참여정부때 서민 주거안정을 위해 단기적 임대주택 공급정책으로 주택공사에서 다가구.다세대 주택을 일정한 조건로 사들여 국민 기초생활 수급권자,차상위 계층,부.모자 가정,장애인등에게 저리임대 목적으로 다가구.다세대 주택을 매입해 온지가 벌써 4,5년이나 되었다.
당시 주택시장 안정화 정책으로 2기 신도시등을 통한 주택공급은 장기적이였기 때문에 단기에 서민 주거안정을 위해 공공기관에서 주택 매입을 통한 임대주택 공급정책이 필요했던 것이여서 공공기관에서 연도별 일정한 매입 목표량을 설정해 놓고 매입을 시도 했는데, 그 동안은 보수적인 원칙에 입각해 매입가격을 정하다 보니 세간에서 별인가가 없어 작년부터는 시세 반영을 감안한 매입 절차를 달리한 바,그 동안 일부 왜곡된 시각 탓에 기피되었던 다세대,다가구 주택에 대한 새로운 실전 매도전략을 소개 하고자 한다.
시세를 반영한 협의매수
다가구 주택은 동별 가구수가 6가구 이상으로서 불법 증.개축이 없는주택이 매매 대상이고 다세대 주택은 세대별 평균 전용면적이 50㎡이하인 주택이 매매 대상인데,당초에는 웜룸비율만 70%이상이면 공사 매입대상에서 제외 되었으나 현재는 그와는 상관 없이도 매매 대상이며,또한 매입가격 산정에서도 당초에는 민간 감정평가 법인이 복수 감정한 평균가격을 매매 대상금액으로 하여 현 시세를 적극 반영치 못하여 매도자에게 기피 되었으나,작년부터는 이를 수정하여 소유자와 공사가 협의하여 협의된 가격을 원칙으로 매매가격으로 정하고 감정은 하되 공사 참고. 근거자료로만 감정평가하므로 매매가격은 감정평가한 금액과는 상관없이 시세를 적극 반영하는 시스템으로 변경되어 현재 주택공사에서 매입하고 있는 추세이다.
실무상 매매 절차는 ?
첫째,매입대상 주택은 앞선 언급한 대로 불법 증개.축이 없어야 하지만 현재 다가구,다세대 70~80%정도는 준공후 옥탑에 추가 방이나 기존 베란다를 확장하여 주방용 시설로 대체하는등 불법 증.개축이 많이 있지만 매입대상 주택으로 선정되면 매매계약 체결전까지만 철거하여 철거된 사진을 첨부하면 되므로 철거만 하면 문제는 전혀없다.
만약 옥탑에 불법 주거용 원.투룸 거주자가 있다고 하면 동일 건물등의 다른 방으로 대체 거주 및 퇴거를 협의하고 철거하면 되는데,철거비용은 대략 3.3㎡당 약 15~20만원 정도가 들어간다고 보면 된다.
둘째로,불법 증.개축이 있어 해결이 가능하거나 해당사항이 없다면 공사에 매도의뢰및 가격을 먼저 유선으로 통보해 주면 해당기관에서 시세조사 방법등으로 매입 가능 유.무를 따져서 소유주나 대리인에게 통보해 주고 이를 매도 의뢰자가 동의하면 해당기관에서 1차적으로 건물에 대한 하자 유.무 조사를 실사하게 되는데 이는 통상 건물에 대한 균열,방수등 건축물에 대한 구조적인 실사를 하는 것이며, 또한 실사시 기본적으로 필요한 자료 요청이 들어오는데 이때 현장에서 기본 자료를 제출하면 된다.
셋째로, 해당공사에서 건축물에 대한 실사가 끝나면 해당공사와 업무협약이 맺어진 민간 감정평가 법인에서 감정평가를 나오는데(원칙상 복수감정이지만 감정은 한번에 끝남) 이는 감정평가가 주목적이기도 하지만 현황 확인에 초점을 두어 층별로 대표적 한 두곳 방을 열람하여 면적,확장 유.무,증.개축등을 실사한다.
넷째,이렇게 하여 감정평가가 끝나면 당초 공사에서 제시한 가격대로 매도자가 매매계약을 체결할지를 결정해야 하고 매매계약을 하겠다고 하면 매매계약 체결 안내문이 도착하는데,통상 서류가 다소 복잡하고 절차가 번거로워서 소유주가 하기 어렵다면 전문 중개업소나 대리인에게 맡기는 것도 효율적이며, 매매계약 체결후 잔금지급시까지 통상 1~2개월 이면 모두 끝나므로 계약체결후부터는 해당기관에서 중도에 계약파기는 없으므로 대금지급의 안정성이 있어 매매가 확실하다.
