경기에 전반적인 침체되고 부동산 시장이 불안정을 보이다 보니 상가투자 역시 활성화가 이뤄지지 않고 있다. 그러나 최근 이명박 대통령의 취임으로 부동산에 선호도가 높아지고 있으며 자금은 여전히 '대안 상품'을 찾아 상가시장에 틈새 시장에 문을 두드리고 있다. 전반적인 상가시장이 좋지 않은 가운데서도 여전히 투자자들의 눈길이 끌고 있는 상가가 있어 주목할 만하다.
서울의 마지막 노른자위라고 불리우는 발산, 장지 등 신규 택지지구내 중심상업지에 위치한 근린상가들이 바로 그들이다. 이 지역은 대규의 아파트 공급을 통한 탄탄한 배후 소비수요를 확보한 것이 가장 큰 매력이다. 더불어 분양상가도 인근 지역에 투자자들의 꾸준한 관심을 받으면서 소리 소문없이 좋은 분양률을 보이고 있다.
서울 택지지구 상가 왜 주목?서울 택지지구는 새로운 상권이 형성될 수 있는 여건을 갖춘대다 기존 소비수요는 덤으로 흡수 할 수 있는 잇점이 있다. 또 이들 택지지구내 근린상가는 독점상권이 보장되는 경우도 많아 잇점으로 작용한다. 이들 지역에 관심이 있는 수요층들은 대부분 인근에 거주자들이다. 상가 투자의 특성상 인근에 임대관리가 쉬운 쪽에 투자를 할려는 경향이 많기 때문. 가령 발산지구 근린상가에 투자하려는 수요층은 인근에 목동, 일산, 김포, 상암, 부천 거주자다. 송파구 장지지구 근린상가는 강남권 손님이 대부분이다.
서울내의 택지지구의 경우 수도권이나 지방의 택지지구와는 차별성도 있다. 입주가 빠르게 이뤄지고 주변 상권과의 연계성이나 생활여건 조성이 빠르기 때문이다. 발산이나 장지지구도 빠른 시간내에 전입이 가능하고 학교. 도로. 지하철, 편의시설 등 기반시설을 확보가 용이 타지역 택지지구에 비해 투자자나 임차인들의 선호도가 높은 이유다. 대부분의 중심상업지 근린상가들이 선분양으로 60~70% 분양률이 기록한 가운데 선시공 후분양으로 분양을 시작한 상가가 있어 주목할 만 하다.
1. 강서구 발산지구강서구 발산지구에서 분양중인 웨스트엔드Ⅰ는 중심 상업용지내 대로변에 위치해 가사성과 노출성에서 우수하고 주변에 웨스트엔드 Ⅱ.Ⅲ가 분양중에 있어 주차시설의 공유가 가능하며 홈플러스 등 집객효과를 지닌 업종들이 입점할 예정이다. 지하3층~지상10층 총 점포수 23개 연면적 3877.01㎡ 규모로 지하3층~지하2층은 주차장, 지하1층은 대형마트, 지상1층은 음료.기호음식.부동산.편의점, 지상2층은 금융.오피스.미용.뷰티, 지상3층~지상6층은 메디컬.클리닉, 지상7층~지상9층 교육.학원, 지상10층은 스카이라운지, 레스토랑으로 구성된다. 3.3㎡당 분양가는 지상1층이 5700만원선이며 그 외층은 1000만원~2400만원선이다. 시공은 (주)SC대호건설 자금관리는 수협이 맡았으며 2008년 3월 준공예정
한강르네상스 프로젝트의 일환 마곡워터프론트 공원조성계획이 발산지구에 대한 가치를 더욱 높이고 있다. 지하철 5호선 발산역과 우장산역이 도보 10분거리에 위치해 있으며 공항로, 남부순환로, 올림픽대로 등이 인접해 교통입지도 좋다. 보통 택지지구의 상업용지 비율은 3~7%를 차지하는데 비해 발산지구의 상업용지 비율은 1.4%에 불과하다. 그 만큼 상업시설이 들어오는데 제약이 생긴다는 의미다.
2. 송파구 장지지구 송파구에 장기지구도 강남 투자자들의 주목을 받았다. 장지지구 역시 6000여 가구의 대규모 택지지구 이지만 상업용지는 5개 필지에 불과 희소성면에서 가치가 있다. 대부분의 분양상가들이 높은 분양률을 기록한 가운데 몇몇 상가가 분양 중에 있다.
