지방자치단체들의 성의 부족으로 마냥 늦춰지던 '토지적성평가' 작업이 국토해양부의 건축제한 강화 방침으로 빨라질 전망이다. 국토해양부는 관리지역을 생산, 보존, 계획관리지역으로 세분화하는 토지적성평가가 주민 민원을 우려한 지자체들의 소극적인 자세로 지지부진하자 2008년 연말까지 세분화하지 않은 관리지역 전체를 2009년부터 보전관리지역으로 묶어 건축제한을 강화하겠다고 밝혔다.
보전관리지역으로 묶이게 되면 개발이 거의 불가능하기 때문에 토지 소유자들은 큰 불이익을 당하게 되며. 지자체 역시 각종 개발 사업에서 낭패를 볼 수밖에 없다.
따라서 지금 토지 투자를 고려중인 사람들은 지자체의 관리지역 세분화 작업이 끝나기 전에 계획관리지역으로 분류될 가능성이 높은 땅을 구입하는 것이 현명하다. 계획관리지역으로 지정되면 최소한 3배에서 많게는 6배까지 지가 상승이 이루어질 것으로 전망되기 때문이다.
또한 국토해양부가 지난 3월24일 도시용지를 국토의 6.2%에서 2020년까지 9.2%로 늘리겠다고 발표한 것도 계획관리지역의 투자가치를 더욱 높이고 있다. 도시용지를 공급할 수 있는 지역의 대부분이 계획관리지역으로 지정됐거나 지정이 가능한 곳이기 때문이다.
계획관리지역은 계획적으로 개발을 지속적으로 추진하겠다는 곳으로 제2종지구단위계획 수립이 가능하며, 건폐율과 용적률도 각각 40%와 100%로 보전이나 생산관리지역보다 높다. 보전관리지역은 자연환경보전지역 수준으로 자연을 보존하고, 생산관리지역은 농림지역 수준으로 관리하겠다는 뜻이다.
▶계획관리지역 되면 땅값 몇 배 뛰어
용도지역 중의 하나인 관리지역은 2003년 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'이 시행되기 전 준농림지와 준도시지역으로 분류됐던 땅이다. 그러나 지자체의 허가 남발로 이 지역에 난개발이 성행하자 국토를 계획적으로 개발하기 위해 준농림지와 준도시지역을 관리지역으로 지정했다.
관리지역은 토지적성평가에 의해 2006년 말까지 세분화작업이 완료됐어야 했지만 지자체의 소극적인 자세로 현재 완료된 곳은 146곳 중 16곳에 불과하다. 특히 2005년 말까지 세분화작업을 완료하기로 한 수도권에서는 고양시 한 곳만 끝냈다. 세분화를 위한 주민 공람 자체를 하지 못하거나 주민 공람을 했더라도 주민들의 항의가 거세 재공람을 해야 하는 경우가 많았기 때문이다.
지자체가 명확한 세분화 기준을 밝혀도 보전이나 생산관리지역으로 분류될 땅을 소유한 주민들의 반발은 클 수밖에 없다. 계획이냐 생산, 보전이냐에 따라 땅값이 몇 배씩이나 차이가 나게 되기 때문이다. 게다가 생산이나 보전관리지역으로 분류되면 향후 개발조차 여의치가 않다.
이 때문에 강원도 평창을 비롯한 많은 지역 주민들이 아예 관리지역 세분화를 반대하고 있기도 하다.
▶시가화예정지구나 발전 속도가 더딘 지자체 토지에 주목
계획관리지역으로 분류 가능성이 높은 땅은 건축물이 많거나 행위 제한 전에 건축허가가 난 땅들이다. 또한 도로변에 근접해 있고 주변에 대규모 공장이나 리조트 등이 있으면 계획관리지역으로 편입될 확률이 높다.
그러나 이런 땅들은 이미 계획관리지역으로 편입될 것이란 기대치가 반영돼 지가가 어느 정도 상승해 있다는 점을 염두에 둬야 한다. 계획관리지역으로 편입될 것이 확실하면서도 저평가돼 있는 토지는 현실적으로 구하기 어렵다는 점도 알아둘 필요가 있다.
시가화예정지구나 리조트 건설 예정 부지, 군사 협의가 완료돼 있는 토지, 개발진흥지구 등도 계획관리지역으로 분류될 것이 거의 확실하다. 또한 상대적으로 발전 속도가 더딘 지자체일수록 계획관리지역의 비중이 높을 것으로 예측된다.
그러나 상수원보호구역인 한강수계 등 자연보전 관련 규제가 많은 지역은 계획관리지역으로 분류되는 곳이 상대적으로 적을 수밖에 없다.
계획관리지역으로 분류될 가능성을 점치기 힘든 일반인들은 주민공람이 진행 중인 곳의 토지를 매입하는 것이 안전하다. 관리지역 세분화 공람 공고는 신문 게재일로부터 2주 동안 진행되며 지정된 장소에서 자료를 열람할 수 있다. 또한 세분화 향후 일정 등 세부적인 정보는 관련 지자체의 도시계획과 등에 문의하면 된다.
계획관리지역 토지를 매입하더라도 연접개발제한에 대해서는 반드시 검토해야 한다. 연접개발제한이란 난개발을 방지하기 위해 임야는 토지 경계선으로부터 500미터 이내, 농지는 토지 중심선에서 200미터 이내에 개발행위를 총 3만㎡(9000평)까지만 허용하는 것이다.
예를 들어 자기 임야 경계선으로부터 반경 500미터 이내에 대형 물류창고 같은 게 하나만 있어도 더 이상의 개발을 하지 못하기 때문에 토지 가치가 떨어지게 된다. 다만 예외적으로 도로법상 도로 또는 너비 20m 이상인 지형지물(철도, 하천, 자연공원 등)로 분리된 임야의 개발은 가능하다.
그러나 주택이나 20가구 미만의 전원주택은 연접개발제한과 관계없이 건축이 가능하다. 연접개발제한 저촉 여부는 토지 소재지 관할 시군구청 건축과에 문의하면 곧바로 알 수 있다.
마지막으로 토지 투자 시 반드시 유의해야 할 점이 있다. 토지는 수익률이 높은 대신 리스크도 크다. 또한 단기간이 아닌 장기 투자해야 한다는 점에서 장기간 돈이 묶일 각오를 해야 한다.
따라서 토지는 장기적인 안목으로 여유자금, 그것도 소액으로 하는 것이 현명하다. 수도권에서는 1억원 이하, 비수도권에서는 5천만원 이하가 적정하다는 것이 필자의 생각이다.
또한 토지를 잘 아는 전문가의 도움을 얻되 반드시 원지주나 신뢰할 수 있는 중개업소를 통해 구입해야 한다. 신문광고나 텔레마케팅을 이용하는 기획부동산
으로부터는 절대 구입해서는 안된다.
◆알아두기◆ 용도지역이란 토지를 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위해 도시관리계획으로 결정하는 지역으로, 주로 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한한다. 도시지역을 비롯 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 나뉘며, 도시지역은 주거, 상업, 공업, 녹지지역으로, 관리지역은 보전, 생산, 계획관리지역으로 세분화된다.