매도시 유리한점은 ?
첫째로,일반적으로 수익형 부동산은 수익율을 제일 중요시하므로 일정한 수일율(약6~8%이상)이 안나오면 시장에서는 아무리 물건이 좋더라도 매매 되기가 어렵지만 공사에서 매입하는 주택은 주택전부 전세이거나 임대료 수입이 극히 적거나 없어도 (수익율 '0'도 가능)쌍방 가격만 협의되면 매입이 가능하므로 시장에서 애물단지가된 주택도 매도가 가능하다는 큰 장점이 있다.
또한 협의 매매가격도 과거 복수 민간 감정평가 법인의 평균한 금액이 매입가격이였지만 현재는 시세반영을 적극 고려하여 시장가격에 유사하게 접근하는 방식으로 통상 감정평가금액에서 시세를 반영하는 보정율을(110~120%)감안하여 평가하므로 금융권에서 융자목적 담보 평가금액 하고는 기본적으로 다른 시세를 반영한 매매목적의 평가금액이 매매가격이 된다.
둘째로, 매도대상이 공사이므로 매도후 건물의 하자에 대하여 매도인은 일체 책임을 지지 않고 만약 매도후 건물에 하자가 있거나 공사 자체적 판단에 의하여 건물 보수가 필요할때는 공사지정 전문 용역업체에서 건물부분에 대하여 일체 보수. 유지 관리를 해주기 때문에 매도후에는 '시위를 떠난 화살'이 되므로 깔끔하다.
마지막으로, 기존 임대차 기간이 남아있는 임차인은 임대차 만료기간까지 거주할수 있으며,기존 임대차 기간중 임차인의 필요에 의하여 임대차를 종료시키고자 할때는 임대차 종료 2주전에만 공사에 통보해 주면 공사는 신규 임대차 유.무와 관계없이 퇴거(이사)하는 날짜에 임대차 보증금을 임차인 계좌로 입금해 주므로 기존 물권에 가압류,가처분,과다한 근저당권등으로 기존 임대차가 안빠져 발을 동동 굴리던 임차인들에게 임대보증금 반환에 있어서는 확실한 채권 보전책이 마련되므로 기존 임대차만기때 까지는 안심하고 거주를 할수 있다.
매도시 유의할점은?
첫째,공사에 매도하는 물건이라도 무상이 아닌 유상양도이고 실거래가격으로 신고하므로 당연히 양도소득세 대상이 되고 1세대1 주택인 경우에는 6억초과 부문에 대하여 양도소득세를 내지만 장기보유자에게는 특별공제가 확대되어 실제 양도소득세 부담은 커지 않을 것이지만 1세대 2주택은 다른주택 매도와 마찬가지로 중과세 대상이 된다.
둘째로,해당주택이 매매되면 기존 임차인은 임차만료 기간까지 살수가 있지만 해당주택 매도후 신규 임대차는 서민 주거안정을 위해 공사에서 정한 일정한 자격자에게만 임대되므로 기존 임차인이 그러한 자격에 해당이 안될때에는 기존 임대차 만기후에는 연장하여 거주할수가 없고 반듯이 퇴거하여야 하는 단점은 존재하나 임대차 기간까지는 확실한 주거가 보장되므로 오히려 주거의 안정성 및 전세보증금 반환 문제에서는 더 확실하다.
따라서 시장에서 소외 받는 주택을 공사에 매도하는 전략은 실무상 절차나 임차인을 각각 상대하여야 하므로 절차가 다소 복잡하고 번거로워 일선 중개업자들도 꺼리는 물건으로서 소유주가 직접 처리하기 어려운 경우에는 이를 잘아는 중개업자나 대리인에게 일체를 법적으로 위임하면 이들이 모든일을 알아서 처리해주고 계약체결까지도 대리인 자격으로 체결해주므로 실무상 기존 임대차 확인,공과금 및 월세정산,중도 임대차 종료,시설물확인등의 번거로움을 대행해 주면 소유주는 매매대금만 받으면 되므로 편리하다.
그 동안 수익성 및 입지적 열위에 의하여 애물단지가 되어버린 다세대,다가구 주택이 있다면 현재에도 해당기관에서 매입중에 있으므로 적극적으로 매도를 고려하여 무수익성 자산에 대한 자산가치 현실화를 통하여 새로운 재테크를 만들어 나가는데 필자의 생생한 경험이 독자 여러분들한테 참고가 되었으면 좋겠다.