먼저 서울 송파구 장지동 D-5블럭 소재 북일프라자가 분양중에 있다. 전면20m, 후면70m변으로 횡단보도를 마주하고 있는 북일프라자는 유동인구의 흡수가 용이하고 장지역세권에 위치해 역세권 개발에 따른 프리미엄이 기대된다. 지상2층~지상5층 총 점포수 16개 연면적 2420.30㎡ 규모로 지하2층~지하1층은 주차장, 지상1층은 금융, 미용.뷰티, 근리생활서비스, 음료.기호음식, 지상2층은 금융, 지상3층~지상4층은 메디컬.클리닉, 지상5층은 교육.학원으로 구성된다. 3.3㎡당 분양가는 지상1층이 5000만원~5100만원선 그 외 층은 1400만원~1600만원선이다. 시행과 시공은 북일종합건설이 맡았다. 서울 송파구 장지동 장지지구 D-3,4블럭 소재 대진프라자2가 분양중에 있다.
송파구 장지지구는 송파구 장지동 일대 66만㎡ 규모에 걸쳐 조성되는 택지지구로 13개 아파트 단지가 들어서는 24만6,000㎡ 규모의 주택용지와 학교, 공원 등이 조성되는 41만4,000㎡ 규모의 공공용지로 개발된다. 우선 바로 인근에 오는 2011년 입주 예정인 송파 신도시가 조성되고 내년 10월 입주 예정인 문정지구 내 동남권 유통단지 등이 호재로 작용할 것으로 기대된다. 전체 6,000여 개의 상가 등이 입주하는 만큼 매매 수요와 함께 전세 수요도 함께 늘어날 것으로 예상된다.
또 거여ㆍ마천 뉴타운 개발 기대감도 장지 지구의 가격 상승을 도울 것이라는 것이 대체적인 평가다. 그러나 이 같은 호재에도 불구하고 장지지구는 편의시설이 부족한 점이 단점으로 지적되고 있다. 쇼핑몰을 이용하기 위해서는 잠실까지 나가야 하고 송파 신도시를 조성하기까지는 이 같은 생활편의시설 미비 등이 가격 상승의 최대 걸림돌이라는 지적이다.
서울 송파구 장지동 장지지구 D-3,4블럭 소재 대진프라자2도 분양 중이다. 지하철 8호선 장기역사가 인접하고 5,639세대 택지지구 정문에 위치해 있다. 지하3층~지상5층 총 점포수 32개 연면적6759.81㎡ 규모로 지하3층~지하1층은 주차장, 지상1층은 미용.뷰티, 음료.기호음식, 금융, 근린생활서비스, 한식, 지상2층은 오피스, 근린오락, 양식.경양식, 미용.뷰티, 지상3층~지상4층은 메디컬.클리닉, 지상5층은 교육.학원으로 구성된다. 3.3㎡당 분양가는 지상1층 5000만원선, 지상2층은 2000만원선, 지상3층은 1800만원선, 지상4층~지상5층은 1400만원선이다. 시행은 대진엠엔알 시공은 우성개발 자금관리는 수협이 맡았다.
주의 사항은 없나?
그러나 아무리 유망지역 상가라고 하더라고 주의사항은 있기 마련이다. 최근 택지지구의 상업용지 분양가가 치솟으면서 요즘 택지지구 내 상가의 투자 여건이 달라지고 있다. 제과점 편의점 약국 등을 독점적으로 입점할 수 있다면 가격이 조금 비싸더라도 선듯 투자할 만 하다.
우선 임대가 된 상가는 안정적인 수입을 올릴 수 있어 좋다. 그러나 부동산 중개업소처럼 2년 뒤에 재계약을 하지 않을 가능성이 높고 임대료 또한 높은 값에 책정돼 있다면 공실 위험성이 상존해 있다는 점을 감안해야 한다.
택지지구 상가의 장기 공실을 피하려면 무엇보다 비싼 상가는 사지 않는 게 좋다. 고가로 분양받은 상가는 임대수익률 악화로 이어져 결과적으로 장기 공실을 부르기 때문이다. 택지지구 상가는 분양가가 대부분 높기 때문에 안정적인 수익률을 내기가 쉽지 않다.
그래서 가급적이면 전체 택지지구 면적 중 상업용지 비율이 낮은 곳을 고르는 것도 요령이다. 상업비율이 높은 택지지구는 상가 공급이 수요를 초과해 목 좋은 곳을 제외하면 공실이 생길 가능성이 크기 때문이다. 특히 서울택지지구의 근린상가 등은 대부분 3.3㎡당 분양가가 5000만원이 넘는 등 비싸