아파트시장의 거래가 주춤하는 가운데 대표적인 수익상품인 상가에 관심이 쏠리고 있다. 물론 모든 상가가 주목을 받는 것은 아니다. 개발호재가 풍부한 지역이나 역세권 예정지를 중심으로 잘 되는 상가가 있는가 하면 고전을 면지 못하는 상가도 적지 않다.
상가시장에서도 최근 틈새상품으로 주목을 받는 상가가 몇가지 있는데 스트리트형 상가, 테라스형 상가, 아파트형 공장 내 상가 그 주인공이다. 이들 상가의 공통점은 기존의 형식을 탈피한 새로운 시도의 유형으로 보기보다는 상가가 가지고 있는 고유한 장점을 부각시킨 점이 주요했다는 것으로 풀이된다.
▶이색·틈새상가 뭐 있나?
'스트리트형' 상가는 동일 건물 내의 상가지만 점포가 쭉 늘어서 있어 걸으면서 쇼핑을 하도록 만들어놓은 거리형 상가를 말한다. 최근 보행자 위주로 설계된 소위 '스트리트형 상가'분양이 급증하고 있다.
이러한 형태의 상가는 기존의 고층상가와 달리 소비층의 접근도가 높아 로데오상권 내 상가의 주된 형태였으나 요즘에는 일부 근린상가,쇼핑몰 심지어 단지내 상가들이 길거리형 상가 형태를 구성하고 있는 추세다.
시각적 효과를 누릴수 있어 수요자들에게 노출된 상품을 바로 구매력으로 이끌 수 있다는게 가장 큰 장점인데 스트리트형 상가라도 유동인구의 주 동선에 위치해야 투자자의 요구수익률을 기대해 볼 수 있다. 그러나 스트리트형 상가는 전면과 후면 등의 상가위치에 따라 결과값이 달라질수 있으니 투자시 유념해야 한다.
'테라스형' 상가는 실내 공간을 옥외로 연장하여 점포 공간의 활용도를 높히고 야외 풍경을 감상할 수 있도록 설계된 상가를 말한다. 상가 분양시장 불황기에도 테라스 상가는 서비스 영업공간을 제공함으로 상가 투자자들 뿐만 아니라 임차인들에게도 큰 호응을 얻고 있다. 타인에게 제약받기를 싫어하는 현대인의 욕구를 만족시키면서 테라스 바깥에 있는 차별성을 심어 준다는 점에서 테라스 상가의 인기는 당분간 상한가다.
'아파트형 공장' 상가는 아파트형 공장 상주인구를 지원하는 보조시설을 말한다. 아파트형 공장을 이해하기 위해서는 아파트형 공장에 대한 선 이해가 필요하다. 아파트형 공장이란 도시 주민생활과 밀접하게 연관된 업종 가운데 도시의 비싼 토지를 효율적으로 이용하기 위해 건립된 아파트 형태의 기업용 건물을 말한다. 실용도는 일반 사무실이며 연구소 기능도 하고 있다. 최첨단시설,친환경적인 근무 여건과 취ㆍ등록세 100% 면제 재산세 5년간 50% 감면 등 다양한 세재상,금융상 혜택이 따르기 때문에 2000년대 들어서 구로디지털단지역과 가산디지털단지 등 과거 낙후된 공장을 중심으로 들어서기 시작했다. 최근에는 서울 양평동,문래동 등 수도권은 안양,성남,부천,김포 등에서도 분양이 한창이다.
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이들의 선호되는 이유는 무엇?1970~80년대 가장 일반적인 상가 형태였다가 80년대 이후 아파트 단지 상가 건물에 밀려 사라져가던 ‘거리형 상가’가 부활을 예고하고 있다. 서울의 뉴타운과 수도권 신도시 등의 아파트 단지들이 주민 편리함과 공동체 살리기 차원에서 거리형 상가를 잇달아 도입하고 있다는 것이다. 서울시 SH공사는 2008년 7월 입주 예정인 은평 1지구 뉴타운에 북한산길을 중심으로 거리 양쪽에 지상 1층 189곳의 상가를 조성하겠다는 입장이다.
또 2008년 12월 이후 입주하는 2지구와 3지구에도 각각 163곳과 200곳의 거리형 상가를 추가 공급한다는 것이다.은평 뉴타운의 거리형 상가는 아파트 단지의 경계선에 외부 거리를 따라 상가를 배치하는 것이다. SH공사에서는 전원 도시를 지향하는 은평 뉴타운은 유럽에선 흔하지만 한국에선 드문 중정형(중앙 정원형) 건물 배치와 연도형(거리형) 상가를 도입했다고 한다. 이런 공간 배치는 편리할 뿐 아니라, 보행과 쇼핑 등 거리 활동을 자극하는 장점이 있다.
