최근에, 필자에게 농지의 대토를 알아보고자 한 고객이 있다. 4년간 자경을 하신 분인데, 부득이하게 농지를 매도할수 밖에 없는 상황이였다. 그렇다고, 삶의 터전을 송두리채 남의 손에 넘길수는 없고 양도소득세 역시 무시못하는 상황이였다.
고객이 문의한 대토라 함은 양도소득세 및 기타세제 감면을 받기 위해 대체 농지를 취득하는 것은 말한다.
농지법에 의한 위탁경영, 대리경작 또는 임대차하는 농지를 대토하는 경우는 농지의 대토(감면대상)로 보지 않는다.
대토 구입으로 인해 양도소득세를 감면 받으려면 대토로 구입하는 토지가 반드시 농지여야 하는 것이다. 용도지역은 중요하지 않으며 주거지역이든 관리지역이든 전,답,과수원이어야 한다는 뜻이다.
소득세법상에서는 대토의 범위를 주소지 및 인접 시.군.구를 말하고, 종전 경작 거리라하여 20Km를 적용한 적이 있지만 현행은 주소지 및 인접 시군구만을 대상으로 한다. (자경농민이 거주지와 연접하지 않은 지역에 있는 농지를 경작하더라도 앞으로는 20㎞ 이내의 농지는 양도소득세 감면 및 비사업용 중과 제외 대상이 될 것으로 보인다.)
그러나 실제 경작자가 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의해 농지를 협의양도하거나 수용된 자는 국토 이용 및 계획에 관한법률 시행령 119조에 의거 주소지로부터 직선거리 80Km이내의 토지거래허가구역내 토지를 취득할 수 있다.
즉, 토지거래허가구역내 토지를 취득하기 위해 적용되는 통상 1년 이상의 거주기간의 제한에서 자유로울 뿐, 80Km이내의 대토는 인접 시군구가 아닌 이상 양도세 및 취/등록세 감면 혜택을 받을 수 없다.
■ 조세특례제한법 제70조 (농지대토에 대한 양도소득세 감면)
① 농지소재지에 거주하는 대통령령이 정하는 거주자가 직접 경작한 토지로서 농업소득세의 과세대상(비과세·감면과 소액부징수를 포함한다)이 되는 토지를 경작상의 필요에 의하여 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 대토로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.
② 제1항의 규정에 의하여 양도하거나 취득하는 토지가 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 주거지역 등에 편입되거나 도시개발법 그 밖의 법률에 의하여 환지처분 전에 농지 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 토지로서 대통령령이 정하는 토지의 경우에는 제1항의 규정을 적용하지 아니한다.
③ 제1항의 규정에 의하여 감면을 받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다.
1. 농지대토의 감면은 농지가 소재하는 시,군,구(자치구인 구를 말함)안의 지역과 그와 연접된 시,군,구 안의 지역에 거주하면서 농지소유자가 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년성 식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배한 농지로서
2. 3년 이상 종전의 농지소재지에 거주하면서 경작한 자가 종전의 농지의 양도일로부터 1년 이내에 다른 농지를 취득하여 3년 이상 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작한 경우(선양도 후취득) 또는
3년 이상 종전의 농지소재지에 거주하면서 경작한 자가 새로운 농지의 취득일부터 1년내에 종전의 농지를 양도하고 새로이 취득한 농지를 3년 이상 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작한 경우(선취득 후양도)로서
3. 새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지의 면적의 2분의 1 이상이거나 새로 취득하는 농지의 가액이 양도하는 농지의 가액의 3분의 1 이상일 때 감면세액 한도 내에서 감면을 적용받을 수 있다.
(2006.01.01 이후 농지대토분부터 5년간 감면세액 한도는 8년재촌자경농지 감면세액을 포함하여 1억원임)
4. 감면대상에서 제외되는 농지는
1). 양도일 현재 특별시․광역시(광역시에 있는 군은 제외) 또는 시지역에 있는 농지 중 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 주거지역,상업지역 또는 공업지역안의 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지. (단, 보상지연으로 3년이 지난 농지는 제외한다.)
2) 당해 농지에 대하여 환지처분이전에 농지 외의 토지로 환지예정지의 지정이 있는 경우로서 그 환지예정지 지정일부터 3년이 지난 농지로 정리된다.
시골 땅을 거래하고자 할때, 최고의 관심사는 '세(稅)테크'다.
농어촌 부동산은 규제가 많아 자칫하면 수익은 고사하고 세금만 내고 마는 경우가 생길 수도 있기 때문이다.
그런 이유로, 계약시점에 가서야 비로소 세금과 친하게(?) 되는 경우를 종종 보게된다.
8년이상 자경으로 인한 양도세 감면규정을 활용하는 방법이 있고, 증여를 활용하기도 하는데 재촌.자경의 기간은 승계가 되지 않는다는 것을 알아야 할 것이다.
다만, 2011년까지 한시적 운영되는 증여세 감면규정을 활용하면 되겠다.
즉, 3년 전부터 실제 농지에서 자경을 하고 있는 사람이 농지 소재지에서 거주를 하면서 3년 전부터 자경 중인 자녀에게 증여할 경우엔 100% 감면된다.
최근에, 투자자들의 문의가 쇄도하는 농지은행에 위탁하는 방법으로 부재지주를 벗어나는 방법도 있다.
땅 투자로서 성공한 사람들이나, 흙을 떠나서 살 수없는 사람들의 경우 계획적으로 또는 우연히 연쇄적인 지가상승을 불러일으키는 대토(代土)는 성공투자자의 비법임에 틀림없어 보인다.
투모컨설팅(www.toomo.co.kr) 대표 / DAUM 카페 '부귀모' 시샵
'1% 명품부자들에게 배우는 부동산 투자의 비밀'(중앙경제평론사) 저자 강 공 석