 피해자가 발생할 우려
⑥ 보증금의 상당액이 미 반환될 우려
전세사기 피해자로 인정받으면 다음과 같은 지원을 받을 수 있다.
1) 임차주택 매수 희망할 경우 낙찰 지원
현재 경매신청자만 경매 유예, 정지를 할 수 있는데 피해 임차인이 직접 경매 유예, 정지 신청 가능할 수 있고, 피해 임차인에게 우선매수권을 부여해서 최고가낙찰액과 같은 가격으로 낙찰 가능하다.
임대인의 세금체납액이 많을 경우 미 잉여 기각(낙찰대금으로 세금 내고 남는 돈이 없어 경매신청 불가)이 되거나 배당 손실이 큰 상황을 예방하기 위해 임대인의 전체 세금체납액을 개별 주택별로 안분하여 경매신청 가능하도록 조세채권 안분을 해준다.
우선매수를 하더라도 선순위 채권(은행 근저당 대출)은 변제해주어야 하는데 돈이 없는 임차인을 위해 저리대출을 해주고 취득세, 재산세 감면도 해준다.
2) 사기를 당한 집을 매수하기 싫다는 분들은 우선매수권을 LH한테 양도하여 LH가 매입 해 공공임대로 저렴하게 거주할 수 있게 해준다.
3) 전세사기 당하고 생계가 어려운 분들을 위해 생계비(월62만원), 의료비(300만원 이내), 주거비(월40만원) 등을 지원해주고 3% 신용대출도 지원해준다.
여기까지 보면 지원대상이 되기도 어렵고, 대상이 되더라도 내 전세금 받을 수 있을지는 불확실하다. 뭐가 많기는 한데 도대체 내가 어떤 혜택을 받을 수 있는 것일까, 이런 생각이 들 것이다.
지원대상의 6개 요건만 하더라도 너무 주관적이다.경매, 공매 진행이 되어야 하고, 서민주택만 가능하며 수사 개시 등 전세사기 의도는 어떤 기준으로 판단하는지, 다수의 피해자면 혼자는 안되는 것인지, 미 반환된 보증금 상당액은 전세금의 몇%라는 것인지 모르겠다. 인천건축사기왕 같은 명백한 사기사건이 아니면 대상이 되기 어려워 보인다.
그리고 지원대책도 피해자와 정부가 바라보는 산이 다르다.피해자는 내 전세금, 정부는 주거안정성에 초점을 맞추고 있다.
사기를 당한 전세대출이자 갚기도 버거운데 무이자도 아닌 저리대출 받아서 또 이자를 더 내서 그 집을 매수하는 것이 최선일까? 오히려 세입자의 집이 경매 넘어갈 경우 최고 낙찰가액으로 매수할 수 있는 세입자의 우선 매수권은 2년 특별법이 아니라 민사집행법을 개정하여 항시 제공해주는 것이 맞다.
생계비 지원은 반갑지만 이것도 조건이 있다. 1인 가구 기준 소득 월156만원, 재산 3억1천만원, 금융재산 600만원 이하다.
최저임금만 받아도 200만원이 넘는 지금 월156만원이면 파트타임 알바만 지원해주겠다는 것이다.
눈 씻고 찾아봐도 특별법에는 특별한 것이 없다.
다른 사기사건과의 형평성을 위해 전세피해금에 대해 직접 지원이 어렵다면, 2년 한시 특별법 이름에 걸맞게 우선 매수 과정에서 발생하는 대출은 무이자로 해주고, 최우선변제 보증금 기준 폐지, 최우선변제 금액 상향조정 정도는 해주는 것이 맞다.
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김인만부동산경제연구소