최근에 신도시 분양 상가들이 테라스를 조성하여 제공하고 있는 곳이 몇 군데 있는데 대부분 분양이 성공적이다. 서비스 공간으로 3~6m 정도의 전면을 제공하고 있어 상가 임차인에게도 선호되고 있다.
동탄 신도시에서 얼마전 분양 된 테라스형 상가는 주변보다 비싼 분양가에도 불구 전체 점포 90% 이상 마무리 되는 등 높은 인기를 끌었다. 이는 주변 상가들이 대부분 분양에 어려움을 겪는 현상과는 대조적인 현상이다.
송도신도시에서 분양하는 ‘송도 테라스가든’이 대표적인 사례다. 연면적 2만8,717㎡ 면적에 조성되는 송도 테라스가든은 점포가 모두 거리를 따라 배치되고 각 점포 앞에는 최신 유행 테라스 데크를 설치해 점포 공간 활용을 극대화하는 게 특징이다. 송도 테라슨가든도 2월 말 현재 전체 점포에 70%가 분양되는 등 비교적 높은 분양률을 보이고 있다.
아파트형 공장은 업무 공간 외에 연면적의 10~20% 정도가 휴게실 및 구내식당,상가 등의 지원시설을 갖추도록 정해져 있다. 보통 상가가 차지하는 비률은 전체의 10% 미만으로 편의점,구내식당,문구점,은행,전문식당,클리닉센터,당구장 등이 주를 이루고 있다. 공장 내 입주민을 고정적인 수요로 확보하고 있으며 외부 유입인구는 덤이다.
인력공급이 수월하고, 물류비용을 절감할수 있는 교통의 요충지나 인구 밀집지역에 위치한 경우가 많아 주변 상권의 유동인구도 노려볼만 하다. 같은 건물 내에서도 건물 주출입구나 엘리베이터나 계단 인근 등 수요층의 주동선 인근에 위치한 점포가 수익률이 좋으며 향후 시세차익을 얻을 수 있다. 최근에는 은퇴나 명예퇴직으로 상가를 분양받는 경우에도 높은 매출을 올릴수 있어 선호도가 높다.
그러나 가장 주요한 것은 아파트형 공장의 분양 실적을 파악하는 것인데 출퇴근이 용이한 역세권을 중심으로 인기가 높다. 공장 내 상주인구가 주 고객층인 만큼 공장이 텅 비게 된다면 상가 역시 고전을 면치 못하기 때문에 입주율은 중요하다. 그러나 대부분 아파트형 공장의 분양이 먼저 이뤄진 후 상가분양에 들어가므로 체크하는데는 별다른 문제는 없다.
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투자시 주의 사항은 없나?
테라스상가의 경우 희소성으로 인해 분양가격은 대개 일반 상가보다 높다고 보면 된다. 테라스 상가를 분양 받을 경우 테라스 공간 면적분이 분양가에 포함이 되는지 여부를 잘 살펴야 한다. 계약 당시에는 테라스면적이 분양가에 포함이 안 된다고 하였다가 실제로는 분양가에 포함이 되어 법적분쟁으로 가는 경우도 종종 있기 때문이다. 사람의 발길을 모으는 테라스형 상가는 볼거리뿐만 아니라 투자가치도 높아 해당 지역의 명소로서의 값어치를 할 것임에 틀림없지만 상가는 입지에 따라서 미래가치가 결정되는 만큼 투자전에 신중하게 선택을 해야 한다.
스트리트형 상가의 경우 보행자 위주로 설계돼 소비층의 접근성을 높은지 파악해야 한다. 입점후 활성여부에 대한 사전 검증이 무엇보다 중요함으로 분양업체별 상가 활성 운영계획과 관리경험 및 능력 파악해야 한다. 스트리트형 상가는 점포의 밀집도가 강한 만큼 개별매장의 독특한 장점을 가지지 않고서는 상층부의 경우 고전할 가능성이 많다. 또 분양가가 주변과 비교하여 높은 것은 아닌지 조사해야 한다. 만약 상층부에 주거시설이 있는 주상복합상가라면 간판의 가시성이 좋아야 하고 유동인구의 유입이 가능한 집객요소가 있는지 살펴봐야 한다.
아파트형 공장 상가의 무조건의 장미빛 전망에 대해 우려의 목소리도 나오고 있다. 상가전문가들은 지하나 2층 상가의 경우 간판을 못 달거나 위치가 너무 후미져 사람들이 잘 찾지 않은 곳도 많고 아파트형 공장 내 상가에 투자시 분양률, 유사업종분석, 상가위치, 고분양가 등을 꼼꼼히 살펴야 큰 손실이 없다는 지적이다.
아파트형 공장은 분양의 대상이 한정되지만 상가는 대상이 불특정 다수다. 그래서 상가투자자는 상층
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